中海兩日連奪兩宗溢價(jià)宅地 22億元加碼西安、海口 華潤置地?cái)y萬象匯入局鄭州北龍湖|國內(nèi)新聞(4.23)

棟察樓盤

中海兩日連奪兩宗溢價(jià)宅地 22億元加碼西安、海口

連接兩日溢價(jià)奪地，中海在大力押注核心區(qū)。

4月22日，中海地產(chǎn)以5.01億元競得海口市主城區(qū)城西片區(qū)D-1-07住宅地塊，成交溢價(jià)率達(dá)20.5%，樓面價(jià)刷新區(qū)域新高。

這是繼前一日以17.215億元、21.53%溢價(jià)率擊敗華潤、招商、中建絲路等頭部房企，奪得西安高新區(qū)GX3-18-4地塊后，中海地產(chǎn)兩日內(nèi)第二度在核心城區(qū)溢價(jià)奪地。

據(jù)觀點(diǎn)新媒體統(tǒng)計(jì)，兩日投拓總額超22億元，已超過中海地產(chǎn)2026年1-3月全國拿地總金額。

再進(jìn)西安

4月20日，西安高新CID片區(qū)與城北的團(tuán)結(jié)片區(qū)同日出讓三宗地塊。其中兩宗位于城市更新板塊團(tuán)結(jié)片區(qū)，一宗來自高新CID瞳北板塊核心位置。

從近一年的土拍趨勢來看，西安市場城市更新片區(qū)正在成為新的熱點(diǎn)，而高新、國際港務(wù)區(qū)近年來熱度回落，優(yōu)質(zhì)宅地供應(yīng)明顯收緊。

相比本地民營房企博元、明豐分別以6.35億元及3.06億元底價(jià)分食的城北團(tuán)結(jié)片區(qū)兩宗宅地，市場的關(guān)注點(diǎn)，更多落在中海以21.53%溢價(jià)奪得的高新區(qū)GX3-18-4地塊。

據(jù)介紹，該地塊位于未來之瞳以北板塊，凈用地面積約80.939畝，容積率1.2-2.5，成交樓面價(jià)12761元/平方米。

多家房企搶奪的稀缺地塊，實(shí)際上由商改住調(diào)整而來。

2019年，GX3-18-4地塊以商務(wù)性質(zhì)用地由西安高科領(lǐng)躍建設(shè)發(fā)展有限公司（高科集團(tuán)）底價(jià)4.65億元摘得，規(guī)劃為未來廣場C區(qū)。

2025年，高新區(qū)啟動(dòng)存量土地盤活，至2026年3月19日，西安市自然資源和規(guī)劃局高新分局發(fā)布出讓公告，明確GX3-18-4地塊為純住宅用地，指標(biāo)為占地80.939畝、容積率 1.2-2.5、建筑密度≤20%、綠地率≥35%、地上建面64752-134900平方米。

海口加碼

前腳剛溢價(jià)搶得西安稀缺宅地的中海，后腳又于海南再次溢價(jià)奪得海口宅地。

4月22日，海口市主城區(qū)城西片區(qū)D-1-07住宅地塊正式開拍。在2025年全年僅供7宗商品住宅用地的情況下，新增的核心區(qū)稀缺宅地同樣引人注目。

據(jù)悉，該地塊共三家房企參與競拍，知情人士指出，三家角逐者囊括國企、央企、民營企業(yè)。

歷經(jīng)近兩個(gè)小時(shí)284輪叫價(jià)后，地塊最終由中海地產(chǎn)控股的海口海盈投資有限公司競得以溢價(jià)20.5%、總價(jià)5.01億元成交，折合樓面地價(jià)約7140元/平方米。

根據(jù)公開資料整理，該地塊位于龍華區(qū)高鐵城西站片區(qū)城市更新范圍內(nèi)，占地面積28060.21平方米（約42.09畝），規(guī)劃為二類城鎮(zhèn)住宅用地，容積率≤2.5，綠地率≥35%，最大計(jì)容建筑面積約70150.5平方米。

15.8億元補(bǔ)倉 華潤置地?cái)y萬象匯入局鄭州北龍湖

2026年鄭州土拍市場的序幕，比往年來得更遲一些，直到4月22日，今年首宗住宅用地才終于掛牌出讓。

最新消息顯示，位于北龍湖的兩幅地塊今日正式開盤，最終被華潤置地聯(lián)合體以15.8億元底價(jià)收入囊中。

對華潤而言，北龍湖堪稱“河南的富人區(qū)心臟”，這里匯聚了全省超過80%的頂豪社區(qū)，以及50多家金融機(jī)構(gòu)總部。

選擇在此落子住宅與商業(yè)，既能精準(zhǔn)鎖定核心區(qū)的高凈值人群，也正好填補(bǔ)了區(qū)域高端商業(yè)的空白。

更妙的是，華潤采用的“住宅+商業(yè)”拿地模式，形成了一條雙向賦能的閉環(huán)，萬象匯為住宅提供溢價(jià)底氣，住宅則為商業(yè)輸送穩(wěn)定客流。

