浙商研究26Q2策略｜房地產(chǎn)：存量崛起，開發(fā)磨底

來源：市場資訊

（來源：浙商證券研究所）

核心觀點(diǎn)

1

二手房熱度跨月延續(xù)，止跌信號顯現(xiàn)

2

新房市場環(huán)比亮眼但實(shí)質(zhì)復(fù)蘇仍需觀察

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Q2優(yōu)先關(guān)注存量房標(biāo)的與優(yōu)質(zhì)低估房企

2024-2025金牛獎(jiǎng)上榜，連續(xù)三年金麒麟菁英分析師、Choice最佳分析師。2016-2021年新財(cái)富第三和第二團(tuán)隊(duì)核心成員。

01

市場現(xiàn)狀

▲2026年小陽春的與前不同：二手房多點(diǎn)開花。

1、2026年小陽春的廣度與韌性更優(yōu)，二手房成交熱度跨月延續(xù)。

根據(jù)冰山指數(shù)，2025年二手房小陽春僅持續(xù)了3月一個(gè)月，4月26城月環(huán)比成交增速全部轉(zhuǎn)負(fù)。而截至2026年4月18日，部分二三線城市的二手房實(shí)時(shí)成交套數(shù)已經(jīng)超過了3月全月數(shù)據(jù)，延續(xù)強(qiáng)勁勢頭。這是2025年4月沒有出現(xiàn)過的現(xiàn)象。截至2026年4月18日二手房實(shí)時(shí)成交套數(shù)月環(huán)比為正增長的城市有：東莞+25%、重慶+6.6%、青島+1.8%、廈門+0.4%。還有部分城市的半月成交套數(shù)和3月成交套數(shù)接近。我們預(yù)計(jì)2026年4月成交套數(shù)月環(huán)比正增長的城市不在少數(shù)。2026年小陽春二手成交套數(shù)并非一線獨(dú)秀，而是多點(diǎn)開花。

2、二手房價(jià)格止跌城市開始破零。

根據(jù)冰山指數(shù)，冰山百城房價(jià)指數(shù)低點(diǎn)在2026年3-4月陸續(xù)觸底，14個(gè)城市較低點(diǎn)出現(xiàn)價(jià)格反彈。我們跟蹤的重點(diǎn)50城冰山數(shù)據(jù)來看，2025年4月12日那周無城市月環(huán)比為正，2026年4月11日這周有3個(gè)城市月環(huán)比價(jià)格增速為正。從二手房價(jià)格表現(xiàn)來看，2026年二手房價(jià)格止跌跡象更明顯。

3、新房網(wǎng)簽實(shí)質(zhì)復(fù)蘇仍存在“低基數(shù)+推盤節(jié)奏”的擾動。

2026年4月新房網(wǎng)簽成交月環(huán)比大幅增長的城市除了北京、上海、深圳以外，還有蘇州、青島、成都等。盡管月環(huán)比數(shù)據(jù)表現(xiàn)亮眼，但是我們?nèi)绻闯山惶讛?shù)的同比數(shù)據(jù)，2026年2月和3月新房成交套數(shù)同比降幅顯著。我們認(rèn)為，部分城市因低基數(shù)而出現(xiàn)了4月的月環(huán)比增長亮眼的情況，這可能和開發(fā)商的推貨節(jié)奏有關(guān)。

4、頭部房企3月呈“量縮價(jià)漲”，改善型產(chǎn)品結(jié)構(gòu)性提價(jià)但整體流速未起。

從七家頭部房企2026年3月銷售數(shù)據(jù)來看，其中五家房企銷售面積同比下降且銷售均價(jià)同比上漲，呈現(xiàn)明顯的量縮價(jià)漲的現(xiàn)象。我們認(rèn)為這和房企推出改善型產(chǎn)品維持了結(jié)構(gòu)性價(jià)格增長有關(guān)，但與此同時(shí)從銷售面積增速上來看這類產(chǎn)品流速仍然偏弱。個(gè)別房企以價(jià)換量，出現(xiàn)了銷售均價(jià)下滑但銷售面積同比增長的現(xiàn)象，我們認(rèn)為該房企銷售面積3月實(shí)現(xiàn)增長主要因2025年同期低基數(shù)和推貨節(jié)奏問題。

