這家房企打造的“武漢版798”為何能迅速躥紅？

上世紀50年代，前蘇聯和東德在遙遠的中國進行了一項特殊的任務，在首都北京東北郊建立一片電子工廠，這也是新中國第一個五年計劃的重點項目之一。東德十分重視這個援建項目，甚至東德副總理厄斯納親自擔任這個項目的主要負責人，并把東德的技術、專家和生產線一股腦地帶到了這個地球的另一端。

這個項目建成后，成為當時中國最大的電子生產工廠，整個工廠占地面積12萬平方米，建筑面積9萬平方米，這個抗震等級在8級以上的“包豪斯風格”的工廠猶如一臺前所未見的機械怪獸，甫一面世就震驚了全國，并為新中國的工業發展注入了強勁的動能。

時過境遷，到了上世紀90年代末，工廠經營變得十分困難，甚至連工人的工資都發不出來，于是工廠決定把早已破舊的廠房對外出租。沒想到，由于租金低廉，這個工廠竟吸引來了大批的藝術家入駐，以至于多年后意外走紅，成為文藝青年心中超越北京故宮、長城等景點的朝圣之地，這個工廠就變成了：北京798藝術區。

如今的北京798藝術區，不僅成為超火爆的網紅景點和國內外驢友北京旅游必打卡之地，也成為了北京藝術文化的新地標。

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武漢版798迅速躥紅

在武漢市，也有這么一個被稱作“武漢798”的地方，原本是一個破落的工業園區，經過改造后，成為網紅旅游景點。這個地方就是位于武漢市武昌區紫沙路上的華中小龜山金融文化公園。

這個于2021年10月正式開園的、作為華中地區首個以金融為主題的產業園區，一面世便立即受到公眾的追捧，并成為武漢市的新晉網紅景點。在一些點評網站和APP上，隨手翻翻，就能看到有太多太多的評論對這個園區表達的贊嘆和喜愛之情。

可誰有能想到，這個一開園便迅速躥紅的“武漢798”，前世和北京798有著驚人的相似，原本是湖北省電力建設第一工程公司的加工車間，最輝煌時的上世紀80年代，這個工廠擁有9個生產班組，并配備有大跨距移動塔式吊車、卷場機等，是個典型的傳統工業廠區。隨著40多年的時代更替，這個工廠早已褪去原來工業時代的榮光，變身成為現今的網紅產業園區。

步入小龜山金融文化公園，隨處可見印有上世紀深深工業烙印的紅磚廠房，巨大的工業設備，高大的法桐樹、長長的林蔭道，綠綠的草坪，映襯在藍天白云之下，幽靜的環境仿佛讓人置身于北京798藝術區。

和北京798無意間躥紅不同的是，“武漢798”是由央企電建地產全程規劃、設計、操盤運營的。電建地產的相關負責人說，小龜山金融文化公園項目于2015年開始籌備，2017年立項，2018年開工建設，并于2021年正式開園。

這個項目與北京798另一個不同點在于，項目是從傳統的工業園區開發模式，轉變成為以聚焦金融創新服務的核心組團，以華中首創的金融文化園區為定位進行布局發展，利用龍頭企業優勢助力園區產業升級。同時，園區功能在強調經濟發展的同時，更強調產業生態圈搭建的共生和諧發展，初步形成了產業、金融創新、生活相結合的功能布局。

如今的小龜山金融文化公園，不僅成為新晉網紅打卡點，更是武漢市華中金融城核心聚集區和古城保護開發的示范項目，成為武漢市城市改造的新名片，帶動了武漢市甚至華中區域的金融產業發展，為當地經濟發展注入新的動能。

這個既是全新產業園區又是風景優美的公園的項目，已然成為武漢市招商引資的新名片。如今，園區已經吸引了上海證券交易所中部基地、湖北省上市指導中心和一大批知名金融企業落戶，并已初步形成了金融文化產業集聚效應。

對于運營方電建地產來說，這次在武漢小試牛刀的巨大成功，不僅有效助力了當地城市經濟發展和產業升級，更是在自身“十四五”戰略引領下，大運營體系護航的表現，夯實了自身城市運營商的定位。

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搶灘城市運營商賽道

凡事預則立，不預則廢。2021年，不僅是中國“十四五”規劃的開局之年，也是電建地產轉換角色、跨越再進階的一年。這一年，中國電建提出要圍繞“深耕城市、運營城市、服務城市”創新商業模式，加快在城市綜合開發、城市更新、老舊小區改造、城市公共事業運營等領域搶灘布點，將城市業務打造為新的增長極。

