佳兆業(yè)宣布狂賺500億，旭輝大賺170億！地產(chǎn)發(fā)生了什么？

今天要講個(gè)鬼故事：

那些爆雷房企，去年居然集體“賺翻了”。

你看， 佳兆業(yè)宣布，預(yù)計(jì)去年歸母凈利潤(rùn)不少于500個(gè)億。

是的，你沒(méi)看錯(cuò)，而上一年，佳兆業(yè)還是凈虧損285億。

而且，不止佳兆業(yè)哦！

金科地產(chǎn)預(yù)計(jì)去年凈賺300-350億；

禹洲集團(tuán)預(yù)計(jì)2025年凈賺至少234億；

旭輝集團(tuán)，預(yù)計(jì)去年凈賺至少170億；

還有曾經(jīng)的“宇宙房企”碧桂園，預(yù)計(jì)去年凈賺10個(gè)億，但上一年凈虧超351億。

世茂、遠(yuǎn)洋則已經(jīng)公布全年財(cái)報(bào)，結(jié)果去年分別凈賺：145億、68億，但它們上一年都分別凈虧損359億、186億。

債權(quán)人估計(jì)看到都要?dú)庑α恕?/p>

錢沒(méi)還，但爆雷房企的賬本，從爆虧到爆賺。

這究 竟是為啥？

首先，這些房企，并非真的賣房子賺錢了。

這完全就是靠“會(huì)計(jì)魔術(shù)”，靠債務(wù)重組“變出利潤(rùn)”。

就像你欠朋友100塊，你朋友同意你還50塊就行，那就算你賺到50塊了。

根據(jù)香港財(cái)務(wù)報(bào)告準(zhǔn)則和企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則：

當(dāng)房企與債權(quán)人達(dá)成債務(wù)減免、展期、債轉(zhuǎn)股等重組協(xié)議時(shí)：

原債務(wù)賬面價(jià)值 ? 新債務(wù)公允價(jià)值 / 清償對(duì)價(jià) = 債務(wù)重組收益

這部分差額，會(huì)一次性計(jì)入當(dāng)期凈利潤(rùn)。

簡(jiǎn)單說(shuō)就是：

所以，本來(lái)房企欠了100億，重組后只認(rèn)60億，那么這40億的差額直接算 “利潤(rùn)”。

也就是說(shuō)，這并非經(jīng)營(yíng)層面的改善，而是房企靠債務(wù)重組換取的表面盈利假象。

真實(shí)的情況是，房企剔除重組收益影響后，房企去年業(yè)績(jī)?nèi)匀皇翘潛p的。

比如禹洲集團(tuán)，剔除重組收益，實(shí)際年度歸母凈虧損112至92億。

而房企還在虧損的原因，也基本都存在共性：

一是交付項(xiàng)目的毛利減少，說(shuō)白了，房企前期高價(jià)拿地算不過(guò)賬了；

二是部分房地產(chǎn)項(xiàng)目存在減值，計(jì)提存貨及其他資產(chǎn)減值和投資物業(yè)的公允價(jià)值虧損；

也就是說(shuō)，地產(chǎn)項(xiàng)目甭管是住宅還是商場(chǎng)寫字樓，都不如以前值錢。

三是大量融資成本無(wú)法資本化。

最后這點(diǎn)其實(shí)很好理解，房企的地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目停擺，再加上債務(wù)逾期，讓利息沒(méi)法 “藏” 進(jìn)存貨，只能直接沖利潤(rùn)。

因?yàn)椋磿?huì)計(jì)準(zhǔn)則，房企為正在開(kāi)發(fā)、還沒(méi)賣的樓盤借的錢，利息是可以資本化的。

也就是利息不算當(dāng)期費(fèi)用，而是計(jì)入 “存貨 / 開(kāi)發(fā)成本”，等房子賣出去、結(jié)轉(zhuǎn)成本時(shí)再慢慢 “消化”。

但是現(xiàn)在房企蓋房子的毛利就已經(jīng)是虧的，再疊加大額費(fèi)用化利息，扣非凈利潤(rùn)還可能虧得更慘，全靠重組收益 “紙面扭虧”。

你看，有的房企債務(wù)重組方案停擺了的，虧損還進(jìn)一步擴(kuò)大了。

比如正榮地產(chǎn)，去年凈虧損174億，虧損擴(kuò)大接近3倍。

它的債務(wù)重組方案已經(jīng)失效，基本上停擺了。

而寶龍地產(chǎn)的債務(wù)重組還有待債權(quán)人表決，花樣年的債務(wù)重組是今年才獲得法院批準(zhǔn)，進(jìn)入執(zhí)行。

奧園則有點(diǎn)“特殊”，其實(shí)它在2024 年就已經(jīng)完成了 “法律層面的重組”，但至今未完成 “實(shí)操層面的重組”。

此外，佳兆業(yè)、花樣年、旭輝、碧桂園的重組方案均已經(jīng)生效，削債規(guī)模35-117億美元不等。

所以可以得出一個(gè)結(jié)論：

2025年是出險(xiǎn)房企 “債務(wù)重組扭虧大年”，至少有7家房企靠 “債權(quán)人讓利” 實(shí)現(xiàn)報(bào)表轉(zhuǎn)正。

等到都重組的差不多了，這一輪地產(chǎn)風(fēng)波，也就過(guò)去了吧。

地產(chǎn)，永遠(yuǎn)是一個(gè)重要的行業(yè)，對(duì)吧。

你怎么看？

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