全面失速！新政調控后三個月惠州土拍、新房、二手房集體“撲街”

調控年年有，今年特別多。

據中房網統計，8月地方性房地產調控政策出現井噴，達到創年內單月新高的54條，房地產發展如火如荼的惠州也位列其中。

從惠州被住建部約談，到“惠八條”政策出臺，惠州樓市供需兩側一直持續下滑，金九銀十也一度失色，成交量慘淡無比。

曾經瘋狂拿地擴建，現在房企頻頻暴雷，有藍光、恒大，新力、佳兆業等房企大鱷紛紛深陷泥淖。

此次政策涉及到了樓市的每一個環節，不僅是惠州史上最嚴調控，也是最全面的一次。

惠州新政施行已過去三個月，8、9、10月樓市各項數據已出，那新政后三個月，市場表現具體如何呢？我們一起來看看！

土拍

多規則限制，土拍連續爆冷！

在今年上半年，土拍市場樓面價持續上漲，熱度走高，甚至突破了"9"字頭，多次刷新惠州TOP10樓面價,而位于中海金山湖島內地塊樓面價達9161元/㎡，如此火熱土拍市場，新政一盆水就澆滅了。

新政之后，各月份土拍市場的成交情況：

8月：成功出讓4宗涉宅用地，總出讓面積10.11萬㎡，環比上漲42%，同比下跌70%；成交金額18.18億，環比上漲22%，同比下跌3%；成交面積同比下降70.22%，成交金額同比下降4.61%。

9月：僅有一宗地塊成交，且為村企合作用地。其中，博羅地塊三宗地終止出讓。

10月：掛牌10宗經營性用地，總面積約24.4萬，環比下跌37%，同比下跌62%;多數采取“限地價、限房價”供地方式。最終結果，成交4宗，1宗終止出讓，5宗均遭流拍。

圖源：安居客

從整體來看，8月份因受新政的影響，多宗地終止掛牌。競拍者都變得比較謹慎些，9月更是慘淡收場，僅成交一宗。同樣，10月土拍市場涼意十足，底價成交、終止出讓、流拍層出不窮.....

圖源：網絡

不得不說，新政出臺之后，惠州土拍市場一度爆冷，難有”地王“頻現的狀態，只能期待在下一個周期土拍市場能有好的消息到來。

新房

成交量低迷，金九銀十失色

事實上，新政出臺的八月份影響還不是太明顯，緊接著金九銀十的節點，我們發現，成交量才開始出現斷崖式下滑，“金九”未能如期令惠州樓市出現短暫回暖，銀十也如期爽約，市場進入冰河時期。迎來供應量和成交量的雙重下挫。

據惠州中原研究中心監測顯示，供應方面，8月集中供應套數為5855套，供應面積約59.42萬㎡，供應面積同比下跌69.34%。

成交方面，惠州新房在線均價13024元/㎡，環比上漲0.46%，8月惠州新房住宅共網簽成交6078套，網簽面積約64.04萬㎡，網簽面積同比下跌72.77%。

在TOP10排行榜中，華發旭輝鉑鉆四季以網簽184套位居8月成交榜首，成交面積約2萬㎡，潼湖鳳鳴灣花園及曦悅灣畔花園緊隨其后。

圖源：惠州中原研究中心

9月集中供應套數為18547套，供應面積約184.98萬㎡，供應面積同比下跌33.10%。

當月，惠州新房整體價格有所下跌，惠州新房在線均價12863元/㎡，環比下跌1.24%，9月惠州網簽跌入冰點，全市新建商品住宅僅網簽5558套，成交面積57.634萬㎡，網簽面積同比下跌67.25%。

在TOP10排行榜排名中，碧桂園中洲云麓花園以239套的網簽量摘得桂冠，恒大翡翠華府和牧云溪谷分別以136套與117套的成績位列第二、第三名。

圖源：惠州中原研究中心

到了10月，依然寒氣逼人，共計新增供應套數為6048套，供應面積約65.33萬㎡，環比下跌68.75%。

雖然10月惠州新房整體價格有所上漲，新房在線均價12943元/㎡，環比上漲0.62%；但成交量依然慘敗，10月惠州新房住宅共網簽成交4416套，網簽面積約47.05萬㎡，環比下滑18.35%，同比下滑74.18%。

在TOP10排行榜中，龍熙花園以網簽104套位居10月成交榜首，成交面積約1.61萬㎡，昊翔源壹城中心緊隨其后。

圖源：惠州中原研究中心

新政施行后3個月，惠州樓市整體成交維持低位穩定態勢，在信貸政策持續收緊、房貸利率依舊高企的情況下，雖然開發商優惠促銷層出不窮，力度頗大，但購房需求并不買賬，觀望情緒持續濃厚。

市場的低迷，不僅僅體現在數據上的顯著下滑。據稱，因為客戶不上門，打不動市場，重度依賴中介渠道的惠灣市場已經出現了中介門店的大面積關閉潮，很多此前以此為生的小中介公司也已紛紛倒閉。