電建地產也在“十四五”規劃中明確了“致力成為國內領先城市運營商”的戰略定位，并確立了“賦能智慧城市+打造幸福人居”的核心業務及以“產業經營+資本運作”為主要驅動力的“兩核兩驅”業務發展模式。

電建地產明確“成為國內領先城市運營商”的邏輯是什么呢？

2021年的中國房地產行業，尤其對于前期高杠桿、高負債、高周轉的房企來說，迎來了前所未有的慘淡和至暗時刻。在房地產業三道紅線和銀行業兩道紅線等一系列精準調控的影響下，多家房企受到市場巨大沖擊，尤其是部分頭部房企爆雷后，這種沖擊進一步加快加深。甚至有市場人士開玩笑說：房地產的ICU病房已經快不夠用了。

那么，是調控政策錯了嗎，調控方向錯了嗎？當然沒有錯。如今的調控總原則是“房住不炒”，房地產市場要回歸居住屬性，市場要保持三穩，穩定健康的市場才是對各方最有利的。如果不去杠桿，任由房地產行業信馬由韁，那么最終受影響最大的一定是中國經濟的整體和基本面，受傷害最大的也最終是實體經濟和全體國民。要說前車之鑒可以參考日本，這種后果無人能夠承擔。

種種原因也讓中國的房地產行業不得不堅持去杠桿、去金融化、去資產化，并快速回歸居住屬性。對于市場主體房企來說，監管政策和市場也提出了新要求，房企的核心競爭力，也從資產規模擴張、做大資金池的能力，轉向提供和居住相關所有建設、運營、服務的能力。

換句話說，這個行業早已不是“唯規模論英雄”的時代，“大而不能到”的神話早已破滅，也改變了市場的認知，未來房企之間比拼的將是城市運營能力，只有這樣，才能活下去、活得好。也正因為此，城市運營能力也已悄然成為房企未來競爭的主陣地。未來能夠穿越周期、最終贏得市場的也必然是城市運營能力強的企業。

孫子兵法曰：“激水之疾，至于漂不者，勢也。”對于企業來說，只有順勢而為,借勢而進,造勢而起,乘勢而上才能最終行穩致遠。

正因為此，電建地產在“十四五”規劃中明確了“致力成為國內領先城市運營商”的戰略定位，并提出要圍繞“深耕城市、運營城市、服務城市”創新商業模式，加快在城市綜合開發、城市更新、老舊小區改造、城市公共事業運營等領域搶灘布點，將城市業務打造為新的增長極。

這一戰略在2021年取得了顯著成效。在2021年行業企業普遍陷入困境之時，電建地產卻逆市實現了企業的綜合實力多維度增長。克而瑞數據顯示：2021年，電建地產全口徑銷售額達到了875.7億元人民幣，位列2021年中國房地產企業銷售榜第47名，這其實頗為不易，同時其利潤等多項核心財務數據也頗多亮點。

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“大運營”成效顯著

行業動蕩之中，電建地產為何又能取得如此亮眼的成績單？答案可以用“大運營”“優戰略”來總結概括，電建地產的經驗，也是值得行業借鑒的模式。

首先說說電建地產的“大運營”。

為了落實“成為國內領先的城市運營商”定位，搶占行業下一個賽道，為未來贏得先機，2021年6月，原“北京泛悅產業投資有限責任公司”正式更名為“中電建產業投資有限公司”（簡稱“產投公司”），以進一步落實中國電建“水、能、城”戰略及電建地產“十四五”規劃。

產投公司是電建地產參與城市運營業務的專業型公司，在業務職能上更加聚焦產業研究、產業策劃、產業規劃、產業投資、產業經營、資本運作等，與電建地產互補。2021年12月，產投公司還參股設立了一個基金公司，以進一步完善投資鏈條。

未來，產投公司將按照“內部協同、外部整合”的原則，對內加強電建地產與集團各成員企業之間的協同，對外積極整合外部產業資源，為中國電建、電建地產參與城市開發運營業務開好篇，謀好局，凸顯央企的責任擔當。

2021年，是電建地產的“運營年”，也是其管理體系4.0落地實施的關鍵之年。

這一年，電建地產形成了由展計劃、定方向、建標準、明指標、管動態、配機制等6個階段14大方面組成的大運營管理體系，同時顯著提升了戰略引領力、產品服務力、平臺統籌力、市場應變力、組織執行力等五大能力。

