樓市分化??剛需200萬??奢需2000萬

“金三銀四”的杭州樓市精彩紛呈，帶有魔幻現實主義色彩。錢江世記城豪宅奧映世紀近日開盤，售樓處人聲鼎沸，真刀真槍的“搶房”現場，86套房子，均價8萬7，最貴一套奔著4500萬的總價去了，單日賣了20多個億，去化率超94%。最離譜的一套熱門房源，引來了27組家庭搖號爭搶，有土豪打包買兩套，這買房架式分明是為“凡爾賽”式資產配置。

剛需二手房市場則是另一番景象，3月份的杭州二手房成交了近萬套，看著挺熱鬧，但扒開數據一看，幾乎都是200萬以下剛需盤在撐場子，150萬以下的占了近三分之一。杭州二手房成交均價同比下跌近17%，環比下跌6.7%，低總價房源成絕對主力，成交均價27027元/㎡。剛需客青睞“老破小，在找一個在大城安頓下來的“窩”。

分化現象不斷加深，這是當下樓市的真實寫照，從新經濟哲學效應論的視角看來，有地區和城市、城區和郊區樓市的分化效應，有地段和配套、景觀和樓棟的分化效應，也有新房和舊房、高層和洋房、排屋和獨棟之間的分化效應等，而分化、分層、分極的“三分效應”作用于房價，最終結果就是“一房一價”。

現在的樓市不再是以前“水漲船高”的普漲時代，而是變成了一個巨大的“篩子”，它把購房人群分成不同的需求層子。最上一層是“云端漫步者”，例如：奧映世紀是杭州豪宅“六小龍”之一，錢江世紀城江景，3.4米層高，270度全景艙，賣的不是磚頭水泥，而是稀缺資源和身份標簽，購房客群有溫州和臺州的老板，有金融和電商的大佬，甚至有深圳和上海的投資客。

與奧映世紀齊名的樓盤有建發棲湖云莊、濱江建發金茂望天際、中海萬潮玖序、中海海潮玖序、濱杭傳麒府。奧映世紀首開定8.7萬/平的均價，在杭州“豪宅六小龍”中最低。濱江區政府板塊的萬潮玖序首開，42套260平米的房子，均價10.5萬元/平米，套均總價2200-3300萬元，為杭州限價解除后首個均價超10萬/平米的住宅，首開房源已全部售罄。

“人間煙火氣”才是大多數購房者的真實需求，一線城市市中心的“老破小”又成了香餑餑，圖的是便宜和地段，那是剛需一族在大城市立足的最后一塊跳板。房價跌到了心理預期，性價比“值了”，積壓的需求像火山一樣爆發，剛需樓市遵循“生存理性”和實用主義至上的法則。

最尷尬的是中間層——改善型需求者，他們兩頭受氣，好像被夾在三明治中間的餡料，手里的“老破小”想賣賣不掉，只能割肉賣；想買的“大平層”夠不著，總覺得現在入手有點虧。數據是鐵證，改善次新房的成交量大降，中等收入的白領謹慎而糾結，他們在等置換鏈條轉起來，等樓市下探到底的明朗信號。

一個不容置疑的現實是市中心已經容不下剛需了，像奧映世紀這類地王項目，樓面價都5萬4，賣8萬7還叫“便宜”。以后市中心的新房注定是給富人準備的“空中別墅”，剛需購房者如果還盯著市中心的新房看，那么只能是望梅止渴。一線城市未來的樓市格局很清晰，富人住市中心的江景大平層，享受城市的繁華與排面。

剛需者住市中心的老破小，或者往外走，享受通勤的便利與生活的煙火，別被“日光盤”嚇到，也別被“房價大跌”忽悠，樓市已分化成兩個或多個平行世界，一個是富豪的“名利場”，一個是普通人的“生活流”。市中心豪宅是賣方市場，沒的選；老破小和郊區房是買方市場，有的選。看清了樓市和財富的分化效應，才能在屬于自己的賽道里做出正確的選擇。