二手房

利率高企，銀行停貸

而關于二手房市場，8、9、10月份釋放出來的消息更多的是關于利率與額度的問題，從今年6月左右起，部分銀行出現停貸及暫停收單的情況，截至目前依然沒有放松。隨后在九月，惠州二套利率破7.5%！排名位于全國前列！

值得注意的是，按照最實際的劃分，5.5%以下是低檔利率，5.5%-6.5%屬于中檔利率，6.5%-7%屬于高檔利率，7%以上屬于“勸退利率”。惠州的首套及二套房貸的平均利率分別達到了6.5%及6.7%，已然處于高檔利率的檔位之中。這對本來就活躍度極低的惠州二手房市場來說，無疑雪上加霜。

我們再來看看8、9、10月二手房價格：

8月，惠州新房二手房整體價格均有所微漲，二手房整體掛牌均價10667元/㎡，環比上月上漲0.36%。

9月，惠州新房整體價格有所下跌，二手房價格持漲，整體掛牌均價10688元/㎡，環比上月上漲0.2%。

10月，二手房價格下跌，整體掛牌均價10670元/㎡，環比上月下跌0.18%。

數據來源：安居客

由于目前樓市行情持續低迷，信貸政策的持續收緊，此前，政府多次在重要會議上，提及到了房地產，并且表示要維護住房消費者的合法權益，信貸政策有可能適度放松，二手房貸款利率下降。

據貝殼研究院統計數據，11月監測的100+個城市主流首套房貸利率為5.69%，較10月回落4個基點，二套利率為5.96%，較上月回落3個基點。

11月重點城市中約30%的城市下調利率，下調范圍較上月擴大。主要覆蓋長三角城市群、粵港澳大灣區。如長三角城市群的嘉興、鹽城、湖州、南通、金華、紹興，粵港澳大灣區的惠州、東莞、佛山、中山等。

對比10月數據統計，惠州的房貸利率整體有所回落。其中，首套利率平均下調0.5%，二套利率平均下調0.3%。這是近一年多以來，惠州房貸利率首次出現下調。

以穩為主，防止過熱過冷

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其實，從調控內容來看，采取限價、限購、限售等行政限制性手段的城市繼續擴容，房地產資金監管、房地產市場秩序整治逐漸成為多地常態化工作。

9-10月中央層面為樓市“維穩”頻繁發聲，緩解樓市頹勢，維護房地產健康發展。

7月

29

住房和城鄉建設部副部長倪虹約談銀川、徐州、金華、泉州、惠州5個城市政府負責同志，要求堅決貫徹落實黨中央、國務院決策部署，堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位，不把房地產作為短期刺激經濟的手段，切實履行城市主體責任，針對上半年房地產市場出現的新情況、新問題，加大調控和監管力度，促進房地產市場平穩健康發展。

8月

09

惠州市住房和城鄉建設局發布《關于進一步促進我市房地產市場平穩健康發展的通知》，八條房地產市場調控舉措。涉及房價地價聯動機制完善、新建商品住房預售和價格備案管理、開發資金監管、完善住房銷售政策、落實配建公建設施、提升住房保障覆蓋、規范房地產市場秩序和強化聯動調控機制等。

9月

24

央行貨幣政策第三季度理會：首提房地產兩個“維護”，維護房地產的健康發展，維護住房消費者的合法權益。

9月

29

房地產金融工作座談會;1、金融部門要圍繞"穩地價、穩房價、穩預期”目標，準確把握和執行好房地產金融審慎管理制度。2、金融機構要配合相關部門和地方政府共同維護房地產市場的平穩健康發展，維護住房消費者合法權益。

10月

15

央行三季度金融數據統計發布會:金融機構對房地產行業的一致性的收縮行為是市場短期過激反應，部分金融機構對“三道紅線”存在誤解主要銀行要準確把握和執行好房地產金融審慎管理制度。

10月

20

2021金融街論壇年會：1、目前房地產市場風險總體可控，合理的資金需求正在得到滿足，房地產市場健康發展的整體態勢不會改變。2、下一步，金融部門將積極配合住房城鄉建設部和地方政府堅定的維護房地產市場的健康發展，維護住房消費者的合法權益。

10月

27

經濟日報刊文:共同富裕需要房地產市場穩健發展1、努力實現全體人民住有所居，是推動共同富裕的應有之義。2、推動共同富裕背景下的房地產行業，將更加平穩健康發展。房地產行業仍將在推動經濟發展方面發揮重要作用。

但是，中央也明確再次表態，目前的房地產行業風險依然可控，不會把房地產作為短期內刺激經濟的手段。所以，給房地產開閘放水，調轉政策風向的可能性基本不存在。

梳理下來，你會發現，政策的目的，在于避免房地產出現過熱和過冷狀態，適當的政策修正，是為了讓房地產保持健康平穩發展態勢。

同時，國家也希望在發展房地產的同時，資金回流實體經濟和制造業，讓各行業都能得到均衡發展。

深惠君也希望，行業發展邏輯的改變，能給惠州未來帶來更好的發展機會。