淹死的都是會水的 活下去的都是膽小的

對于當下的房地產(chǎn)企業(yè)來說，什么最重要？

當然是活下去！

2018年，萬科的“活下去”口號出圈，引發(fā)了社會的熱議。有人認為，萬科這是在作秀，也有人認為，萬科這是務實。

隨著2020年8月三道紅線政策的實施一年有余，反觀現(xiàn)在的房地產(chǎn)行業(yè)，萬科的“活下去”宣示又顯得如此有先見之明。

俗話說，淹死的都是會水的。在大水大魚蒙眼狂奔的年代，往往是那些膽子大，敢拿高價地、敢高負債、高周轉(zhuǎn)的企業(yè)容易成功，但近年來隨著房地產(chǎn)調(diào)控邏輯的改變，很多膽大的房企暴雷聲四起，原本的行業(yè)神話也跌落了神壇。反而是那些看起來膽子比較小，做事謹小慎微的企業(yè)活成了房企之光。

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在過去行業(yè)高速擴張的周期中，龍湖在圈內(nèi)留下了一個“謹慎”的印象。在那些熱衷于擁抱杠桿的歲月里，龍湖的戰(zhàn)略顯得相對保守，兩位數(shù)的合約銷售增速，顯然比不上很多企業(yè)爆發(fā)式的表現(xiàn)，但凡事都有兩面，龍湖放慢腳步的背后，換來的是穩(wěn)健。

就在去年三道紅線剛出臺時，龍湖是行業(yè)第一梯隊房企中為數(shù)不多的列入“綠檔”的企業(yè)。彼時，一句“朝乾夕惕”的老話被重新帶火，從龍湖內(nèi)部喊出了圈。在行業(yè)普遍認為三道紅線將會給部分高負債企業(yè)帶來滅頂之災時，龍湖卻希望“在有限的條件下、在行業(yè)加速淘汰中，成為這一輪的勝者。

巴菲特說：“別人貪婪時我恐懼，別人恐懼時我貪婪”。這句話用在龍湖身上再恰當不過。龍湖的小心謹慎換來的是一直以來的穩(wěn)健發(fā)展，換來的是資本市場的低成本融資，換來的是評級機構(gòu)和投資人的高度認可。

幾天前，龍湖發(fā)布了2021年中期業(yè)績。再次印證了，能活下去并活得好的就是那些看上去“膽小”的房企。

財報數(shù)據(jù)顯示，2021年上半年，龍湖集團實現(xiàn)合同銷售額1426.3億元，創(chuàng)造歷史新高，同比增長28.4%，回款率維持在90%以上的高位。半年報顯示，龍湖營業(yè)額達606.2億元，同比增長18.5%；歸屬于股東的核心凈利潤61.8億元，同比增長17.1%。

這一成績，如果放在前幾年行業(yè)的光景，似乎并不太出眾，但如果同比一下今年已經(jīng)公布中報的房企中比較一下的話，龍湖無疑就是“街上那個靚的仔。”

作為一直以來的調(diào)控模范生，龍湖此次中報顯示，截至上半年末，其凈負債率進一步下降至46.0%，現(xiàn)金短債比達到5.48倍（剔除預售監(jiān)管資金及受限資金后現(xiàn)金短債比為3.91倍），剔除預收款后的資產(chǎn)負債率為68.3%。長期的高度自律，讓龍湖連續(xù)5年保持“三道紅線”的綠檔水平。

高度自律換來的是高度自由。盡管今年上半年土地“兩集中”政策出臺，但對比部分同行大幅縮減拿地規(guī)模甚至停止拿地，龍湖在上半年的土地市場的表現(xiàn)依然相對從容。今年上半年，龍湖共獲取53幅新地塊，權益地價389億元人民幣，堅定深耕戰(zhàn)略區(qū)域與城市，踏穩(wěn)節(jié)奏、保持合理利潤率，為后續(xù)持續(xù)投資打好基礎，也為規(guī)模與利潤增長增添動能。

至此，龍湖的土地儲備為7717萬平方米，可支撐未來三年發(fā)展。從城市能級來看，90%的銷售貨值集中在一二線高能級城市。這些高質(zhì)量貨源，恰恰是龍湖未來實現(xiàn)彎道超車，沖擊行業(yè)頭部地位的重要基礎。