當(dāng)然，光環(huán)之下，挑戰(zhàn)同樣清晰可見。北龍湖豪宅庫存高企，競品林立，產(chǎn)品力與去化壓力并存。作為新入局者，華潤要在眾多頂豪項(xiàng)目中“殺出重圍”，并不輕松。

商業(yè)方面同樣如此，市場空白固然是機(jī)會(huì)，但也意味著區(qū)域商業(yè)氛圍尚在培育期，萬象匯想要真正起勢，顯然需要時(shí)間沉淀。

補(bǔ)倉北龍湖

4月22日，鄭州年內(nèi)首場宅地土拍終于落槌，鄭政東出〔2026〕3、4號（網(wǎng)）地塊，被華潤置地（北京）與河南新發(fā)展科創(chuàng)集團(tuán)聯(lián)合體以15.8億元底價(jià)摘得。

其中，3號地塊為城鎮(zhèn)住宅用地，位于鄭東新區(qū)龍湖中環(huán)南路北、九如路西，地上面積為4.57萬平方米，容積率要求小于1.5，綠地率大于30％。

4號地塊為商業(yè)、文化用地，位于鄭東新區(qū)如意東路東、龍湖中環(huán)南路北，地上面積為3.07萬平方米，工程建設(shè)投資總額不低于3.97億元，且須與住宅同步建成、同步運(yùn)營。

兩宗地塊緊鄰地鐵4號線與8號線交匯的龍湖中環(huán)南站，出行便利；與山姆會(huì)員店、龍湖里等商業(yè)更是一路之隔，生活配套幾乎無短板。

雙地鐵疊加雙商業(yè)，整體而言，地塊的先天優(yōu)勢十足。從華潤置地的角度來看，此番布局無疑是在鄭州的一次重要落子。

更重要的是，當(dāng)前鄭州樓市仍在深度調(diào)整期，地價(jià)回歸理性，而北龍湖作為城市價(jià)值高地，抗跌性最強(qiáng)。

以底價(jià)在價(jià)值高地完成核心資產(chǎn)布局，華潤不僅拿到了安全邊際，也實(shí)現(xiàn)了“穩(wěn)中求進(jìn)”的戰(zhàn)略卡位。

從住宅地塊的核心指標(biāo)來看，容積率不高于1.5，建筑高度小于24米，意味著3號地塊未來將打造成為8層以下的純洋房社區(qū)，高端屬性凸顯。

而北龍湖素有“河南富人區(qū)心臟”之稱，集聚了全省80%以上的頂豪社區(qū)，是高凈值客群集中之地。此外，金融島、運(yùn)河景觀、學(xué)校、地鐵等配套已陸續(xù)兌現(xiàn)，區(qū)域高端屬性與居住氛圍早已成型。

華潤此時(shí)入場，顯然是成熟區(qū)域里的“后來者”，直接共享前期所有規(guī)劃紅利。

然而，優(yōu)勢之外，挑戰(zhàn)同樣不容忽視--當(dāng)前北龍湖的豪宅產(chǎn)品存量較大。

2026年開年，金茂璞逸縵湖率先在北龍湖打響第一槍，實(shí)現(xiàn)了首開7.8億元、一季度三開三罄的成績，而這一項(xiàng)目后續(xù)加推在即，勢必成為華潤的強(qiáng)勁對手。

不止是金茂，第三方數(shù)據(jù)顯示，當(dāng)前，北龍湖在售的高端住宅還有中海云著湖居、亞新星云灣、綠城·湖畔雲(yún)廬等等，競品林立，去化承壓，華潤如何在這片頂豪叢林中突出重圍，仍是待解的命題。

商業(yè)考量

除了高端住宅，此次出讓的4號商業(yè)地塊同樣備受關(guān)注。根據(jù)規(guī)劃，這里將打造為華潤萬象匯。

事實(shí)上，華潤商業(yè)與北龍湖的淵源，可以追溯到八年前。

早在2018年3月，坊間便傳出華潤將在北龍湖打造萬象天地的消息。按照當(dāng)時(shí)的設(shè)想，華潤要在此落地一個(gè)大型城市綜合體龍湖南里，其中兩塊商業(yè)用地?cái)M建成集時(shí)尚購物中心與開放式街區(qū)于一體的商業(yè)項(xiàng)目。

從流出的效果圖看，項(xiàng)目采用了萬象天地標(biāo)志性的“Mall+街區(qū)”模式，建筑風(fēng)格還入鄉(xiāng)隨俗地做了新中式設(shè)計(jì)。

然而，這場“緋聞”始終未能真正落地。

直到2025年12月10日，鄭東新區(qū)第四季度重點(diǎn)項(xiàng)目簽約儀式上，華潤將在北龍湖打造商業(yè)標(biāo)桿的消息再次傳出。

緊接著，華潤置地鄭州公司發(fā)布了“2026年北龍湖南岸項(xiàng)目全案廣告策劃服務(wù)”招標(biāo)公告，側(cè)面印證了布局的推進(jìn)。

