深圳寶能項目最近又現迷之操作，是膽子越來越肥，還是知法犯法，一意孤行？
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交樓之際車位卻“縮水”？
繼2020年5月香蜜湖片區寶能公館的547位業主因小區距離廣深高速僅16米，當初承諾的隔音規劃卻遲遲不兌現，業主們每天住在10萬+的豪宅里就像睡在綠皮火車上轟鳴不斷苦不堪言，迫使業主從此踏上兩年之久的維權之路，至今未解決.....
南山西麗片區的豪宅第一梯隊寶能城西區又出事！
在該小區的官方公眾號上，可以看到將“2:1車位比配置”作為樓盤的主要宣傳點和賣點。W女士也表示，高車位比是她當時購入該樓盤的考慮因素之一。
據樂居查詢深圳市房地產信息平臺，小區兩次分別備案396、336套，共計732套住宅。
在深圳市規劃和自然資源局公布的總平面圖上，小區規劃有三層停車場，共1666個停車位，此時的戶車比符合前期宣傳的1:2。
（來源：深圳市規劃和自然資源局官網）
而在8月底即將交樓之際、沒有提前協商的情況下，小區物業貼出公示：
1)將負一層445個住宅停車位打包出售，轉變為商業停車位；
2)負二層100個停車位用于幼兒園車輛臨時停放；
3)僅剩余負三層停車場供業主月卡車輛使用。
從這份公示中可以看到，小區實際能使用的車位為1663個。剔除物業出售的445個車位、給幼兒園臨時停放車輛的100個車位，規劃的1663個車位還剩下1118個。
這樣算下來，戶車比約為1:1.5，并且月卡車位均位于負三層，業主認為，物業此舉是非法侵占車位，侵害了全體業主的合法權益，與前期宣傳不符。 物業在沒有與業主協商的情況下，打包出售車位，因此業主態度堅決，表示“一個車位都不給，一步都不退讓”。
（圖片來源：小區業主群）
那么物業是否有權出售小區停車位呢？這還得看車位的產權屬性。
根據《物權法》第七十四條規定，建筑區劃內，規劃用于停放汽車的車位、車庫應當首先滿足業主的需要。其歸屬由當事人通過出售、附贈或者出租等方式約定。占用業主共有的道路或者其他場地用于停放汽車的車位，屬于業主共有。
依照《物業管理條例》的規定，車位、車庫由產權登記部門根據建設規劃予以確權。
明確納入業主公攤面積的共有場所，如果開發商或物業公司改造成用于停放汽車的車位，那該車位就屬于全體業主所有，產生的收益扣除開發商或物業在車輛停放管理服務過程中付出的勞動和投入，剩余收益歸全體業主所有。
規劃內車位車庫是建筑單位在開始建造之初經規劃部門批準，并于建造完成后可以辦理產權登記的車位。這種車位具有獨立性、可分性，建設單位可以通過出售、附贈或出租等書面合同方式，對車位、車庫所有權的歸屬作出明確約定。
非規劃內車位是占用業主共有的道路或者其他場地用于停車形成的車位，沒有在最初批準的項目建設規劃中，所占用的道路或者場地屬于業主共有財產。
人防車位是平時可以用于停放車輛的人防工程。由國家投資單獨修建的地下防空建筑屬于國家所有。由社會投資者投資并結合民用建筑修建的人防車位（即結建人防車位）的所有權歸屬，我國現行法律并無明確規定。
為此，樂居咨詢了北京德和衡（深圳）律師事務所的孔霞律師。
律師給出了專業的回復，《民法典》第二百七十五條：建筑區劃內，規劃用于停放汽車的車位、車庫的歸屬，由當事人通過出售、附贈或者出租等方式約定。
占用業主共有的道路或者其他場地用于停放汽車的車位，屬于業主共有。
也就是說，開發商前期宣傳1:2的戶車比，實際交付時車位卻“縮水”，這是業主的第一個維權點；此外，小區停車位屬全體業主所有，開發商和物業在沒有與業主協商的情況下，擅自出售負一層445個住宅停車位。
業主已與物業負責人進行初步溝通。截至樂居君發稿前，小區物業就打包出售車位事件暫未作出實質性回應。
如果物業確實侵犯了業主權利，業主可通過以下兩種方式維權:
①協商途徑。即業主與侵權方進行協商，達成彼此滿意的解決方案，以解決雙方沖突矛盾的方式。
②訴訟途徑。只要業主認為自己的專有權、共有權以及共管權受到侵害，均可以通過訴訟程序予以解決。
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幼兒園旁違建已拆除
業主收樓卻延遲
屋夜偏逢連夜雨！
在業主車位維權的路上，他們遭遇了更加糟心的事情——幼兒園旁竟有KTV包房、桑拿會所建筑。
近日，澎湃新聞接到多位深圳南山區寶能城幼兒園的孩子家長反映稱，該幼兒園通知家長今年9月將正式開學。而家長們在8月18日參加幼兒園開放日時意外發現，幼兒園的兒童游樂設施里竟藏有一處地下通道。通道的另一頭，則是正在裝修的ktv包間、泳池和桑拿房等娛樂設施，儼然是一處隱秘的地下娛樂“會所”。
（幼兒園正門 受訪者供圖）
對于家長們所反映的上述情況，8月20日，深圳市南山區桃源街道規劃土地監察隊相關負責人對澎湃新聞表示，他們曾多次前往實地進行過調查，已口頭要求開發商停止地下“會所”的施工。針對家長所質疑的地下“會所”及其地面部分建筑的合法性，街道已會同規劃部門開展調查。
（游樂設施下方的地下通道入口 受訪者供圖）
網友們表示：“家長不舉報，估計都已經要開始營業了”、“學校周邊有這樣的娛樂場所，這學校每學年的安全檢查怎么過的？”
據最新報道，8月23日啟動幼兒園旁違法建筑拆除工作，目前娛樂會所已經推平成綠地。
（圖片來源：小區業主朋友圈）
《民法典》第二百七十一條規定：業主對建筑物內的住宅、經營性用房等專有部分享有所有權，對專有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的權利。
小區地下室加建部分全部予以回填和復綠，復綠后的地塊用于幼兒園活動場地。
該行為確實侵占了業主共有面積部分，并且違建KTV會所、泳池，家長擔心萬一有壞人從所謂的會所地庫里跑進幼兒園里行兇，或是兒童誤入地庫被壞人擄走，這些兒童的安全誰來保障？
根據媒體最新消息，業主被通知項目西區2棟延遲交樓3個月；1棟、3棟延遲交樓2個月。
根據此前購房合同約定，小區新房應于2021年8月30日交付給業主，逾期在90日之內（含90日）的，自約定的交付期限屆滿日之次日起至實際交付之日止，賣方按日向買方支付本房地產總價款萬分之三的違約金。
大部分業主在購房時，曾簽署了一份補充協議。W女士表示按照補充協議的內容，房屋逾期交付時，每個月的賠償金額僅為3000多元，對于后期是否如期交房，她也表示非常擔憂。
來源：文君言綜合自深圳樂居、澎湃新聞，轉載請注明來源！
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