傳了很多年的深圳寶安大悅城，何時能揭開神秘面紗，一直是商業地產圈關注的焦點。
近期，大悅城控股華南大區官微顯示，寶安大悅城計劃2024年開業。控股今年的半年報也表明，預計2022年3月開工。而2016年時，項目對外的口徑，則是“定于2017年入市”。
購物中心至今還未開建，不免讓人疑惑，這究竟是咋回事？
建大悅城的消息傳了9年
但明年3月才能開工
2012年，中糧從大本營北京南下深圳，建大悅城的消息一出，轟動一時。
深圳中糧大悅城位于寶安25區，總投資約150億元，總建面約78萬㎡，工程浩大。整體包括購物中心、寫字樓、住宅、公寓，其中，商業部分為「寶安大悅城」。
近日，Hot商業君實地探訪時發現，大悅城部分住宅已經入市，但商業仍在平整土地。控股今年的半年報也顯示，購物中心預計2022年3月才能開建。
建設多方受阻
2024年能開得起來嗎？
項目所在的寶安25區，原屬于寶恒工業區。2012年，中糧地產（原深寶恒）計劃對其進行舊改，打造中糧大悅城綜合體，計劃入市的時間是2017年。
2018年6月，中糧地產官網披露的信息顯示，項目一期（含住宅、商業、辦公等）已經動工，計劃2019年下半年入市。
入市時間推遲，表明項目的建設并不順利。
Hot商業君查詢發現，2016年12月，項目才取得專項規劃批復。2017年6月，項目一期才取得實施主體確認，準備開工建設。而這距離2012年的規劃，已經過去了整整5年。
時間來到2019年7月，位于項目一期A地塊的住宅「天璽壹號」，已經準備入市。但此時，一期B、C 地塊才剛剛完成拆遷談判，準備拆除建筑。
需要指出的是，這里的一期B地塊，就是寶安大悅城所在地。
這也意味著，寶安大悅城僅前期審批、拆遷談判，就足足耗費了7年。有媒體指出，中糧與要拆遷的華豐物業有利益沖突，導致項目進度嚴重滯后。
為此，大悅城也加快了步伐。時任大悅城地產執行董事的曹榮根對外透露，購物中心將于2019年年底開工，預計2021年-2022年開業。
本以為柳暗花明，奈何2020年年初，疫情突然爆發，項目又推遲至2021年2月開工。今年8月發布的半年報中，開工時間再度推遲了一年，預計為2022年3月。
這也難免讓人懷疑，“拖延癥患者”寶安大悅城真能如官微說的那樣，趕著2024年開業嗎？
小步慢跑的大悅城
商業進展緩慢
工程進度緩慢，除了拆遷受阻、疫情影響等原因，大悅城自身的問題也不容忽視。
作為央企中糧集團的子公司，大悅城手握一副好牌，尤其是拿地優勢明顯。根據Hot商業君的觀察，大悅城近年來也陷入了雙重困境：業績表現不佳，商業進展緩慢。
彼時，中糧旗下有兩大地產平臺，中糧地產和大悅城地產，造成了內部競爭的尷尬局面。
2019年年初，中糧地產完成資產重組，大悅城控股（原中糧地產）成為中糧旗下唯一的地產投資和管理平臺，而大悅城地產“降級”為控股的子公司。
資產重組后，控股管理層信心滿滿，設下了“3年千億元”的目標。就在定下目標的第二年，大悅城遭遇了滑鐵盧，2020年扣非凈利潤虧損超5億元。
業績不佳，公司的日子自然不好過。近日，大悅城控股擬以3.27億元的價格，掛牌轉讓福田區國際交易廣場的辦公樓，不免讓人猜測地主家是不是也沒余糧了？
隨著2021年步入尾聲，大悅城也將最后沖擊“銷售全口徑簽約額達千億”。如若完不成，這一目標也將和11年前，宣稱要“開出20座大悅城”的豪言一樣，再次落空。
猶記得11年前的2010年，“大悅城之父”寧高寧曾對外宣稱：10年內將開出20座大悅城。而2020年末，已開業大悅城的數量，也只有10座。
大悅城不僅沒能完成當初設下的目標，與萬達、龍湖等公司每年新增10-20家購物中心的速度相比，更是相差甚遠。
如此種種，也就不難理解大悅城為什么一直“小步慢跑”。Hot商業君注意到，深圳寶安大悅城并非個例，其在北京、上海、成都等城市，有部分項目于2017、2018年開工，但截至今年6月，完工進度仍為0%。
內卷的寶安商圈
南下的大悅城有點難
盡管公司越來越難，寶安大悅城遲遲沒能動工，但客觀來看，這個項目的地理位置不錯。
項目所在的寶安區，是深圳常住人口最多的片區，常住人口超447萬，主要以家庭客為主。
此外，項目距離地鐵5號線/12號線（在建）靈芝站步行約600米，交通優勢明顯。
根據官方最新披露的信息，寶安大悅城體量20萬㎡，將打造成深圳首個科技、生態、潮流、藝術青年商業地標。整體規劃共8層，地下1層、地上7層。
其中，位于B1層的25藝術區，面積逾3.4萬㎡，將打造為“地下798”；L5、L6層將會有12個獨棟盒子，融入綠植、流水打造室內生態空間，并展出藝術作品，舉辦各類創意活動。
姍姍來遲的大悅城，要想以外來者之姿，在高手如云的寶安商圈站穩腳跟，難度不小。
以直線距離僅1公里的海雅繽紛城為例，其體量19.8萬㎡。盡管開業已經8年，但依托持續調改，項目形成了美妝+輕奢+餐飲的“金三角”業態，能較好地滿足周邊客群需求。
直線距離只有2.2公里的前海壹方城，也是勁敵。憑借36萬㎡的超大體量，壹方城的業態大而全，吸引了諸多年輕人。
如何在寶安商圈的這種競合關系中，形成獨具特色的差異化標簽，大悅城還有很長的路要走。
從近些年的情況來看，大悅城異地復制的商業，都不如其北京項目那般出彩。南下的深圳大悅城，未來與本土商業PK時，如何強化品牌招商，提升精細化運營能力，都是不小的挑戰。
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