樓面價直降2萬！石景山宅地調規再上架，22億起拍

北京進深 徐迪 4月20日，石景山黃莊村43號棚改項目住宅地塊進入預申請。

起拍價22億元，住宅部分的樓面價約3.3萬元/㎡。

受理日期自4月21日起至5月20日下午17:00。

早在2024年8月，這宗地就曾在供地清單中亮相，并進到了預申請流程，不過，最終因無人報名而未能正式掛牌。

本次返場，地塊在建筑規模、容積率等多項關鍵指標上都有較大調整。

而起拍總價，相較當年的42億+大幅縮水，幾近腰斬。

最新出讓文件顯示，項目總用地面積3.66公頃，規劃地上建面7.23萬㎡。

其中1622-002住宅地塊占地3.15公頃，地上建筑規模約6.77萬，容積率2.15，限高60米（局部80米）。

地上配建1000㎡社區養老服務驛站和300㎡溫馨家園各一處。

地塊北側為京九鐵路線，盡管規劃中設置了大面積綠地作為緩沖，但未來小區北側房源可能仍會面臨一定的噪音影響。

向北隔著蓮石東路，是2501-002地塊，規劃為一所12班幼兒園，由住宅地塊競得人建設后無償移交相關部門。

調規返場

這宗地最早在2024年2月末發布的年度首輪供地清單中亮相，計劃于5月底前供應，但直到當年8月份才被激活進入預申請流程。2024年9月3日，受理時間結束，因沒有房企報名而下線。

相較于2024年，該項目在2026年的預申請方案中，總用地面積保持不變，仍為3.66公頃。

主要有以下調整：

1、成本大幅降低。起拍總價降幅接近一半，樓面價則從5萬元/㎡降到3萬出頭，大大降低了開發商的拿地門檻。

2、開發強度減弱。地上建筑規模減少約1.26萬㎡，容積率從2.55降至2.15，同時，建筑高度從60米上限放開到局部80米，這讓小區的樓棟排布更加從容，居住舒適度大幅提升。

3、限價取消。最核心的變化是取消了8.2萬元/㎡的銷售指導價，未來房屋售價將由市場決定，給予了開發商更大的定價自主權。

雙區紅利

項目位于石景山區八寶山街道，四環至五環之間。

鄰近地鐵1號線八寶山站、玉泉路站，但是距離這兩個地鐵站都在1.5公里以上，不算臨鐵盤。

玉泉路是比較特殊的一座地鐵站，跨海淀與石景山兩區?，A、B出入口在海淀區永定路街道?，而西側的D口則位于?石景山區八寶山街道??。

這也意味著，黃莊村地塊的物理位置，距離海淀非常近，不到2公里。

日常購物到五棵松商圈也就兩三公里，未來這個項目的賣點非常清晰：石景山的價格，海淀的配套，能有效對沖“非臨鐵”的短板。

對于在海淀，尤其是五棵松、萬壽路、金融街工作的客群來說，這里是一個極具性價比的“上車點”。雖然地鐵站需要騎行或公交接駁，但相比海淀區內的高房價，這個“最后一公里”的妥協是完全值得的。

步行范圍內，有永輝廣場、萬達廣場、清華大學玉泉醫院、調色板公園、旺景公園、北京國際雕塑公園等生活配套，日常也是非常夠用的。

這塊地周邊附近小區眾多，包括遠洋山水、國風長安等，屬于高度成熟的居住板塊。

稍遠一點有兩大新盤，西北5公里外，石景山西黃莊板塊的中海瑞文里；東北方向4公里左右，是海淀半壁店的豪宅項目保利熙瑞。