剛需與改善型成交同步放量！業(yè)內(nèi)認(rèn)為，深圳樓市將持續(xù)回升企穩(wěn)態(tài)勢

深圳商報·讀創(chuàng)客戶端首席記者 李秀瑜

國家統(tǒng)計局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，今年3月，深圳市新房與二手房價格指數(shù)環(huán)比雙雙上揚，扭轉(zhuǎn)了持續(xù)11個月的下降態(tài)勢。市場成交同步放量，4月以來，深圳一二手住宅累計成交近8000套，創(chuàng)下2025年5月以來的最高值。同時，1-4月，一二手商務(wù)公寓合計成交2500余套，同比增長61.5%。

今年深圳房地產(chǎn)市場持續(xù)回暖，住宅市場剛需與改善性需求成交放量，商辦市場寫字樓強勁復(fù)蘇，業(yè)內(nèi)分析認(rèn)為，在政策優(yōu)化與經(jīng)濟向好的雙重支撐下，深圳房地產(chǎn)市場預(yù)期正逐步修復(fù)，市場底部日益夯實。

量價齊升，剛需與改善雙輪驅(qū)動市場成交

數(shù)據(jù)顯示，今年3月深圳新房、二手房價格指數(shù)環(huán)比分別增長0.2%和0.4%，扭轉(zhuǎn)持續(xù)11個月的下降態(tài)勢。4月以來，一、二手住宅累計成交套數(shù)近8000套，是2025年5月以來的最高值，居民端市場預(yù)期有所修復(fù)和改善，市場底部進(jìn)一步夯實。

一手住宅市場，首次置業(yè)需求依然保持積極入市狀態(tài)，改善型客戶同步發(fā)力，共同推動市場行情持續(xù)向好。如近期開盤的后海沄璽花園、海晏府、觀潮府等，憑借核心區(qū)位、純改善型產(chǎn)品定位及板塊稀缺性，去化表現(xiàn)良好，開盤當(dāng)日去化率分別為60.5%、74.1%、92%。同時，人才住房項目也備受關(guān)注，深鐵璟城項目人才房啟動第四批次房源選房的首日，三房戶型基本售罄。

二手住宅市場，簽約量同比增加，議價率進(jìn)一步縮小。頭部中介實時成交數(shù)據(jù)顯示，4月二手住宅簽約量同比增加約30%。從議價率看，樂有家數(shù)據(jù)顯示，4月以來二手房議價率持續(xù)收窄，較3月減少0.5個百分點，創(chuàng)近10個月最低。在市場成交放量的支撐下，高性價比“筍盤”迅速消化，業(yè)主信心明顯增強。貝殼研究院肖小平表示，“二手房市場存量房源充足、兩房選擇豐富，得以持續(xù)承接大量首置需求，成為剛需置業(yè)的主要渠道。今年一季度，深圳二手兩房成交占比為26.4%，同比擴大1.5個百分點。其中，南山華潤城潤璽、福田皇御苑等熱門小區(qū)價格漲幅較為明顯，最高漲幅接近10%。”

商務(wù)公寓市場，成交量同比明顯增長。1-4月，一、二手商務(wù)公寓合計成交2500余套，同比增長61.5%。目前商務(wù)公寓性價比日益凸顯，入手門檻低、租金回報率高的小戶型商務(wù)公寓熱銷，如光明星河天地商廈均價不到2萬元/平方米，遠(yuǎn)低于同地段住宅，租金回報率達(dá)4%—5%。

商辦市場復(fù)蘇強勁，產(chǎn)業(yè)擴張帶動需求

今年一季度，在租賃成本降低、科技行業(yè)擴需以及商業(yè)地產(chǎn)新政落地等多重利好推動下，全市一、二手寫字樓成交面積28.7萬平方米，同比增長32.8%；甲級寫字樓凈吸納量約10.4萬平方米，同比增長82.5%，是近五年同期最佳水平。分行業(yè)看，深圳市經(jīng)濟結(jié)構(gòu)持續(xù)向優(yōu)向好，消費電子、人工智能、機器人等新興產(chǎn)業(yè)持續(xù)擴張，其中多家頭部科技企業(yè)集中簽約，帶動上下游企業(yè)集聚，進(jìn)一步釋放商辦市場需求。

據(jù)戴德梁行數(shù)據(jù)顯示，一季度，科技媒體電信（TMT）與專業(yè)服務(wù)業(yè)成為深圳甲級寫字樓市場的兩大租賃需求主力，按租賃面積計算，二者合計占比超50%。

持續(xù)優(yōu)化住房政策，釋放合理購房需求

新修訂的《深圳市住房公積金管理辦法》自4月1日起正式施行，聚焦職工住房消費需求，旨在優(yōu)化繳存比例、擴大群體覆蓋和強化權(quán)益保障等方面推動政策提質(zhì)增效。目前，深圳住房公積金貸款余額約占個人住房貸款余額的20%，已成為居民購房的重要支撐力量。

此外，“南山換房易2.0”以舊換新活動，已累計完成22單，為客戶節(jié)省約260萬費用。

深圳市房地產(chǎn)和城市建設(shè)發(fā)展研究中心主任李妍介紹，2026年一季度，深圳市GDP同比增長5.8%，彰顯城市經(jīng)濟活力。高盛、摩根大通等國際知名投行機構(gòu)的研究報告顯示，一線城市房地產(chǎn)市場將會在2026年止跌回穩(wěn)，其中深圳、上海將成為本輪市場復(fù)蘇的領(lǐng)頭城市。1月以來，深圳房地產(chǎn)市場出現(xiàn)積極變化，目前房價企穩(wěn)，房價收入比已逐步回歸至合理區(qū)間。全市新建商品住宅購房群體中，非深戶和首套房購房占比有所增加，剛需正在加快入市，市場整體較為健康，我市經(jīng)濟持續(xù)向好、人口持續(xù)凈流入，房地產(chǎn)市場將持續(xù)呈現(xiàn)回升企穩(wěn)態(tài)勢。