419萬㎡住宅懸了？深圳舊改拆遷難度升級(jí)，已有41個(gè)項(xiàng)目被清退出局

“深圳舊改是不是有救了？”今天下午，當(dāng)高層會(huì)議內(nèi)容傳出，提及“扎實(shí)推進(jìn)城市更新”，一個(gè)朋友這樣問。

無怪乎普通市民對(duì)深圳舊改也如此關(guān)注，過去十余年，“舊改”二字成了暴富的代名詞，“一棟樓被拆，一個(gè)千萬富翁崛起”，這是當(dāng)時(shí)舊改帶來的改變。

然而，隨著房地產(chǎn)市場下行，房企資金鏈緊張，多個(gè)項(xiàng)目陷于停滯，過渡費(fèi)也不一定能按時(shí)發(fā)放，有業(yè)主自嘲：舊改“暴富”變成“暴負(fù)”。

不僅是小體量舊改項(xiàng)目推進(jìn)不順利，“巨無霸”級(jí)別的明星舊改，進(jìn)度也較為緩慢。

以市場關(guān)注度較高的沙井“金蠔小鎮(zhèn)”為例，其于去年7月公示的規(guī)劃草案或面臨大調(diào)整。

約419萬㎡住宅恐有變數(shù)

“金蠔小鎮(zhèn)”舊改今年難開拆？

“金蠔小鎮(zhèn)”，即寶安沙井街道沙井大街片區(qū)重點(diǎn)城市更新單元，東臨環(huán)鎮(zhèn)路、南臨寮豐路、西臨西環(huán)路、北臨北環(huán)路。

2019年，寶安區(qū)正式啟動(dòng)該項(xiàng)目城市更新相關(guān)工作，確定華潤置地為前期統(tǒng)籌主體，統(tǒng)籌范圍約3.1平方公里。2020年，沙井大街片區(qū)重點(diǎn)城市更新單元正式立項(xiàng)，擬拆除重建用地面積約140萬㎡。

▲“金蠔小鎮(zhèn)”項(xiàng)目現(xiàn)狀 | @潤置城更

經(jīng)系列流程工作推進(jìn)，2025年7月，項(xiàng)目規(guī)劃（草案）公示，根據(jù)公示信息，金蠔小鎮(zhèn)項(xiàng)目總建面約477萬㎡，包括：

約418.84萬㎡住宅（約382.4萬㎡商品房和約36.5萬㎡保障房）

商業(yè)、辦公及旅館業(yè)建筑約49.14萬㎡

約9.84萬㎡教育及公共配套，含12所幼兒園、9處托育機(jī)構(gòu)以及4所9年制學(xué)校

有媒體根據(jù)這個(gè)住宅體量，按剛需/改善戶型進(jìn)行測算，認(rèn)為金蠔小鎮(zhèn)項(xiàng)目將為片區(qū)增加至多5.2萬套住宅。

彼時(shí)坊間傳言，按照時(shí)間推測，預(yù)計(jì)項(xiàng)目年底完成規(guī)劃審批，2026年可啟動(dòng)首期拆遷。

▲圖源深圳政府在線

然而，正式規(guī)劃方案遲遲未見落地，去年11月，深圳規(guī)自局回復(fù)網(wǎng)友咨詢時(shí)表示，項(xiàng)目公示方案不符合《住宅項(xiàng)目規(guī)范》要求，待優(yōu)化完善方案后按程序報(bào)批。

今年4月，官方再度表示，金蠔小鎮(zhèn)項(xiàng)目住宅建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)符合《住宅項(xiàng)目規(guī)范》相關(guān)要求，即滿足容積率不超過3.1，建筑高度不超過80米的規(guī)定。

事實(shí)上，不僅金蠔小鎮(zhèn)這一個(gè)項(xiàng)目要符合《住宅項(xiàng)目規(guī)范》的要求，去年10月網(wǎng)傳深圳規(guī)自局和深圳住建局聯(lián)合發(fā)布《關(guān)于穩(wěn)妥推進(jìn) <住宅項(xiàng)目規(guī)范> 實(shí)施的通知 》，當(dāng)中提及，2025年10月9日前，已批規(guī)劃的住宅類舊改項(xiàng)目，可按原規(guī)劃實(shí)施。

據(jù)合一城市更新不完全統(tǒng)計(jì)，僅273個(gè)舊改項(xiàng)目可以按原規(guī)劃實(shí)施。

有業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，這對(duì)深圳城市更新的沖擊是巨大的。

此前深圳舊改住宅項(xiàng)目建筑高度普遍在150米左右，很多項(xiàng)目遠(yuǎn)超這個(gè)高度，目前可查詢到的數(shù)據(jù)，最高的大概是247米。

已完成改造的住宅項(xiàng)目里，容積率最低在5.0以上，高的超過10。

新規(guī)實(shí)行之后，同樣一塊地，一級(jí)土地開發(fā)成本不變的情況下，容積率差了一倍甚至更多，開發(fā)企業(yè)很難算得過賬來。

此前，合一城市更新集團(tuán)董事總經(jīng)理羅宇曾給@深圳買房計(jì)劃 算了一筆賬：

以南山華僑城片區(qū)某個(gè)舊住宅區(qū)改造項(xiàng)目為例，按項(xiàng)目現(xiàn)狀住宅建面來計(jì)算，凈拆建比（拆除舊房面積與新建可售住宅面積的比例）需要達(dá)到2到2.5之間，才具備經(jīng)濟(jì)可行性。如果是非核心區(qū)，凈拆建比還需要更高。

