庫存難下，樓市仍在磨底

作者 | 飛天小女警

文章來源 | 格隆匯樓市

新建商品房待售面積依舊高企。

庫存“大池子”還挺深

近期，國家統計局最新發布2026年1—3月全國房地產市場數據，一組關鍵數據迅速刷屏——

3月末商品房待售面積78601萬平方米，同比下降0.1%，其中待售3年以下面積59012萬平方米，下降1.8%。

不少聲音開始歡呼——樓市庫存終于掉頭向下，歷史性拐點已至。

但撥開數據迷霧、拉長時間周期細看，真相遠比表面更冷靜——

全國新房庫存仍站在近15年同期高位，所謂“拐點”只是市場階段性修復，樓市去化依舊處于漫長磨底期，遠未到反轉階段。

先看最核心的庫存真相——

3月末全國商品房待售面積78601萬平方米，同比微降0.1%，確實是多年來少見的同比回落，也被市場解讀為“庫存下臺階”的積極信號。

但把時間軸拉長，這份“好轉”就顯得比較脆弱。

今年2月末待售面積79998萬平方米，創下2005年以來峰值；

2025年末已回升至76632萬㎡，重回高位區間；

即便同比略降，78601萬㎡依然是近15年一季度庫存高位，超過多數年份同期水平。

對比去年階段性去化更能說明問題——

2025年10月末：75606萬㎡，環比減少322萬㎡

2025年11月末：75306萬㎡，環比減少301萬㎡

連續兩月明顯去化后，12月末再上高位。

這充分說明，當前回落只是短期波動，暫時不是趨勢性掉頭。

一線“小陽春”帶來的成交回暖，并沒有讓整體庫存出現真正、持續的收縮。

單純看總面積還不夠，拆解結構更能看清壓力——

1、短期庫存仍在承壓

數據上可以看到，官方自今年2月起，給出更細節的商品房待售面積數據。

2月末，商品房待售面積79998萬平方米，同比增長0.1%，增速比2025年末回落1.5個百分點。其中，待售3年以下面積60616萬平方米；

3月末，商品房待售面積78601萬平方米，同比下降0.1%。其中，待售3年以下面積59012萬平方米，下降1.8%。

3月末，待售3年以下面積59012萬㎡，占比超75%，則意味著近3年新增房源仍是去化主力，即便同比下降1.8%，絕對體量依然龐大。

2、環比改善，但基數太高

3月末較2月末減少1397萬㎡，環比降幅明顯，說明今年的“小陽春”市場節點，確實帶動去化提速。但78601萬㎡的基數擺在這，單月千余萬㎡的去化，對整體庫存而言只是“杯水車薪”。

3、歷史對比更顯壓力

對照近15年一季度待售面積曲線，2026年一季度幾乎處于曲線頂端，僅略低于峰值年份，遠高于2018—2021年的相對低位區間。

按照市場常說的“庫存拐點”，拐點的核心應該是出現商品房待售面積的持續下降，而非單月、單季波動。

目前來看，全國新房還沒走出“降兩個月、反彈一波”的震蕩格局，真正的去化通道尚未完全打開。

所以，目前新房庫存處于繼續磨底的階段。

慢去化是主基調

不過，與高庫存形成鮮明對比的，是供給端的全面收縮。

這也是未來去化的關鍵變量。

盡管當下，仍未能讓新房待售面積出現明顯的下滑，但一季度兩組數據極具標志性——

房屋新開工面積10373萬㎡，同比大降20.3%，降至近15年同期低位；

房屋竣工面積9789萬㎡，同比下降25.0%，為近15年同期最低水平。

施工面積同樣下滑，全國房屋施工面積54.17億㎡，同比下降11.7%，說明房企拿地、開工、施工還是全線謹慎。

這背后是更清晰的信號——

房企不再盲目擴增，處于主動“控增量”的階段，可以看到今年3月末，房地產開發投資總量，同比下滑11.2%，回到2016年同期總量水平；

竣工收縮意味著庫存“補給”大幅放緩，可以看到今年3月末，已經不足10000萬平方米，且為近15年同期最低；

供給端與需求端形成新的弱平衡，為去庫存創造條件。

過去市場是一邊賣、一邊蓋，庫存越積越多；現在變成少開工、慢竣工、全力去庫存，從源頭上減輕庫存壓力。

但也要清醒看到，供給收縮是滯后效應，前期海量庫存仍需漫長時間消化，不可能靠少蓋房快速出清，依舊需要在需求端持續發力。

所以，全國商品房市場磨底仍將持續，緩慢去化仍然是主基調。

新房去化遠沒到反轉時刻，所謂庫存拐點，更像是小陽春帶來的短期幻覺。

只是，市場正在從被動積壓轉向主動去化，磨底過程中，底部正一點點被夯實。

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作者觀點，不代表格隆匯立場