仁恒置地毛利率跌至26.7%，陷入維權(quán)旋渦？

（仁恒錦繡世紀(jì)效果圖）

作為中國(guó)百?gòu)?qiáng)房企，昔日有著“豪宅標(biāo)桿”著稱(chēng)的仁恒置地，今年8月13日披露2021年上半年業(yè)績(jī)。

數(shù)據(jù)顯示，截至6月30日，仁恒置地收入同比增加18.2%至90.11億元；上半年股東應(yīng)占溢利為4.93億元，較去年同期下跌59%。

2021年上半年，公司實(shí)現(xiàn)合同預(yù)售總額約286.81億元，同比減少3.7%。由于結(jié)轉(zhuǎn)的項(xiàng)目利潤(rùn)降低，公司毛利率跌至26.7%，較2020年同期的35.9%下跌了近10%（9.2%），而2019年同期該數(shù)字為46.5%。

公司管理層在半年業(yè)績(jī)會(huì)上坦言，公司今年上半年毛利率偏低，主要是因?yàn)榻Y(jié)轉(zhuǎn)的項(xiàng)目利潤(rùn)比較低。從全年來(lái)看，毛利率會(huì)保持在30%左右，甚至30%以上一點(diǎn)。

面對(duì)如今“增收不增利”的公司運(yùn)營(yíng)狀況，仁恒置地倍顯“尷尬”。

事實(shí)上，尷尬的不僅僅是利潤(rùn)，近年來(lái)在全國(guó)，仁恒置地項(xiàng)目在多地深陷“誠(chéng)信門(mén)”、“維權(quán)門(mén)”漩渦，受項(xiàng)目投訴、維權(quán)等事件影響，已然讓眾多業(yè)主失去信心。

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毛利率持續(xù)下滑

在業(yè)內(nèi)，大家普遍認(rèn)為毛利率的下降是行業(yè)里一個(gè)很現(xiàn)實(shí)的問(wèn)題，想要回升會(huì)越來(lái)越困難。

事實(shí)上，這并不是仁恒置地利潤(rùn)率首度呈現(xiàn)下滑趨勢(shì)。限價(jià)政策之下，主打高端市場(chǎng)的仁恒置地?zé)o疑面臨巨大的考驗(yàn)。

Wind數(shù)據(jù)顯示，2018~2020年，仁恒置地的銷(xiāo)售凈利率分別為21.65%、27.73%以及15.23%。此外，公司營(yíng)業(yè)利潤(rùn)/營(yíng)業(yè)總收入分別為40.55、32.04及28.74。

從企業(yè)發(fā)展的整個(gè)生命流程來(lái)看，利潤(rùn)的減少除了跟售價(jià)有關(guān)，還和企業(yè)的土地成本息息相關(guān)。

從仁恒置地的土儲(chǔ)分布來(lái)看，新一線(xiàn)城市占比52.9%，一線(xiàn)城市占比19.8%，二線(xiàn)城市占比18.1%，三線(xiàn)城市占比6.7%，新加坡僅占比2.5%。由此計(jì)算，一二線(xiàn)城市占據(jù)了仁恒置地土地儲(chǔ)備的9成以上。

而在具體城市的拿地中，仁恒置地也顯得“不差錢(qián)”。根據(jù)中指研究院發(fā)布的《2021年7月全國(guó)住宅用地成交總價(jià)TOP10》，其中，南通R21020地塊以樓面均價(jià)16852元/平米位居榜首，由仁恒置地競(jìng)得，成交總價(jià)為35億元，奪得7月份住宅用地樓面均價(jià)“地王”。

此外，在今年4月份無(wú)錫首批集中供地中，仁恒置地以上限價(jià)32.21億元競(jìng)得經(jīng)開(kāi)區(qū)一宗宅地，樓面價(jià)約19510元/平方米，競(jìng)配保障房面積5.64萬(wàn)平方米。

面對(duì)利潤(rùn)下滑帶來(lái)的壓力，仁恒置地采取的對(duì)策是“堅(jiān)持快周轉(zhuǎn)”。

早在2020年中期業(yè)績(jī)會(huì)上，管理層便已提出要加快周轉(zhuǎn)。董事局主席鐘聲堅(jiān)曾表示：“項(xiàng)目從拿地到開(kāi)工，將不會(huì)超過(guò)4至8個(gè)月，而拿地到銷(xiāo)售平均不會(huì)超過(guò)12個(gè)月，雖然與萬(wàn)科、碧桂園仍有距離，但基本都可以12個(gè)月內(nèi)完成。”

面對(duì)如今業(yè)內(nèi)涌現(xiàn)出的并購(gòu)機(jī)會(huì)，管理層在2021中期業(yè)績(jī)發(fā)布會(huì)上也表示：“今年下半年，仁恒主要是把能夠賣(mài)的東西盡量多賣(mài)，保持公司有充足的現(xiàn)金。如果有收并購(gòu)機(jī)會(huì)，仁恒都會(huì)去看的，只要有錢(qián)賺公司就會(huì)去做。”

