我愛我家虧了、貝殼少賺了：財報背后房產(chǎn)經(jīng)紀“路線分化”

中國商報（記者 周子荑 文/圖）4月21日，房產(chǎn)經(jīng)紀龍頭我愛我家發(fā)布了2025年年報，收入利潤雙下滑，凈利潤下滑幅度達231.63%，由盈轉(zhuǎn)虧。約一個月前，另一家房產(chǎn)經(jīng)紀龍頭貝殼也交出了2025年成績單，其增收不增利。

業(yè)內(nèi)人士認為，兩張財報呈現(xiàn)出兩條截然不同的發(fā)展路徑：我愛我家選擇“以守為攻”，靠深耕社區(qū)和精細化服務守住基本盤；而貝殼則“以攻為守”，用平臺化和多元化攤平風險。面對市場挑戰(zhàn)，哪一種模式更能抗周期？答案或已藏在數(shù)字中。

房產(chǎn)經(jīng)紀龍頭我愛我家發(fā)布了2025年年報，收入利潤雙下滑。

我愛我家由盈轉(zhuǎn)虧、貝殼利潤承壓：兩種模式的“壓力測試”

數(shù)據(jù)顯示，2025年，我愛我家實現(xiàn)營收104.8億元，同比下降16.4%；歸母凈利潤為-9663.1萬元，同比大幅下滑231.63%。其中，經(jīng)紀業(yè)務毛利率下滑4.23個百分點，新房業(yè)務毛利率下降1.92個百分點，僅資產(chǎn)管理業(yè)務毛利率微增0.67個百分點。

“我愛我家營收、利潤雙下滑，歸母凈利潤由盈轉(zhuǎn)虧，反映出公司在行業(yè)調(diào)整周期中面臨嚴峻挑戰(zhàn)。”盤古智庫高級研究員江瀚對中國商報記者表示。不過他同時提出，虧損并非完全是主營業(yè)務“失血”，投資性房地產(chǎn)公允價值變動、應收賬款減值準備及總部大樓折舊等非經(jīng)營性因素也對公司利潤造成了侵蝕。

再看貝殼，數(shù)據(jù)顯示，2025年，貝殼總交易額為31833億元，同比下降5.0%；凈收入為946億元，微增1.2%；但凈利潤為29.91億元，同比下滑26.7%，經(jīng)調(diào)整凈利潤為50.17億元，同比下降30.4%。

合碩機構(gòu)首席分析師郭毅對中國商報記者表示：“我愛我家的模式相對傳統(tǒng)，深耕社區(qū)、做精細化服務，品牌口碑扎實。但問題在于，這種模式‘太重了’，其門店租金、經(jīng)紀人薪酬、長租公寓的資金占用都是剛性成本。市場一旦出現(xiàn)較長時間的下行，這些剛性支出很難壓縮，企業(yè)的承壓能力將面臨嚴峻考驗。”

貝殼“變輕”，我愛我家“偏重”：兩種成本結(jié)構(gòu)的較量

兩家公司的底層邏輯差異，首先體現(xiàn)在成本結(jié)構(gòu)上。貝殼財報顯示，2025年其二手交易單量同比增長超過11%，其中非鏈家交易單量同比增長15%，非鏈家經(jīng)紀人人均二手單量同比提升6%。平臺側(cè)貝聯(lián)活躍門店和經(jīng)紀人數(shù)同比分別增長21%和7%，而直營鏈家則在主動優(yōu)化結(jié)構(gòu)。

郭毅認為，貝殼的ACN系統(tǒng)正變得越來越“輕盈”。“貝殼體系中越來越多成交來自平臺上的其他中介品牌，而非鏈家自營。這讓貝殼在保持交易規(guī)模的同時，大幅緩解了門店和人力成本壓力。”她說。

反觀我愛我家，門店和經(jīng)紀人成本依然是剛性支出。財報顯示，截至2025年年末，我愛我家國內(nèi)運營門店總量為2475家，較2024年年底的2636家減少161家；經(jīng)紀人總數(shù)約3萬人，較前期高點有所收縮。

“公司通過關(guān)閉低效門店、縮減經(jīng)紀人數(shù)量來被動應對市場下行，這是一種防守型調(diào)整。”郭毅說，“面對更長的周期下行路徑，我愛我家的回旋余地其實很有限。”

