萬科被多家機構下調評級

近期，萬科企業股份有限公司（以下簡稱“萬科”）遭遇了多家國際評級機構和投資銀行的密集評級下調，這反映了該公司在房地產行業深度調整背景下所面臨的嚴峻流動性壓力和債務風險。

一、評級下調的整體情況

2026年3月至4月期間，三大國際評級機構——穆迪（Moody's）、惠譽（Fitch）和標普（S&P）——相繼下調了萬科的信用評級，并將其展望調整為“負面”或列入“負面觀察名單”。與此同時，包括高盛、匯豐研究、星展銀行、大和證券在內的多家國際投資銀行也紛紛下調了萬科的股票評級或目標價。這一系列行動標志著資本市場對萬科信用狀況和償債能力的擔憂達到了新的高度。

二、各評級機構的具體下調行動

1. 穆迪（Moody's）

? 下調時間：2026年4月24日

? 評級變化：將萬科的企業家族評級從“Caa1”下調至“Caa2”，同時將萬科地產（香港）中期票據計劃的有擔保高級無抵押評級從(P)Caa2下調至(P)Caa3，將已發行債券的評級從Caa2下調至Caa3。

? 展望：維持“負面”展望。

? 理由：穆迪認為，此次評級下調及負面展望反映了萬科流動性在未來6至12個月內將進一步惡化，主要原因是銷售表現持續疲軟，這體現了購房者對從財務實力較弱的開發商處購房信心持續低迷。

2. 惠譽（Fitch）

? 下調時間：2026年4月27日

? 評級變化：首先將萬科的長期外幣及本幣發行人主體評級從“CC”下調至“RD”（限制性違約），隨后又上調至“CC”。

? 關鍵原因：惠譽指出，萬科完成了一項被其視為不良債務交換（DDE）的交易。具體而言，萬科對原定于2026年4月23日到期的20億元人民幣債券進行了重組，償還了本金的40%，并將剩余60%的到期日延長了一年。惠譽認為，將到期日延長一年構成了條款的大幅寬松，該重組旨在避免潛在的最終違約。

3. 標普（S&P）

? 下調時間：2026年4月10日及23日

? 評級變化：將萬科及其子公司萬科（香港）的長期發行人信用評級從“CCC”下調至“CCC-”，并將評級列入“負面觀察”名單。

? 理由：標普認為，在流動性極度疲弱的情況下，萬科的財務承諾已難以持續，公司目前的債務存在無法償還或陷入困境重組（distressed restructuring）的風險。標普特別提到，萬科可能對2025年12月15日到期的20億元人民幣境內債券進行展期，這進一步加劇了風險。

4. 投資銀行的評級調整

除了信用評級機構，多家國際投行也基于萬科的財務表現和流動性壓力調整了其股票評級：

? 高盛：將萬科H股目標價下調至3港元，維持“沽售”評級，指出公司流動性壓力加劇，2026年到期債務達147億元，且國企股東深圳地鐵的支持似乎正在減少。

? 匯豐研究：將萬科評級從“持有”下調至“減持”，目標價從4.3港元降至3港元，認為萬科的信用狀況屬于個別風險問題，但對其潛在的債務重組可能對信用形象造成不可逆轉的損害表示擔憂。

? 星展銀行：將萬科評級從“持有”下調至“沽售”，目標價從4.6港元降至4.3港元。

? 大和證券：將萬科H股評級從“跑贏大市”降至“跑輸大市”，目標價從6.15港元下調至4.7港元。

三、評級下調的核心原因分析

評級機構與投行一致行動的背后，是萬科基本面在多方面的顯著惡化。

1. 流動性急劇惡化與巨額現金缺口

這是評級下調最直接的原因。多家機構指出，萬科面臨龐大的短期償債壓力，但可用現金嚴重不足。

? 債務到期墻：惠譽指出，萬科在2026年5月至12月間將有130億元人民幣的資本市場債務到期。高盛報告顯示，2026年到期債務達147億元，其中113億元集中在4月至7月到期。標普也警告公司未來六個月內發生困境重組的風險顯著上升。

? 現金儲備薄弱：惠譽數據顯示，萬科的可用現金自2024年末的840億元降至2025年6月末的690億元，且其中大部分為預售監管現金存款，無法隨時用于償債。截至2025年末，公司持有貨幣資金672.4億元，但短期借款和一年內到期非流動負債合計高達1629.8億元，資金缺口超過千億元。

? 負自由現金流：惠譽預期，即使計入資產處置所得，萬科在2025年和2026年的自由現金流仍將保持負值。2025年，萬科經營性現金流出現近17年來首虧，為-9.88億元。

2. 銷售業績斷崖式下滑

銷售回款是房企最重要的現金流來源，而萬科的銷售表現遠遜于行業平均水平。

? 銷售額暴跌：2025年，萬科全年銷售金額為1340.6億元，同比下降45.5%，僅為2020年巔峰期（7041.5億元）的19%。2025年上半年銷售額同比下降46%至690億元，表現遜于中國百強房企的平均降幅（12%）。2026年第一季度，合約銷售按年大跌53%至170億元，跌幅遠高于同業。