圍繞“大運營”管理思路，電建地產線上積極打造營銷推廣矩陣，線下狠抓銷售和回款，使得銷售業績在行業排名進一步提升。

得益于“大運營”思路的助力，電建地產在投拓上也迎來新的突破。截止到21年10月底，電建地產共獲取項目二十余個（不含產城項目），新增儲備建面超過300萬平米，此外還中標了佛山、洛陽、徐州等多個城市片區開發項目，投資節奏明顯加快，新增項目分布也更為均衡。

這一年，產投公司以產業拿地的方式獲取了8宗土地，同時積極發揮產業、資本、平臺之間的相互賦能作用，以實際行動夯實了城市運營商的定位，表現可圈可點。

事實上，2021年10月開園即成網紅的華中小龜山金融文化公園也正是電建地產戰略轉型、“大運營”管理落地所結出的豐碩成果。隨著“大運營”的深入實施，未來也將會有更多的“武漢798”開花結果。

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調戰略深度融入城市運營

當然，電建地產大運營思路取得顯著成效的背后，也離不開戰略布局的優化和調整。

2021年初，電建地產就正式將投資布局策略由以往的“4+8+N”調整為了“5+5+N”，以進一步契合國家城市群發展戰略。在該策略引領下，產投公司也將更加關注核心區域及城市的深耕，以最大限度發揮品牌及屬地優勢，與城市共生長。按照計劃，產投公司初期將向中西部城市群投資傾斜，后期向京津冀、長三角、大灣區投資傾斜，積極參與城市共建。

此外，產投公司還構建起了“1-2-3-6-6”產業戰略發展體系，即“以‘XOD模式’為引領，堅定‘2+3+N’產業發展方向，打造三大核心產品體系、六大關鍵能力和六大資源平臺”。

XOD模式為具有中國電建特色的城市綜合開發模式，以其為核心競爭力，可以突破單一層次，整合城市發展全要素，多維度驅動城市價值的提升。“2+3+N”產業發展方向則包含了“生態產業+能源科技”兩大優勢型產業，“科技產業、文化產業、健康產業”三大戰略型產業，及N個機會型產業，可以有力推動電建地產“國內領先城市運營商”這一戰略愿景的實現。

結合電建地產既有的城市綜合開發、商業地產及產業地產三大產品體系，產投公司進一步確立了產業新城、城市綜合體及產業園區三大新的產品體系。

其中，產業新城為定位一、二線城市近郊或強三線城市的副中心、新中心，國家戰略傾斜地區，以科技和健康為主導產業，以二產為主，三產為輔，以產城融合為特征，圍繞產業發展及科技人才需求提供綜合業態的大體量開發運營項目，單個項目規模在1000畝至6000畝之間。

城市綜合體為定位一線城市及強二線城市核心地區，依托核心區良好的經濟發展基礎，打造的城市綜合體產品，可被視作城市的服務配套支撐，單個項目的主導產業建筑面積在10萬平米至60萬平米之間。

產業園區為定位一、二線城市及強三線城市，區域有一定的產業基礎，服務電建戰略的產業園區或產業投資項目，單個項目規模在50畝至300畝之間。

產品體系之外，產投公司則重點打造了產業IP打造能力、產業資源整合能力、產業策劃規劃能力、產業運營服務能力、產業投資融資能力及產業資管能力等六大關鍵能力。這涵蓋了產業開發全生命周期的關鍵能力，能夠在城市運營業務中，更好的服務地方政府、企業和個人。

值得注意的是，依托中國電建及電建地產的優勢資源，產投公司的資源整合能力十分強大，而集團內部各平臺公司之間的通力合作，可以為城市帶來經營、改革、升級的全配套服務。

比如，電建集團總部、區域總部可以在城市運營業務中扮演統籌指導作用，電建設計院、工程局、裝備公司可以提供設備供應、規劃設計、工程施工等支持，電建生態、路橋、鐵路等平臺公司是實施主體的重要組成部分，電建基金、電建保理會則可提供資金支持。

可以預見，在“產城融合+產業投資+資產運營”核心業務理念的驅動下，產投公司有望更深層次融入到國家發展戰略和地方經濟發展當中，深度融入城市運營領域，在煥新城市面貌的同時，為人們的美好生活賦能。

整體來看，受益于正確的戰略指引、強大的資源整合能力及不斷提升的產品力，電建地產“國內領先城市運營商”的戰略地位已經凸顯。而在中國房地產行業進入新常態之時，城市運營賽道已然成為房企的兵家必爭之地，未來，只有能奪得這一賽道先機的房企，才能穿越周期，真正實現行穩致遠，成為最后的贏家。