而此次正式拿地，意味著這場長達(dá)八年的傳聞，終于塵埃落定。

觀點(diǎn)新媒體查閱發(fā)現(xiàn)，目前北龍湖片區(qū)的商業(yè)項(xiàng)目并不多，高端商業(yè)更是稀缺。

區(qū)域內(nèi)現(xiàn)有的購物中心包括2018年開業(yè)的社區(qū)生活中心龍湖里，以精品餐飲、親子、生活服務(wù)為主；2025年開業(yè)的鄭州銀泰inPARK，主打體驗(yàn)式消費(fèi)，零售多為設(shè)計(jì)師買手店和河南首店餐飲。

此外，山姆會(huì)員店仍在建設(shè)中，預(yù)計(jì)2027年開業(yè)。

換言之，北龍湖目前缺少一個(gè)真正的大型高端商業(yè)綜合體。此次萬象匯的落地，無疑將填補(bǔ)這一空白。

更重要的是，華潤在鄭州已布局多個(gè)商業(yè)項(xiàng)目，北龍湖萬象匯的加入，將與其他項(xiàng)目形成協(xié)同。

目前，華潤商業(yè)在鄭州已開業(yè)的項(xiàng)目包括二七萬象城（2014年4月開業(yè)）、鄭東萬象城（2025年6月開業(yè)），同時(shí)還有一個(gè)輕資產(chǎn)作品綠都萬象匯。

消息顯示，2025年11月，華潤與綠都廣場商業(yè)部分達(dá)成合作，項(xiàng)目定名“鄭州綠都萬象匯”，目前已啟動(dòng)設(shè)計(jì)總包招標(biāo)，規(guī)劃建設(shè)全面鋪開。

如今，隨著北龍湖萬象匯的落地，華潤在鄭州將形成“四子聯(lián)動(dòng)”的商業(yè)格局，覆蓋不同商圈與客群。

但與住宅一樣，商業(yè)同樣面臨一定的挑戰(zhàn)。

北龍湖被稱作鄭州唯一一個(gè)尚未被充分兌現(xiàn)的高端消費(fèi)高地，這意味著，華潤商業(yè)在這里面臨的培育期，可能遠(yuǎn)超預(yù)期。

一方面，北龍湖頂豪密集，但高端消費(fèi)行為普遍外溢。目前鄭州市場的高端消費(fèi)仍集中在二七商圈的丹尼斯大衛(wèi)城、二七萬象城等地，北龍湖自身的高端商業(yè)氛圍并未真正形成。

另一方面，奢侈品、國際美妝、高端連鎖品牌的選址邏輯非常現(xiàn)實(shí)，它們不只盯著富人密度，更看重聚客能力、銷售坪效以及打卡效應(yīng)。而北龍湖目前恰恰缺少聚客型主力店和持續(xù)的人流，這也意味著品牌方不敢輕易在此下重注。

雅居樂9500萬元出售湖州項(xiàng)目50%股權(quán) 預(yù)計(jì)虧損2.67億元

4月22日，雅居樂集團(tuán)控股有限公司發(fā)布公告，雅居樂間接非全資附屬公司南通雅信企業(yè)管理咨詢有限公司作為賣方，與買方中國房地產(chǎn)開發(fā)集團(tuán)南通有限公司、項(xiàng)目公司浙江祥雅房地產(chǎn)開發(fā)有限公司訂立協(xié)議，出售所持項(xiàng)目公司50%股權(quán)，代價(jià)為人民幣9500萬元。

代價(jià)以買方轉(zhuǎn)讓項(xiàng)目公司欠付其的9500萬元債務(wù)結(jié)付，該債務(wù)由項(xiàng)目公司通過轉(zhuǎn)讓目標(biāo)物業(yè)償付。賣方需在協(xié)議簽訂后六個(gè)月內(nèi)出售目標(biāo)物業(yè)，所得凈額歸賣方；未出售部分將轉(zhuǎn)讓給賣方。

項(xiàng)目公司從事房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營，買賣雙方原各持50%權(quán)益，共同開發(fā)浙江湖州一號商住項(xiàng)目。該項(xiàng)目總建筑面積約13.05萬平方米，可銷售面積約15.14萬平方米。目標(biāo)物業(yè)為項(xiàng)目公司持有的未售物業(yè)，包括28個(gè)商業(yè)物業(yè)及2個(gè)體育館，總建筑面積約5897.84平方米，總備案價(jià)約9500.82萬元，備案價(jià)已獲中國相關(guān)部門批準(zhǔn)。

財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)顯示，截至2025年12月31日，項(xiàng)目公司除稅后虧損約1573.4萬元，總資產(chǎn)約7.18億元，資產(chǎn)凈值約1.37億元。

出售完成后，雅居樂不再持有項(xiàng)目公司權(quán)益，項(xiàng)目公司財(cái)務(wù)業(yè)績不再并入雅居樂財(cái)務(wù)報(bào)表。雅居樂預(yù)計(jì)錄得虧損約2.67億元，最終影響以審核結(jié)果為準(zhǔn)。出售事項(xiàng)無即時(shí)現(xiàn)金流入，目標(biāo)物業(yè)出售所得將用于償還債務(wù)。

來源：觀點(diǎn)網(wǎng)

責(zé)任編輯：李佳蔚