一位在城市更新深耕多年的業(yè)內(nèi)人士告訴我們，按住宅限高80米、容積率不高于3.1的新規(guī)來看，“村改和舊住宅區(qū)改造基本算不過賬，拆賠成本、土地貢獻(xiàn)率等因素疊加，可售比太低。”

金蠔小鎮(zhèn)項(xiàng)目現(xiàn)狀居住容積率也并不很低。據(jù)@潤置城更 此前發(fā)布的項(xiàng)目簡介來看，部分居住容積率大于2.5，主流容積率在1.5-2.0之間。

▲金蠔小鎮(zhèn)（沙井大街）項(xiàng)目簡介 | 圖源：@潤置城更

與此同時(shí)，市場環(huán)境也在發(fā)生變化。沙井新房市場已不復(fù)2020-2021年（金蠔小鎮(zhèn)項(xiàng)目立項(xiàng)之時(shí)）的火熱，當(dāng)前，片區(qū)新房折后均價(jià)大致在3.8萬-4.5萬/㎡之間。

而舊改是一個(gè)“現(xiàn)貨決定期貨”的領(lǐng)域，疊加住宅新規(guī)和市場因素，金蠔小鎮(zhèn)項(xiàng)目距離拆遷動(dòng)工或許還需要一段較長時(shí)間。

不過，官方也盡力為舊改松綁，今年3月，深圳官方出臺(tái)《關(guān)于進(jìn)一步規(guī)范城市更新項(xiàng)目管理有關(guān)事項(xiàng)的通知》，其核心是：未完成規(guī)劃審批的城市更新項(xiàng)目，原則上可不配建保障性住房，同時(shí)允許在滿足條件時(shí)合理調(diào)整土地移交率。

具體在金蠔小鎮(zhèn)這個(gè)項(xiàng)目上，如果可以不配建保障性住房，規(guī)劃草案中的36.5萬㎡保障房轉(zhuǎn)為可售商品房，這個(gè)項(xiàng)目能否算得過賬了？

深圳舊改另一道“緊箍咒”

已有41個(gè)項(xiàng)目被清退出局

一方面，住宅新規(guī)給深圳涉居住類舊改項(xiàng)目上難度，另一方面，另一道“緊箍咒”——城市更新單元計(jì)劃有效期管理政策，也在告訴這些項(xiàng)目：你們時(shí)間不多了。

深圳于2019年3月15日起對(duì)城市更新單元實(shí)施計(jì)劃有效期管理后，據(jù)合一城市更新集團(tuán)統(tǒng)計(jì)分析，截至2025年12月8日，深圳已計(jì)劃調(diào)出/失效/清退的城市更新項(xiàng)目共計(jì)38個(gè)，涉及拆除范圍約321萬㎡。

▲計(jì)劃調(diào)出/失效/清退的拆除重建類城市更新項(xiàng)目清單 ，數(shù)據(jù)截至2025年12月8日|圖源合一城市更新集團(tuán)

據(jù)上述機(jī)構(gòu)分析，2019年以來，全市城市更新項(xiàng)目計(jì)劃調(diào)出/失效/清退數(shù)量和規(guī)模整體呈現(xiàn)上升趨勢，去年共計(jì)17個(gè)項(xiàng)目出局，無論是數(shù)量還是規(guī)模，都位于歷史最高位。

截至4月28日，今年深圳已有3個(gè)項(xiàng)目宣告計(jì)劃失效，包括龍崗園山街道保安社區(qū)坳一片區(qū)、坳二片區(qū)等2個(gè)城市更新單元和寶安新安街道裕和村城市更新單元。

官方并非一味給舊改“清倉”，也在助力推進(jìn)存量項(xiàng)目。

今年2月深圳召開城市更新工作現(xiàn)場推進(jìn)會(huì)，明確提出“加力提速推進(jìn)城市更新重點(diǎn)項(xiàng)目攻堅(jiān)”。

隨后，一份名為“2026年深圳百個(gè)城市更新項(xiàng)目攻堅(jiān)行動(dòng)項(xiàng)目名單”在業(yè)界流傳——深圳篩選出104個(gè)重點(diǎn)項(xiàng)目全力攻堅(jiān)，確保完成全年城市更新領(lǐng)域固定資產(chǎn)投資1680億元的任務(wù)目標(biāo)。這104個(gè)項(xiàng)目覆蓋全市10個(gè)行政區(qū)，南山區(qū)以19個(gè)領(lǐng)跑，寶安和龍華各15個(gè)緊隨其后。

各區(qū)也在推進(jìn)，例如寶安城市更新和土地整備局在今年工作計(jì)劃中提及，按照“四個(gè)一批”的工作思路，定時(shí)定責(zé)定序分類推進(jìn)117個(gè)存量城市更新項(xiàng)目。

你家門口的舊改，會(huì)在官方推進(jìn)的名單里嗎？

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