此外，代建項(xiàng)目已經(jīng)成為仁恒置地重要的利潤(rùn)來(lái)源，以及潛在的未來(lái)營(yíng)收支撐。

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陷入維權(quán)旋渦？

隨著仁恒置地毛利率下降的背后，曝出的樓盤(pán)質(zhì)量問(wèn)題也時(shí)有發(fā)生……

今年8月18日，根據(jù)權(quán)威媒體報(bào)道，上海仁恒錦繡世紀(jì)樓盤(pán)在銷(xiāo)售過(guò)程中，開(kāi)發(fā)商的銷(xiāo)售資料和銷(xiāo)售人員均表示，外立面是由石材、鋁板幕墻組成，并把鋁板幕墻作為賣(mài)點(diǎn)進(jìn)行宣傳。

可是，購(gòu)房者實(shí)地查看卻發(fā)現(xiàn)，鋁板幕墻的使用面積大大縮減，取而代之的，實(shí)際是涂料真石漆。這與當(dāng)初“二樓以上都是鋁刻板”的說(shuō)法明顯不符，引發(fā)業(yè)主集體維權(quán)。

據(jù)業(yè)主爆料，目前浦東康橋市場(chǎng)監(jiān)督所已對(duì)此事立案調(diào)查，業(yè)主們?cè)诘却斜O(jiān)所的調(diào)查結(jié)果。

幾乎同時(shí)，8月15日，武漢的仁恒·公園世紀(jì)迎來(lái)交樓日子，但不少業(yè)主卻絲毫沒(méi)有喜悅的心情，而是選擇前往售樓部討要說(shuō)法。

在售樓部大廳，業(yè)主代表們打出的“仁恒不仁、捆綁銷(xiāo)售、價(jià)外加價(jià)、欺壓業(yè)主”橫幅，聲討開(kāi)發(fā)商“捆綁”裝修升級(jí)包的做法。

業(yè)主坦言，仁恒·公園世紀(jì)開(kāi)盤(pán)時(shí)的毛坯備案均價(jià)為18000元/平方米，精裝修價(jià)格為3000元/平方米，但仁恒竹葉山置業(yè)為了在政府限價(jià)政策下追逐更高額的利潤(rùn)，另外推出了備案精裝修之外的“裝修升級(jí)包”，導(dǎo)致實(shí)際上精裝修價(jià)格超過(guò)5000元/平方米，單套房源的精裝修總價(jià)達(dá)到80余萬(wàn)元。

據(jù)業(yè)主提供的仁恒·公園世紀(jì)《個(gè)性化裝修升級(jí)菜單》，以“增值尊享菜單”為例，包括衣帽間柜體、D2戶(hù)型玄關(guān)柜、東芝中央空調(diào)、愛(ài)迪士新風(fēng)系統(tǒng)和沁園凈水系統(tǒng)5項(xiàng)，單價(jià)2100元/平方米，開(kāi)盤(pán)優(yōu)惠價(jià)1890/平方米。也就是說(shuō)，僅上述5項(xiàng)配置業(yè)主需要支付30余萬(wàn)元的費(fèi)用。

但是到交房之際，不少業(yè)主沒(méi)能拿到《個(gè)性化裝修升級(jí)菜單服務(wù)合同》，之前簽訂完該份合同被開(kāi)發(fā)商統(tǒng)一收走。

（領(lǐng)導(dǎo)留言板上關(guān)于仁恒地產(chǎn)的投訴。領(lǐng)導(dǎo)留言板截圖）

有多名業(yè)主在向人民網(wǎng)領(lǐng)導(dǎo)留言板投訴時(shí)表示，仁恒明面上打著精裝修升級(jí)包自由選擇的幌子，實(shí)際上通過(guò)“不買(mǎi)升級(jí)包不賣(mài)房”“不買(mǎi)升級(jí)包就阻止銀行發(fā)放貸款”“不買(mǎi)升級(jí)包，則交房后業(yè)主需要自行拆卸吊頂、墻面開(kāi)槽等行為(因未預(yù)留空調(diào)機(jī)機(jī)位)”等手段逼迫客戶(hù)不得不選購(gòu)升級(jí)包。大多數(shù)業(yè)主自身無(wú)購(gòu)買(mǎi)升級(jí)包意愿，但因?yàn)樯鲜鲈驘o(wú)奈簽訂合同。

時(shí)隔兩年后，業(yè)主在交房前不斷催促索要合同，置業(yè)顧問(wèn)則給出了各不相同的理由，比如“合同丟失”，或者表示“因疫情影響統(tǒng)一不接待”等等。

事實(shí)上，仁恒置地爆發(fā)業(yè)主維權(quán)早在2011年就已經(jīng)開(kāi)始了，在利潤(rùn)受到售價(jià)和成本的擠壓之下，項(xiàng)目投訴、維權(quán)的事項(xiàng)時(shí)有發(fā)生，這讓其多年鑄就的品質(zhì)口碑遭受質(zhì)疑。

在如今高壓的樓市調(diào)控下，房企如果想“活下去”，保住利潤(rùn)的同時(shí)，不能忽視對(duì)品質(zhì)的把控，不然就是搬起石頭砸了自己的腳。

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