逆市之中，有底氣大手筆拿地的背后，是龍湖充沛的現(xiàn)金流在做支撐，也是其能夠從容面對行業(yè)新趨勢的決定性因素。

截至2021年中期期末，龍湖集團現(xiàn)金及銀行存款合計994.7億元，同比增長27.8%，為資金調(diào)配、精準判斷提供了充足的空間。

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隨著調(diào)控的深入，相比今年上半年多家房企遭三大國際評級機構(gòu)評級下調(diào)或展望調(diào)至負面，龍湖穩(wěn)健的財務狀況和充沛的現(xiàn)金流反而繼續(xù)獲得信用評級機構(gòu)的認可。惠譽、穆迪、標普均分別保持BBB正面、Baa2穩(wěn)定、BBB穩(wěn)定的全投資級評級。截止年中，龍湖依然是唯一獲得境內(nèi)外全投資級評級的民營房企。

此外，值得一提的是，在全投資級信用評級與“綠檔”加持下，龍湖的融資成本進一步降低，根據(jù)披露，截至上半年末，龍湖平均融資成本為4.21%，再創(chuàng)歷史新低。

在上半年，龍湖成功發(fā)行兩期公司債券，合計融資金額60億元。其中，于2021年5月成功發(fā)行的30億元公司債，五年期債券發(fā)行規(guī)模為15億元，票面利率為3.50%，七年期債券發(fā)行規(guī)模為15億元，票面利率為3.93%。龍湖一年內(nèi)到期債務占總債務的比例為9.5%，債務結(jié)構(gòu)也進一步優(yōu)化。

期后，今年8月份，龍湖發(fā)行2021年第三期公司債，發(fā)行面額總額為30億元，其中，五年期債券票面利率降至3.35%，七年期票面利率降至3.70%。

以上種種，使得龍湖在震蕩的資本市場中，股價與市值依然保持韌性。據(jù)Wind顯示，截至2021年8月25日收盤，龍湖集團總市值約為2257億港幣，在內(nèi)房股中排名第二，對應市盈率為9.39倍，位居行業(yè)首位。得益于資本市場的認可，2021年3月15日，龍湖集團被納入恒生指數(shù)成份股，正式躋身藍籌股行列。

如果說過去的努力和小心謹慎讓龍湖取得了穩(wěn)健的發(fā)展，那么，居安思危的憂患意識則是讓龍湖長期主義價值觀得以貫徹實施的動力和原因。

居安思危，龍湖將眼光瞄準了未來，立志要做傳統(tǒng)行業(yè)的未來企業(yè)。

今年7月，龍湖進行了組織架構(gòu)升級，成立地產(chǎn)航道，并將此前的地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務與商業(yè)運營、租賃住房、智慧服務、房屋租售、房屋裝修等并列為航道業(yè)務。

這一組織升級使地產(chǎn)航道業(yè)務的權責邊界更為清晰，有利于自身聚焦發(fā)展，也有利于與其它航道高效協(xié)同。在商業(yè)、冠寓、智慧服務等經(jīng)營性業(yè)務均已躋身行業(yè)頭部之時，龍湖“開發(fā)+服務”雙引擎驅(qū)動的版圖愈發(fā)清晰可見，呈現(xiàn)齊頭并進之勢。而隨著戰(zhàn)略的進一步深化，未來龍湖經(jīng)營性業(yè)務圍欄將加速拓寬，或許會有更多的戰(zhàn)略航道涌現(xiàn)。

其中，龍湖集團總部輕量化設置亦是本次變革的一個重點，龍湖集團總部同步更名為集團賦能平臺，定位于專家能力支持協(xié)同而非管控。這是組織扁平化、敏捷化的信號，旨在消滅權力距離，提高決策精準度與效率。

從龍湖自身演變及互聯(lián)網(wǎng)企業(yè)發(fā)展過程來看，具有長期主義價值觀的企業(yè)無不在追求組織結(jié)構(gòu)的敏捷化。圍繞“空間即服務”主戰(zhàn)略，唯有如此，新航道的孵化才更有成型的可能，傳統(tǒng)行業(yè)中未來企業(yè)的路徑才會更加清晰。

龍湖的謹慎和努力得到了回報。在今年8月初剛剛發(fā)布的《財富》世界500強中，龍湖集團系首次入選，位列第456位，壯大了榜單上中國企業(yè)的陣營，展現(xiàn)出穩(wěn)健的經(jīng)營質(zhì)量和強大的企業(yè)綜合實力。

謹慎也好、沉淀也罷，表面看起來似乎比較“膽小”的房企們，卻換來了得以適應新市場環(huán)境的財務支持，在此之中，龍湖算是一位佼佼者，但絕非孤例，在他們眼中的“最好時代”里，新一輪戰(zhàn)事正在打響。