拆解三大地產央企年報

2025年房企年報季落下帷幕，保利發(fā)展、華潤置地、中國海外發(fā)展三家央企的答卷放在一起看，各自交出了不同的成績單。營收賽道上，保利是唯一的3000億級選手，全年3081億元，體量優(yōu)勢穩(wěn)居三家之首，但歸母凈利潤僅10.35億元，同比下滑79.3%，連續(xù)五年墊底。華潤置地營收2814億元，歸母凈利潤254億元，多元業(yè)務貢獻明顯。中海則營收不足1700億元，利潤127億元。

三家各有各的坎，但房地產開發(fā)業(yè)務的受阻是共同的。華潤的經常性業(yè)務核心凈利潤116.5億元，核心利潤占比首次突破50%。保利和中海，仍在尋找第二增長曲線的路上。

營收：保利兩連降

檢驗一家房企的經營韌性，光看營收規(guī)模是不夠的，還得看它在行業(yè)深度調整周期能不能頂住。

2025年，保利發(fā)展營收3081.44億元，同比下降1.13%。自2023年首次突破3000億元達到3468.28億元以來，保利已連續(xù)三年維持在3000億級別，經營底盤依然扎實。但連續(xù)兩年營收下滑——2024年同比下滑10.14%至3116.66億元，2025年再降1.13%。保利方面的解釋是：合并范圍內房地產項目結轉規(guī)模下降。

中海的處境類似。2023—2025年，營收分別為2025.24億元、1851.54億元及1680.89億元，同樣連續(xù)兩年下滑。

就在多數房企營收普遍下滑的背景下，華潤置地走出了另一條線。2025年，華潤置地總營收約2814.38億元，同比增長0.95%，是三家央企中唯一實現正增長的企業(yè)。增幅雖不算大，但這已是華潤置地連續(xù)第三年營收同比增長——2023年2511.37億元，2024年2789.05億元，增長勢頭持續(xù)穩(wěn)健。

保利發(fā)展下滑、華潤置地增長，兩家之間的營收差距正在快速縮小。2023年，保利領先華潤956.91億元；到2025年，這一差距已縮至267.06億元。頭部陣營的格局，正在悄然發(fā)生變化。

上海易居房地產研究院副院長嚴躍進表示，在房地產行業(yè)深度調整周期內，保利與中海因長期依賴開發(fā)銷售模式、商業(yè)體量有限，導致營收持續(xù)承壓，而華潤憑借開發(fā)、經營性不動產與輕資產三大業(yè)務的互補對沖，實現了連續(xù)三年營收正增長及更高的利潤穩(wěn)定性，差距收窄趨勢將延續(xù)，行業(yè)競爭正從規(guī)模轉向運營質量。

利潤：華潤領跑

2025年，華潤置地歸母凈利潤254.18億元，同比微降0.45%。中海歸母凈利潤126.91億元，不足華潤的一半。回到2021年，中海曾以77.54億元的優(yōu)勢領先；2022年華潤反超48.27億元后持續(xù)領先，差距逐年拉大。

兩家盈利差異與各自的發(fā)展路徑有關。

華潤置地構建了開發(fā)銷售、經營性不動產收租、輕資產管理三大協同業(yè)務模式。2025年，其經常性業(yè)務收入432.8億元，同比增長3.7%，占總營業(yè)額的15.4%，核心凈利潤貢獻占比達51.8%。以購物中心為核心的經營性不動產收租業(yè)務凈利潤達98.7億元，同比增長15.2%；華潤萬象生活核心凈利潤39.5億元，同比增長13.7%。

中海地產則仍以高權益拿地和房地產開發(fā)為主業(yè)，業(yè)務結構相對單一。2025年權益銷售額居行業(yè)第一，但毛利率已從2023年的20.32%降至15.5%。簽約銷售額2512.3億元、銷售面積1056萬平方米，這些數字并沒有有效轉化為利潤。商業(yè)物業(yè)業(yè)務收入72億元，體量相對較小。

從業(yè)務結構看，華潤置地的不動產收租和輕資產管理對開發(fā)業(yè)務形成互補。其開發(fā)業(yè)務毛利率降至15.5%，經營性不動產收租業(yè)務毛利率升至71.8%，萬象生活毛利率增至35.5%。中海的商業(yè)運營業(yè)務體量較小，對開發(fā)業(yè)務的下滑對沖有限。

