“償債高峰”來襲，雅居樂如何度過艱難時刻？

文/地產金融世界

雅居樂對于資金的需求，依然饑渴。

這一次，物業資產雅生活被擺上貨架。

8月19日早間，雅居樂集團（ 03383）發布《有關出售上市證券之自愿性公告》，以7.01港元/股(較上一日收市價折讓16.05%)出售4900萬股雅生活服務H股，占雅生活于公告日期已發行股本約3.45%。

對于出售雅生活部分股份，雅居樂預計將獲得約3.43億港元，并指出將用于加強集團的資產負債表及財務流動資金，推動集團的持續健康發展，增強集團的短期償債能力。

緊隨出售事項完成后，該集團于雅生活持股由54.31%降至50.86%。

資本市場的嗅覺敏銳，雅生活在8月19日上午大跌近14%，股價創歷史新低。當日收報7.33港元，下跌12.22%。

01 雅生活的尷尬

其實，這已非首次雅生活為母公司輸血。

早在2021年11月，雅居樂附屬公司發行本金總額為24.18億港元的可交換債券，期限5年，年利率7%。根據協議，這筆債券可交換約8799.13萬股雅生活服務股份，占后者現有已發行股本約6.2%。

中國企業資本聯盟副理事長柏文喜認為，雅居樂出售出售雅生活的大筆股份回現，是為了支持自身的流動性所需。同時，在向匯豐大筆出售股份以后雅居樂仍然保持了對于雅生活的絕對控股地位，而出售價格較大的折扣也引發了雅生活的股價大跌，同時出售雅生活大筆股份回現的行為也表明了雅居樂自身流動性的持續緊張，所以即使成功售出股份并且公司公告了目前不存在較大的償債壓力，雅居樂的股票還是出現了明顯的跌勢。

地產行業的低迷，物業公司反哺母公司已成常事，這也讓市場對于物業公司的獨立性充滿質疑。

對此，雅生活管理層也特別強調，從未出現與雅居樂未經披露的關聯交易和資金來往。

其實雅居樂集團缺錢已久。

2021年年報顯示，截至2021年末，雅居樂的總負債為2271.3億元，一年內要償還的債務卻高達296億元。

值得注意的是，雅居樂賬面現金僅為228億元。賬面現金難以負債短期債務，還款亞歷山大。

02 雅居樂“自救”的三種方式

對于房企來說，還款的方式無外乎依賴與銷售回款；變賣旗下資產與借新還舊。

8月5日晚間，雅居樂集團（03383.HK）披露7月份銷售情況。

公告顯示，公司7月份預售金額為50.1億元，對應的預售建筑面積為40.6萬平方米；平均價為每平方米12314元。

截至2022年7月末，雅居樂集團累計預售金額合計為444.5億元，同比下降46.79%；對應建筑面積為347.7萬平方米，平均價為每平方米12786元。

評級機構穆迪預計，該公司將提供價格折扣，以加速銷售和獲得現金流。這將進一步擠壓其利潤率。

但是目前的銷售情況，并不盡如人意。甚至早在去年年度，還被曝出拖欠工程款。

來自澎湃新聞的報道，2021年12月30日，武漢市江夏區的“雅居樂國際花園”的總承包建筑商，公開對外宣布：從即日起，“雅居樂國際花園”建筑工地，全部停止施工。停工的原因很簡單：開發商雅居樂集團，拖欠了他們10000萬元的工程款，拒不支付。導致建筑方無錢繼續墊資，被迫停工。而其實早在11月4日，項目就已經停工過一回了。

關關難過關關過，雅居樂開始頻繁變賣旗下資產。

從2021年7月1日到12月31日期間，雅居樂已就14項物業的出售簽訂了認購書或買賣合同，售價合計約為28億元。

2022年1月10日，24日，28日雅居樂發布公告，出售資產回籠資金。其中不乏優質核心資產，比如廣州亞運城項目的股權。

1月10日，雅居樂集團公告稱，2021年7月1日至12月31日止期間，集團已就14項非核心物業出售訂立若干物業認購書及/或物業買賣合同，售價合計約為人民幣28.00億元。

1月24日，雅居樂以18.44億元出售廣州利合集團26.66%的股權給中海地產。

4月4日，雅居樂集團公告，3月25日，雅居樂集團的間接全資附屬公司廣州雅居樂實業投資有限公司與海螺創業再次簽訂股權轉讓協議，將旗下湖南惠明環保科技有限公司90%的股權出售給該公司，總代價為6.62億元。

雅居樂還將海南清水灣不到2%的開發權益，出讓給了陽光城前執行董事長朱榮斌幕后的基金公司。

對于雅居樂來說，清水灣意義非凡，幾乎占據雅居樂在海南的絕大部分土儲，多年貢獻較大銷售份額。即便在遭遇2018年海南全域限購后，雅居樂主席兼總裁陳卓林仍多次表示，海南是“金蛋”，截至2020年底有1000億的貨值，足夠5-6年甚至更久的開發。

當然，即便是“金蛋”，在債務壓力的當下，雅居樂依然選擇“割肉”。

6月30日，雅居樂宣布將重慶雅錦房地產開發有限公司的股權及股東貸款出售給北京首創，總價約7.64億元。

03 穆迪高級副總裁Kaven Tsang：

融資渠道受限，再融資風險增加

早在5月份，穆迪將雅居樂集團（03383.HK）的公司家族評級（CFR）從“B2”下調至“B3”，并將該公司的高級無抵押評級從“B3”下調至“Caa1”。

同時，穆迪將雅居樂集團的評級展望從列入觀察名單調整為負面。

本次評級行動結束了自2022年3月30日開始的評級觀察。

穆迪高級副總裁Kaven Tsang表示：“評級下調反映出，鑒于雅居樂集團的流動性和銷售額下降，再融資需求巨大，融資渠道受限，再融資風險增加”。

“負面展望反映出，在未來6-12個月內，雅居樂集團是否有能力通過新借款或資產處置籌集新資金，以管理其再融資需求并補充其資產負債表流動性，這一點存在不確定性，” Tsang補充稱。

值得關注的是，雅居樂對于獲得低息融資越來越難。

雅居樂財報披露，2021年，本集團于年內的實際借貸利率為5.87%（2020年：6.56%）到了6月底，雅居樂選擇簽訂夾層融資協議，以20%的利息成本融資8.94億港元。

對于流動性緊張的房企，高息債無異于“飲鴆止渴”。

對于雅居樂而言，8月是償債高峰，有兩筆合計6億美元的境外債。最近一筆已于8月15日到期，雅居樂如期償還；剩下的一筆是8月31日到期的4億美元票據。

另外，在2022年內，雅居樂還有一筆10月份的15億元私募債和10億元ABS。雅居樂稱，“有信心如期償付年內剩余到期債務。”

雅居樂是否能度過難關，我們拭目以待。

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