? 行業信心沖擊：穆迪明確指出，銷售疲軟反映了購房者對從財務實力較弱的開發商處購房信心持續低迷，形成了惡性循環。

3. 歷史性巨額虧損與資產減值

2025年，萬科錄得上市以來最慘淡的業績，嚴重侵蝕了凈資產和償債基礎。

? 凈虧損885.56億元：2025年，萬科歸屬上市公司股東凈虧損885.56億元，虧損額同比擴大79%。加上2024年虧損的494.8億元，兩年累計虧損額達1380億元，刷新了A股房地產企業虧損紀錄。

? 大額資產與信用減值：全年合計計提減值損失561.03億元，占總虧損比例超過63%。其中，信用減值計提339.68億元，主要源于對與龐大體外投融資體系相關的其他應收款計提大額壞賬。存貨跌價準備也因銷售困難而大幅增加。

4. 債務重組行為被視為“違約信號”

惠譽將萬科對20億元債券的展期操作明確界定為“不良債務交換”（DDE），這是一個強烈的負面信號。在評級框架下，DDE通常被視為一種違約或準違約事件，因為它意味著債務人無法按原始條款履行義務，需要通過大幅放寬條件來避免正式違約。這直接觸發了惠譽將萬科評級下調至“RD”（限制性違約）。

四、公司的應對措施與大股東支持

盡管形勢嚴峻，萬科并非孤立無援。公司管理層和大股東正在采取一系列措施試圖化解危機。

1. 管理層的自救聲明與計劃

在2025年年報發布后的分析師會議上，萬科董事長黃力平承認公司未能及時擺脫高負債、高周轉、高杠桿的擴張慣性，出現了投資布局分散、多賽道拓展過度等問題。管理層表示，2026年將聚焦“化險”與“發展”兩大方向，具體計劃包括：

? 積極尋求債務長效化解方案，與債權人保持密切溝通協商。

? 退出非核心城市及低質量項目。

? 加速采用AI及數字化工具壓縮成本預算。

? 盤活存量資產以增強自身現金流。

2. 第一大股東深圳地鐵集團的持續支持

深圳地鐵集團作為持有萬科27.18%股份的第一大股東，由深圳市國資委全資擁有，其支持對萬科至關重要。

? 巨額股東借款：根據公開信息，截至2026年3月底，深鐵集團累計向萬科提供了335.2億元的股東借款，萬科借此償還了332.1億元的公開債務。惠譽報告也指出，深鐵已向萬科提供240億元股東貸款，支持其在2025年償付220億元資本市場債務。

? 最新借款：2026年1月，深鐵集團再次向萬科提供不超過23.6億元的借款，用于償還公開市場債券的本息，這筆借款被認為直接用于支持“22萬科MTN004”和“22萬科MTN005”的展期工作。

? 表態與協同：深鐵集團曾公開表示，作為萬科的重要股東和戰略投資者，看好其未來發展前景，不排除在未來繼續增持股份，并將支持萬科穩定、健康發展。雙方還在業務層面加強了協同，例如在長租公寓、物流配送等領域開展合作。

五、影響與展望

1. 對萬科的直接影響

? 融資成本飆升：評級下調至“Caa”和“CCC”區間，意味著萬科已被歸入“極高信用風險”或“違約風險很高”的類別。這將極大增加其在資本市場發新債或進行再融資的難度和成本。

? 觸發債務條款：某些存量債務合同中可能包含評級下調觸發加速清償或增加抵押品的條款，這會給公司帶來額外的即時現金流壓力。

? 市場信心受挫：股價持續低迷，總市值較巔峰時期跌去九成，反映了資本市場對其未來預期的極度悲觀。

2. 對行業與市場的啟示

萬科的困境是當前中國房地產行業深度調整的一個縮影。作為曾經的行業標桿和混合所有制代表，其信用狀況的惡化可能進一步壓制市場對民營房企乃至整個房地產板塊的情緒。評級機構與投行的行動也表明，市場正在重新評估房地產企業的風險定價，股東背景（如國企支持）和自身現金流生成能力變得比以往任何時候都更加重要。

3. 未來關鍵觀察點

? 短期償債能否平穩度過：2026年4月至7月集中到期的超百億債務，是檢驗萬科流動性和股東支持有效性的第一個關鍵窗口。

? 銷售能否止跌：銷售回款是根本。若銷售下滑趨勢無法扭轉，任何外部支持都難以持續。

? 資產盤活進展：非核心資產處置和項目盤活能否快速帶來實質性現金流。

? 股東支持的持續性：深圳地鐵集團的支持是否會因風險擴大而改變態度或附加更嚴格條件。

綜上所述，萬科被密集下調評級是其長期積累的經營問題、行業周期性調整以及流動性危機共同作用的結果。雖然獲得了大股東的實質性支持，但公司能否真正化解風險、重獲市場信心，仍取決于其自身銷售與經營的根本性改善，以及未來幾個月關鍵債務的兌付情況。