中指研究院企業(yè)研究總監(jiān)劉水表示，經營性業(yè)務成為華潤置地利潤壓艙石，經營性業(yè)務利潤占比顯著提升，有效對沖了開發(fā)業(yè)務毛利率下行的壓力。

至于保利發(fā)展，歸母凈利潤表現與前兩者差距更為明顯。2021年至2025年，保利發(fā)展歸母凈利潤分別為273.88億元、183.47億元、120.67億元、50.01億元及10.35億元，不僅體量上遠低于華潤置地和中海，而且呈直線下滑態(tài)勢。2025年初，保利發(fā)展提出“重塑新保利發(fā)展、三大主業(yè)齊頭并進”的戰(zhàn)略，當年不動產經營收入51.4億元。但橫向對比華潤置地和中海，這個體量仍有不小的差距。

中國城市房地產研究院院長謝逸楓表示，業(yè)務結構對房企凈利潤增長具有顯著影響。從當前行業(yè)現狀來看，若房企能實現住宅開發(fā)、經營性物業(yè)、服務業(yè)及輕資產這四大業(yè)務同步增長，其利潤水平有望保持領先；若僅依賴單一業(yè)務增長，將難以與業(yè)務布局均衡的企業(yè)競爭；而若單一業(yè)務較強但其他業(yè)務嚴重虧損，則會拖累主業(yè)發(fā)展，降低企業(yè)抗風險能力、整體競爭力及品牌影響力。

拿地：中海千億補倉

在商業(yè)運營和不動產經營業(yè)務還撐不起業(yè)績的情況下，中海和保利發(fā)展選擇了一個更直接的辦法——增加土地儲備。

2025年，保利發(fā)展拓展總地價791億元，總計容面積457萬平方米，同比分別增長16%和39%；中海新增土地儲備總地價1186.9億元，新增總建筑面積499萬平方米；華潤置地新增土地儲備總地價916.6億元，新增總計容建筑面積339萬平方米。

謝逸楓表示，保利發(fā)展持續(xù)擴充土地儲備，一方面是企業(yè)自身去庫存與銷售回款能力能夠匹配投資節(jié)奏；另一方面則是企業(yè)現金流儲備充裕。反觀華潤置地拿地節(jié)奏有所放緩，則是因為企業(yè)發(fā)展重心更多傾斜于商業(yè)持有、輕資產運營及物業(yè)服務領域；同時不排除其短期以去庫存、縮減資金支出為主，以此為后續(xù)多元化業(yè)務轉型蓄力。

增加土地儲備是一把雙刃劍：既能支撐未來銷售額，也可能在行業(yè)調整期成為利潤的拖累。保利和中海都選擇了補倉，但保利還多了一件事要做——還舊賬。

披露2025年財報的同時，保利發(fā)布了計提房地產項目減值準備的公告。全年計提減值準備約69.58億元，其中存貨跌價準備54.42億元，長期股權投資減值準備10.15億元，其他應收款減值準備5.01億元。這筆計提直接減少了歸母凈利潤約44.47億元。若將這部分影響還原，其2025年歸母凈利潤規(guī)模與2024年基本持平。

為何會產生如此大額的計提？保利方面點名了幾個項目：佛山保利中交大都匯、溫州濱江云谷、常州保利天匯。以溫州濱江云谷為例，該地塊于2021年4月經過291輪競價，由保利發(fā)展與招商局組成的聯合體以65億元競得，溢價率29.97%。這個項目定位為純大平層豪宅，在行業(yè)調整期內入市，全程去化緩慢；一期交付前去化率約70%，后期只能通過降價清理尾盤。當年搶地有多猛，如今填坑就有多疼。

謝逸楓表示，資產減值對房企而言，主要短期影響企業(yè)股價、資產價值及整體資產規(guī)模，該類負面影響并不具備長期性，多為階段性沖擊。

嚴躍進表示，保利發(fā)展、中海為補充開發(fā)規(guī)模仍在增加土儲，但需警惕高價追高風險，保利發(fā)展2025年大額減值即警示后續(xù)利潤侵蝕與擴張空間壓縮；華潤置地則堅持平緩拓展與項目質量管控，體現從規(guī)模導向轉向效益導向的理性策略。

北京商報記者 李晗