5、結(jié)構(gòu)分化，置換鏈條待啟動。

盡管2026年3-4月二手房小陽春表現(xiàn)亮眼，但是從成交結(jié)構(gòu)上來看核心城市低總價(jià)房源是交易占比主體。

02

市場研判

▲我們對2026年房地產(chǎn)市場研判：存量崛起，開發(fā)磨底。

從上述分析來看，我們認(rèn)為2026年小陽春的核心特征是“二手房量穩(wěn)價(jià)止跌、二手和新房結(jié)構(gòu)分化”：二手房成交回暖的廣度與韌性優(yōu)于2025年，房價(jià)止跌信號比2025年更顯著，但市場回暖依賴低總價(jià)剛需，改善型置換鏈條尚未激活。新房市場受低基數(shù)與推盤節(jié)奏擾動呈現(xiàn)“環(huán)比亮眼、同比承壓”的表象。根據(jù)普睿數(shù)智，2026年3月12個(gè)重點(diǎn)城市首開/加推項(xiàng)目整體去化率僅34%，雖較1月提升9個(gè)百分點(diǎn)，但熱銷項(xiàng)目已從“改善和高端項(xiàng)目”轉(zhuǎn)變?yōu)椤皠傂桧?xiàng)目”。整體而言，我們認(rèn)為當(dāng)前房地產(chǎn)市場正在經(jīng)歷“存量房承接剛需回暖，新房等待置換”的階段。

03

投資節(jié)奏

▲美伊談判短期流動性恢復(fù)+二手房小陽春跨月延續(xù)，4月中旬AH地產(chǎn)板塊進(jìn)入估值修復(fù)階段。

我們認(rèn)為，3月房地產(chǎn)板塊和整體市場一樣，受美伊戰(zhàn)爭帶來的流動性沖擊影響較大，出現(xiàn)了顯著回調(diào)。但是伴隨美伊談判帶來短期流動性恢復(fù)，及二手房小陽春跨月延續(xù)，我們認(rèn)為4月中旬AH地產(chǎn)板塊進(jìn)入估值修復(fù)階段。其中以港股華潤置地為例，修復(fù)從4月1日開始，領(lǐng)先A股開發(fā)商（例如招商蛇口等從4月13日開始）。估值修復(fù)能否持續(xù)？我們認(rèn)為新房市場仍需要政策支持來帶動改善型需求的釋放，而核心城市二手房市場年內(nèi)受多種因素影響會持續(xù)修復(fù)。

我們對核心城市二手房市場修復(fù)更看好的原因在于：

1、我們認(rèn)為新房缺少低總價(jià)類產(chǎn)品，二手房低總價(jià)房源選擇多競爭少。

2、我們認(rèn)為部分二手房折價(jià)較為充分，租金收益比與貸款利率相比性價(jià)比高，吸引力更強(qiáng)。

3、我們認(rèn)為核心城市產(chǎn)業(yè)潛力較強(qiáng)，未來前景對跨區(qū)資金更有吸引力。

04

投資建議

▲ 建議關(guān)注存量房相關(guān)標(biāo)的和優(yōu)質(zhì)低估房企。

關(guān)于新房市場相關(guān)的投資機(jī)會，我們建議關(guān)注Q2新房市場的銷售情況，若基本面持續(xù)走弱，則建議關(guān)注政策再釋放帶來的波段機(jī)會。與此同時(shí)，我們看好2026年存量房市場的持續(xù)修復(fù)，我們認(rèn)為Q2存量房相關(guān)標(biāo)的可重點(diǎn)關(guān)注。

標(biāo)的關(guān)注的優(yōu)先順序方面，我們建議先關(guān)注存量房相關(guān)標(biāo)的，其次是占據(jù)產(chǎn)業(yè)競爭高地的優(yōu)質(zhì)低估房企：1、建議關(guān)注存量房相關(guān)標(biāo)的：貝殼、美凱龍；2、建議關(guān)注優(yōu)質(zhì)低估房企：建發(fā)股份、華潤置地、建發(fā)國際、濱江集團(tuán)等。

風(fēng)險(xiǎn)提示：購買力減弱導(dǎo)致新房和存量房市場走弱；5月銷售淡季還需要繼續(xù)跟蹤。

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