江瀚則從行業(yè)趨勢角度補充稱，這份財報反映了房地產(chǎn)行業(yè)已全面進入存量房時代，增長邏輯從增量開發(fā)轉(zhuǎn)向存量運營。企業(yè)必須構(gòu)建“居住服務生態(tài)”，通過全生命周期服務增強抗風險能力。

新房“糧倉”分化：我愛我家收入占比8.6%，貝殼收入306億元

業(yè)務結(jié)構(gòu)的失衡同樣值得關(guān)注。2025年，我愛我家新房業(yè)務收入占比僅為8.6%，經(jīng)紀業(yè)務與資產(chǎn)管理業(yè)務收入合計占比超過82%。“我愛我家收入高度依賴二手房和租賃，新房業(yè)務占比很低。”郭毅對記者表示。

為什么這是問題？“這幾年新房市場壓力很大，開發(fā)商給中介公司的渠道費，比二手房的中介費還要高。”郭毅解釋。這意味著，新房業(yè)務不僅能為經(jīng)紀公司帶來更高的單筆收入，還能在同樣的經(jīng)紀人成本下實現(xiàn)客戶產(chǎn)出的復用，從而顯著提升公司的利潤水平。可以說，近幾年，新房業(yè)務是房地產(chǎn)經(jīng)紀公司的“糧倉”。

對比之下，2025年，貝殼的新房交易GTV雖同比下降8.2%至8909億元，但仍貢獻凈收入306億元，與存量房業(yè)務的250億元形成雙支柱格局。“貝殼的新房、二手房、租賃業(yè)務都是很大量級，實現(xiàn)了業(yè)務平衡。而我愛我家基本沒抓住這波新房渠道費的風口。”郭毅說。

第二曲線：貝殼押注租賃與裝修，我愛我家堅守“相寓”

業(yè)務邊界的差異同樣關(guān)鍵。2025年，貝殼非房交易業(yè)務收入占比首次達到41%，相比2024年的33.8%明顯提升。其中，房屋租賃服務凈收入為219億元，同比增長52.8%，首次實現(xiàn)全年盈利；家裝家居業(yè)務凈收入為154億元，同比增長4.4%，貢獻利潤率提升至31.4%。

“貝殼在由傳統(tǒng)中介向互聯(lián)網(wǎng)公司轉(zhuǎn)型，用科技驅(qū)動業(yè)務調(diào)整，AI的使用也領先于行業(yè)平均水平。”郭毅評價。

相比之下，我愛我家的“第二曲線”依然是資產(chǎn)管理品牌“相寓”。2025年，相寓在管房源規(guī)模逆勢增長11.2%至33.7萬套，平均出房天數(shù)8.8天，出租率95%以上，但公司資管收入?yún)s同比下降了18.19%。江瀚也提醒：“這更多是會計處理方式（凈額法）的改變，而非業(yè)務基本面的惡化。相寓在租賃市場的布局正在深化。”

行業(yè)集中度提升，進攻型模式或更抗周期

透過兩份財報，行業(yè)走向逐漸清晰。

江瀚認為，房地產(chǎn)經(jīng)紀行業(yè)的競爭正從規(guī)模擴張轉(zhuǎn)向精細化運營和多元化服務。“行業(yè)集中度提升趨勢愈發(fā)明顯。在市場調(diào)整期，中小企業(yè)生存壓力巨大，而頭部企業(yè)在核心城市的市場份額有望進一步提升，為市場回暖后的業(yè)績復蘇奠定基礎。”

“我愛我家是傳統(tǒng)公司，追求品牌化和小而美。”郭毅說，“面對更長周期的市場下行，其采取的防守型策略很難應對。而貝殼的進攻型方式——從遵守規(guī)則變?yōu)橐?guī)則制定者，并通過不同業(yè)務領域攤平風險，讓它在低谷期有更堅實的一面。”

財報表明：房地產(chǎn)經(jīng)紀行業(yè)的競爭邏輯已經(jīng)改變。我愛我家堅持品牌深耕與資管運營，貝殼則構(gòu)建平臺生態(tài)與多元業(yè)務。兩種模式在當下的抗風險能力差異，已在數(shù)字中得到顯現(xiàn)。