城郊別墅PK市區(qū)大平層，哪個更香？

■文章來源：魔都財觀

一直以來，別墅與平層之爭，似乎從未停歇！

特別是經(jīng)歷這幾年的疫情，長時間的封控更是無限的激發(fā)了很多人的“別墅夢”！

今天我也想來聊一聊這個話題，就是同等預(yù)算，是舍棄地段買更偏遠的別墅，還是舍棄別墅夢買地段更好的市區(qū)平層？

因為如果是同等地段，這個問題似乎沒有意義：

北京的大平層拼不過四合院，上海的大平層也拼不過老洋房！市場已經(jīng)給了我們答案。

對于同等預(yù)算，是買郊區(qū)別墅還是市區(qū)平層？今天跟大家聊聊這個話題。

1

房子的內(nèi)核，究竟是什么？

房產(chǎn) 大佬李 嘉誠 曾經(jīng)說過，買房三要 素， 缺一不可， 分別是： 地段、地段、還是地段！

地段對于房子的重要性不言而喻，無論是對于居住便利性來說，還是對于房子的升值潛力來說，都具有決定性的作用。

地段的重要性，我想不必我過多的闡述，長期關(guān)注房地產(chǎn)的朋友，對地段的重要性應(yīng)該有較強的認知。

我想問大家一個問題：你知道支撐房價長期上漲的原因是什么嗎？

也許你會說是通貨膨脹；也許你會說是貨幣超發(fā)；也許還有人會說是地價不斷的上漲導(dǎo)致的；可能也會有人說是炒房客炒出來的房價泡沫……

這里我想跟大家說一個根本性的原因，就是城市化帶來的源源不斷的外來人口與城市化過程中產(chǎn)生的更多高收入人群聚集！

正是這兩個因素以及這兩個因素的疊加效益，成為房價螺旋式上漲的強大根基。

可能你又要問：這和地段有什么關(guān)系？

關(guān)系大了去了！

城市化的過程中，更多的外來人口和更多的高收入人群往哪里聚集，哪里當(dāng)然就是房價漲的最快的地方！

這不是正是我們強調(diào)的地段地段還是地段嘛！

問大家一個扎心的問題：來自農(nóng)村的朋友們都知道，老家的宅基地很大，建筑風(fēng)格甚至可以自己隨意選擇。

比起一二線城市高昂的房價來說，在老家建房子的成本更是不值一提，那大家為什么不回老家建“別墅”？

而是不遠千里來到一線城市，不惜花幾百萬甚至千萬買一個鴿子籠？

我想答案應(yīng)該在大家的心里，大家心知肚明。

對于絕大多數(shù)人來說，我們背井離鄉(xiāng)來到大城市，當(dāng)然是為了獲得更多的資源，包括醫(yī)療資源、教育資源、商業(yè)配套，為了獲得更多的鏈接以及更多的機會。

而匯聚這些資源、鏈接、機會的，無疑就是在核心城市大家都看好的地段，也是這些地段值錢的所在！

我們也一直強調(diào)，大家在核心城市買房子，買的絕不僅僅是房子本身那幾磚幾瓦，而是房子背后所代表的地段價值，以及房子背后的種種紅利！

2

真正稀缺的別墅， 和你沒什么關(guān)系！

看到這里，可能很多吹捧別墅的朋友不樂意了，市區(qū)平層有地段，而郊區(qū)別墅具有稀缺性啊！

也一定會搬出“限墅令”來說事：國家都不容許造別墅了，別墅未來越來越稀缺！

俗話說，物以稀為貴！

當(dāng)然，這話說的非常有道理！

先別急，我們來看看事實是，早在2003年，國土部下達 《關(guān)于清理各類園區(qū)用地加強土地供應(yīng)調(diào)控的緊急通知》，嚴(yán)格限制別墅用地的供應(yīng)。

