國(guó)際投行看多中國(guó)上海、深圳樓市，北京、廣州節(jié)奏慢了一步

今年4月，高盛、摩根大通、瑞銀等國(guó)際投行，突然齊刷刷看多中國(guó)一線城市樓市，甚至直言“上海深圳將率先觸底，未來(lái)三年房?jī)r(jià)累計(jì)漲15%”。

很多人第一反應(yīng)是：這是要抄底了？還是又來(lái)割韭菜？

國(guó)際投行的“看多”，并不是替普通人喊漲，而是精準(zhǔn)押注中國(guó)樓市的終極分化。

投行的“看多”，本質(zhì)是看好核心資產(chǎn)的翻盤

國(guó)際投行不是慈善家，他們每一次發(fā)聲，都是經(jīng)過(guò)精準(zhǔn)測(cè)算的利益博弈，尤其是高盛這份標(biāo)題直白到露骨的報(bào)告——《搶在一線城市復(fù)蘇之前布局》，字字都在說(shuō)“我們要進(jìn)場(chǎng)撿便宜了”。

這份報(bào)告的核心邏輯，其實(shí)很簡(jiǎn)單：香港樓市已經(jīng)率先復(fù)蘇，而上海、深圳的基本面，和香港高度相似，完全能復(fù)制它的修復(fù)路徑。這里有一組最直觀的數(shù)據(jù)，自2025年4月以來(lái)，香港開(kāi)發(fā)商的股價(jià)平均漲了65%，而內(nèi)地開(kāi)發(fā)商同期卻跌了17%，一漲一跌之間，差距拉到了82個(gè)百分點(diǎn)。

更關(guān)鍵的是估值的倒掛：在過(guò)往的樓市周期里，內(nèi)地房企的賺錢能力（ROE）比香港房企強(qiáng)太多，前者平均14%，后者只有5%，估值（市凈率）也該更高——內(nèi)地平均1.9倍，香港0.8倍，這是正常邏輯。但現(xiàn)在呢？?jī)?yōu)質(zhì)國(guó)有房企的市凈率只有0.5倍，和香港房企持平，可賺錢能力還是比香港房企高（5% vs 3%）。

這就意味著，市場(chǎng)之前太悲觀了，把一線樓市的價(jià)值壓到了地板上，而投行的嗅覺(jué)，永遠(yuǎn)比普通人快一步，他們看到的不是“樓市回暖”，而是“被低估的核心資產(chǎn)”，說(shuō)白了，就是趁低價(jià)進(jìn)場(chǎng)，等市場(chǎng)回歸理性后賺差價(jià)。

為什么是上海深圳？北京廣州為何“掉隊(duì)”？

投行看多的不是所有一線城市，而是精準(zhǔn)鎖定了上海和深圳，甚至預(yù)測(cè)這兩座城市會(huì)比其他一線、二線城市早6到24個(gè)月企穩(wěn)。

高盛的報(bào)告里，特意提了房地產(chǎn)復(fù)蘇的四大關(guān)鍵：人口、收入、住房可負(fù)擔(dān)性、供給，而上海和深圳，剛好是這四項(xiàng)里最能打的。先看人口和資源，2024到2025這兩年，全國(guó)60%的優(yōu)質(zhì)資源都扎堆到了這兩座城市，光優(yōu)質(zhì)國(guó)有開(kāi)發(fā)商的土地儲(chǔ)備，就有30%集中在這里，資源聚集，意味著人口不會(huì)流失，需求就有支撐。

再看細(xì)節(jié)：雖然現(xiàn)在上海、深圳的租金回報(bào)率還沒(méi)趕上按揭利率，買房子出租還賺不到錢，但兩者的差距已經(jīng)縮到了近十年最低。更重要的是，股市反彈帶來(lái)的財(cái)富效應(yīng)，正在慢慢傳導(dǎo)到樓市。那些在股市里賺了錢的人，會(huì)把一部分資金投向核心房產(chǎn)，這和香港樓市復(fù)蘇的路徑，一模一樣。

而北京和廣州，并不是不行，而是節(jié)奏慢了一步。北京的調(diào)控一直偏嚴(yán)，政策松綁的力度不如上海深圳；廣州則是產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)里，高端產(chǎn)業(yè)的聚集度不如前兩者，人口吸引力雖然強(qiáng)，但高端購(gòu)買力的增速，比上海深圳稍弱。這也解釋了，為什么投行只把寶押在了上海和深圳身上。

看多≠暴漲，普通人最該警惕的3個(gè)陷阱

很多人看完投行的報(bào)告，就急著想去一線買房抄底，必須潑一盆冷水：投行看多，不代表房?jī)r(jià)會(huì)暴漲，更不代表普通人進(jìn)場(chǎng)就能賺錢，這里面有三個(gè)陷阱，一定要避開(kāi)。

第一個(gè)陷阱：復(fù)蘇是結(jié)構(gòu)性的，不是全面回暖。投行預(yù)測(cè)的是“上海深圳房?jī)r(jià)累計(jì)漲15%”，但這是未來(lái)三年的總和，平均到每年，也就5%左右，根本不是那種一夜翻倍的行情。而且，漲的只會(huì)是核心區(qū)域的優(yōu)質(zhì)房產(chǎn)，比如上海的浦東、深圳的南山，那些遠(yuǎn)郊區(qū)、老破小，大概率還是原地踏步。

第二個(gè)陷阱：不要跟風(fēng)追高。投行進(jìn)場(chǎng)的成本，和普通人完全不一樣，他們能拿到更低的融資成本，甚至能直接和房企談合作，而普通人買房，要付首付、還房貸，一旦市場(chǎng)出現(xiàn)波動(dòng)，最先被套的就是跟風(fēng)進(jìn)場(chǎng)的人。

第三個(gè)陷阱：政策底≠市場(chǎng)底。瑞銀早就提到，自2025年末以來(lái)，北京、上海已經(jīng)開(kāi)始放松限購(gòu)、發(fā)放補(bǔ)貼，政策方向確實(shí)變了，但政策傳導(dǎo)到市場(chǎng)，需要時(shí)間。摩根大通的策略師也說(shuō)，現(xiàn)在只是接近轉(zhuǎn)折點(diǎn)，3月份才出現(xiàn)初步復(fù)蘇跡象，真正的企穩(wěn)，還要等一段時(shí)間。

一線復(fù)蘇，是中國(guó)樓市的“二次洗牌”

國(guó)際投行集體看多一線樓市，本質(zhì)上是對(duì)中國(guó)核心資產(chǎn)的重新定價(jià)，也是中國(guó)樓市從“普漲時(shí)代”徹底進(jìn)入“分化時(shí)代”的標(biāo)志。

未來(lái)中國(guó)樓市，只有核心城市的核心資產(chǎn)，才有保值增值的空間，而那些缺乏人口、產(chǎn)業(yè)支撐的城市，只會(huì)慢慢被市場(chǎng)淘汰。

對(duì)于普通人來(lái)說(shuō)，真正理性的做法是：如果是剛需，在一線核心區(qū)域買房，只要負(fù)擔(dān)得起，什么時(shí)候都不算晚；如果是投資，千萬(wàn)別盲目跟風(fēng)，優(yōu)先選上海深圳的核心板塊，避開(kāi)遠(yuǎn)郊和老破小；如果手里沒(méi)多少資金，不如先深耕自己的行業(yè)，比盲目買房更靠譜。