草木皆兵！深莞惠樓市調控真相曝光！

深圳樓市尚在高壓調控下，臨深片區又迎來新一輪的調控風暴……

堅持“房子是用來住的、不是用來炒的”定位，著力穩地價、穩房價、穩預期，促進房地產市場平穩健康發展，已經為全國樓市指明了方向。

誰要冒頭，誰就要被重點監管！調控政策一出臺，買賣雙方愁不斷……

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房價攀升 “惠八條”新政出臺

8月9日凌晨，惠州發布樓市新政，涉及房價地價聯動機制完善、新建商品住房預售和價格備案管理、開發資金監管、完善住房銷售政策、落實配建公建設施、提升住房保障覆蓋、規范房地產市場秩序和強化聯動調控機制等八個方面內容。

文君梳理出幾大政策要點：

①非惠州戶籍重點片區限購一套，即為重點片區暫停向區域內擁有一套及以上住房的非本市戶籍居民出售新建商品住房。

其中“重點片區”，是指大亞灣經濟技術開發區、惠陽區。今后將根據市場變化情況，及時調整重點片區的范圍。

②嚴格執行3年限售。在2017年4月9日零時后購買的住房，須取得不動產權證滿3年后方可轉讓，有些情況不受限制具體查看政策原文。購買時間原則上以合同網簽時間為準。

③房價地價聯動，確定出讓地塊住宅銷售限價。

④一次性公開房源。品房項目在取得預售許可后10日內須一次性公開全部房源。高價樓盤價格半年內成交折扣率低于95折，對未推售房源備案價格下調。

⑤嚴審企業購地資金來源，超出“三道紅線”房企禁止參與土地招拍掛。

⑥嚴查市民購房資金來源，禁止非銀行金融機構向個人提供購房貸款。

政策全文如下：（向下滑動查看）

惠州為啥被限購限售了呢？從一些樓市數據方面，我們或許能看出一些端倪。

從近三年成交數據來看，2021年上半年受疫情及市場調控影響，惠州一手住宅成交63592 套，成交面積為 635.3 萬㎡；一手住宅成交均價為1.19 萬元/㎡，整體處于平穩上漲的趨勢。

再來看看，2021上半年惠州一手住宅成交情況，成交均價從1月的11898元/㎡，到6月的12015元/㎡，保持穩中微幅上漲的趨勢。

房價一直在攀升，也難怪7月29日，住房和城鄉建設部副部長倪虹約談惠州等5個城市政府負責人，僅10天后，惠州出臺樓市新政。

從本次調控政策來看，文君認為，對于購房者而言，“殺傷力”微弱，惠州的房子自身供應量多，吸引的大多是深圳剛需客，樂有家成交數據顯示，惠州2021年上半年深圳客的購房需求超過70%是剛需目的，投資需求占比為23%。

剛需購房者一般只需1套房解決自住或改善問題，二套對于需客來說壓力和成本都比較大。

所以說，惠州此次樓市新政，是將投資客拒之門外。

2

東莞樓市成交降溫

在此之前，東莞、深圳相繼出臺樓市調控新政。

8月2日，東莞住建局發布《關于進一步做好房地產市場調控工作的通知》，房地產調控新政“莞八條”正式出臺。

主要內容如下：

①法拍房納入限購。

②暫停向個體工商戶銷售商品住房。

③社保造假五年不能買房。

④嚴格審核購房人首付資金來源。

⑤將個人住房轉讓增值稅征免年限由2年調整為5年。

⑥建立二手住房成交指導價發布機制，引導商業銀行合理發放二手住房貸款。

⑦對意向購房人數超出上市房源套數一定比例的樓盤實行公證搖號選房、積分排序選房等制度。

⑧熱點樓盤，住宅限售期限由取得不動產權證后3年延長到5年。

從“莞八條”來看，東莞的樓市調控繼續趨嚴趨細，全面補“漏洞”，幾乎全面跟進深圳的樓市調控政策。尤其是嚴查首付款的資金來源、二手房指導價、積分買房等，從深圳的樓市調控效果來看，東莞樓市也將進一步降溫。

從7月的樓市成交數據上看，東莞新房住宅在調控政策影響下，供需雙雙下滑，環比分別下跌44.93%和18.70%，同比均下跌四成。

當月住宅成交均價為27845/㎡，環比小幅下跌，主要由于個盤出現以價換量， 整體均價被拉低。

整體而言，東莞新房住宅均價今年以來處于上漲態勢。據合富大數據顯示，2021年上半年東莞新房總成交23294套，同比去年同期的20978套，同比上漲了11%；均價約27166元/㎡，同比上漲19.1%，漲幅高于去年。

好在一系列政策調控下，市場回歸理性，想買房的剛需購房者，趁著這個窗口期入手合適的項目，不失為一次置業良機。

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深圳樓市：關店離職、市場分化加劇

超6成房源下調報價

剛剛過去的7月，深圳新房住宅量升價跌，網簽3028套一手住宅，環比上升5.7%，同比下降12.9%；總成交面積約28.75萬㎡。一手住宅均價為5.95萬元/㎡，環比下跌3.7%，同比上升9.6%。

當月，市場有7個住宅項目推盤入市，僅有光明區一個樓盤為日光盤（如下圖），新房市整體購房氛圍趨于理性，市場分化加劇。

二手房成交更加低迷。

7月深圳成交2557套二手住宅，環比下跌0.7%，同比下跌80.9%；總成交面積約24.02萬㎡，這已經是連續第4個月成交下滑，筑底現象明顯。

業主報價方面，據樂有家門店數據監控顯示，截止8月1日，深圳二手住宅掛牌價環比繼續保持穩定，部分片區二手住宅掛牌價呈現上浮趨勢，但基本處于合理的漲跌幅度。

其中兩月內掛牌價有變動的房源中，超過62%的房源為下調報價，其中降價總額在幅度10萬和20萬的占比最高，為11%，其次是5萬，占比為6%。

此外，由于二手房市場成交低位，中介行業出現較大波動。

根據深中房協（深圳房地產中介協會）統計算法，2021年1-6月份以來，有效實名登記從業人員數量同比去年同期下滑了11.8%。

7月收回798家機構合計4161間門店的情況，問卷調查覆蓋率達到全市門店（已備案）總量的近六成。其中，有104間門店已關閉且已辦理工商注銷，占據總調查樣本的2.5%；有220間門店已暫時停業，但未辦理工商注銷，占據總調查樣本的5.3%。

預計現階段深圳中介門店關停總量應在500余間門店（含未備案），占全市中介門店（含未備案）的比例應少于10%。

深房中協認為，由于全市中介門店的布局較為集中，因此，單從已關停門店的絕對值分析，很有可能出現關停的門店扎堆集中在某些片區，造成感官感受與數據統計結論之間存在偏差。

在深房中協看來，伴隨著調控持續發力，一段時間內，深圳二手房市場或仍將處于低迷狀態。

下半年，房地產中介行業的競爭壓力將會持續增大，無論是門店關停并轉的數量，還是從業人員隊伍離職轉行的規模或將持續升高。