但是請注意！

國土部對于別墅的明確定義是“獨門獨院、兩至三層”，這意味著除獨棟形式的別墅外，包括聯(lián)排、疊拼、雙拼等建筑形式均未被列入別墅類型，僅屬于高檔住宅。

這也就意味著只有獨門獨院的獨棟別墅不在批復(fù)，而聯(lián)排、疊拼、雙拼等別墅屬于高檔住宅，并不是真正的別墅，屬于“偽別墅”！

所以， 我們認為：

真正稀缺的別墅，至少需要具備兩個要素，一是需要是真正的獨棟別墅；二是需要有較好的流動性！

較好的流動性意味著后面會有更多的人會來買你這個別墅，那一定不能是遠的沒有配套的遠郊別墅，至少是有強規(guī)劃的近郊別墅。

因而，具備這些的稀缺別墅也早已價格不菲，和絕非大多數(shù)普通人，并沒有什么關(guān)系！

3

家底不夠厚，勸你少做“別墅夢”！

中國人骨子里，似乎就有著很深的別墅情節(jié)。

追溯一下中國人的居住史，千百年來，中國人住的都是有天有地的房子。

所以從骨子里來說，我們天生就遺傳了住“別墅”的基因，也形成了根深蒂固的別墅情結(jié)。

而我想告訴你，如果你家底不夠厚，我勸你輕易別做“別墅夢”！

前幾天，剛好有個朋友，就在市區(qū)大平層和近郊別墅之間糾結(jié)和搖擺，最后還是選擇了市區(qū)大平層！

他給我分享了他最終選擇市區(qū)平層的原因：

一是更低的持有和居住成本。

別墅產(chǎn)品無論是疊加、聯(lián)排亦或所謂的類獨棟，在裝修成本上，一定會遠遠的高于平層產(chǎn)品！

還有看似美好的別墅生活其實需要非常高昂的成本去支撐的，無論是在物業(yè)管理費、水電煤氣費、園藝打理、居家保潔等，還是因為遠離市區(qū)多出的交通成本、時間成本，都不是普通人可以承受的。

二是更好的流動性。

很多人在糾結(jié)買市區(qū)平層和郊區(qū)別墅時可能并沒有想過，你此次的購房大概率不是終極置業(yè)，未來一定會面臨置換！

而在流動性方面，市區(qū)平層的流動性方面一定是要顯著好于郊區(qū)別墅的。

三是更充沛的現(xiàn)金流。

不知道你想過沒有，房產(chǎn)作為我們普通人具有絕對占比的資產(chǎn)，它是可以帶來現(xiàn)金流的，帶來現(xiàn)金流的方式有兩種：出租和抵押。

市區(qū)平層由于人口基數(shù)大會更容易出租，這個很好理解！

而在抵押貸款方面，一般常規(guī)來說，市區(qū)公寓銀行給到的抵押層數(shù)會在8層左右，而遠郊別墅產(chǎn)品，銀行抵押的層數(shù)一般不會超過7層！

也不難看出，我這個朋友考慮的非常理性和現(xiàn)實：都與錢有關(guān)。

4

順便聊聊即將開拍的 “明湖之光”

繼2022年首輪土拍后，寧波 第二輪集中土拍即將開拍，時間定于6月29日。

其中，商業(yè)涉宅用地僅9宗， 而集萬千寵愛于一身的東部新城東片區(qū)D1-4-1#/2#/3#地塊，則堪稱“土拍之光”。

通過 航拍，我們看到這塊地天生不凡，就在明湖東畔，天生一線湖景豪宅的基因。

■東部新城東片區(qū)D1-4-1#/2#/3#地塊航拍圖

通過航拍視頻，我們還可以看到——

向西一直延伸到東部新城，其實還有大面積未開發(fā)土地；向東，是明湖悅府、水岸春暉、寧玥府、柳岸曉風(fēng)、金珺府 （在售中） 。

因而，這 塊地毛坯均價限4.35萬/㎡，毛坯最高限價超過5萬/㎡，如果再加上裝修包，未來價格注定刷新寧波豪宅天花板。

因而，這塊地最好的宿命，就是做大平層。

寧波向來不乏有錢人，就不知道是誰來打造了。

那么，你希望是哪個開發(fā)商？

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