【板塊聚焦】王家灣，沈陽沖擊“國中”的“戰(zhàn)略預留區(qū)”

2022年，王家灣板塊（東湖板塊）是沈陽樓市熱度最高的板塊之一。年初，王家灣濱水地區(qū)面向全球征集設(shè)計方案，一舉吸引了全城目光，隨后沈陽還召開專題會議研討王家灣設(shè)計方案，再加上此前市領(lǐng)導視察王家灣、沈陽國際體育中心落地等一系列熱點事件，不斷刷新板塊熱度。而11月，王家灣濱水地區(qū)城市設(shè)計優(yōu)勝方案出爐，又引發(fā)了新一輪市場關(guān)注。

基本信息

板塊名稱：王家灣濱水地區(qū)

板塊位置：祝科街以東、新立堡街以西、學城路以北、北至渾河岸

占地面積：約2.9平方公里

板塊定位：定位為對外開放的國際交流承載區(qū)，以傳媒、體育、總部辦公、國際會議為主導功能，以文化交流、商業(yè)服務(wù)為輔助功能。

一、區(qū)位與地段

王家灣濱水地區(qū)核心發(fā)展板塊位于沈陽樓市的熱門板塊——東湖板塊之內(nèi)，其區(qū)位與地段的優(yōu)越性已經(jīng)被廣泛認可。

交通配套方面，王家灣濱水地區(qū)有東塔橋、長安橋、新立堡橋三橋飛架渾河，形成了與二環(huán)主城的無縫銜接，經(jīng)由長安橋，王家灣到達一環(huán)的路程只有約5公里。向西經(jīng)渾南大道，王家灣地區(qū)擁有輕軌配套直達渾南奧體區(qū)域，駕車也僅需17分鐘左右即可抵達，到達沈撫示范區(qū)的生命之環(huán)也大約半個小時的車程。此外，還有規(guī)劃地鐵5號線、9號線東延長線、K1快線等交通利好。

生態(tài)配套方面，王家灣濱水地區(qū)擁有長達約4公里的濱水岸線，周邊還有長青灣公園、渾河森林公園，在沈陽，這種生態(tài)方面的優(yōu)勢和稀缺屬性是很罕見的。

生活配套方面，在整個東湖板塊，區(qū)域發(fā)展的成熟度已經(jīng)比較可觀，已交付樓盤的底商基本可以滿足周邊生活，板塊主要的問題是缺乏大型商業(yè)、休閑、娛樂、醫(yī)療等生活配套。而目前王家灣濱水地區(qū)范圍內(nèi)的配套也幾乎是空白狀態(tài)，其土地目前的現(xiàn)狀大部分是耕地、林地、工礦用地及水域等用地。

教育配套方面，東湖板塊已有沈陽市渾南實驗中學、渾南區(qū)實驗小學、沈陽建筑大學附屬小學等教育資源，文藝二校渾南分校已選址渾南區(qū)東湖街道祝科街以西、渾南東路以北、河堤路以南，這將是東湖板塊教育的進一步優(yōu)化升級。

作為除和平灣以外，沈陽另一大渾河沿線正在發(fā)展且極具潛力的“灣區(qū)”，王家灣濱水地區(qū)是沈陽“一河兩岸”戰(zhàn)略規(guī)劃的東部重要節(jié)點，也是沈陽與沈撫示范區(qū)的銜接區(qū)域，區(qū)位上天然具有樞紐的天賦。

二、規(guī)劃與布局

王家灣濱水地區(qū)核心發(fā)展的優(yōu)勝方案出爐，也意味著該核心發(fā)展板塊的未來圖景基本敲定。王家灣濱水地區(qū)定位為對外開放的國際交流承載區(qū)，以傳媒、體育、總部辦公、國際會議為主導功能，以文化交流、商業(yè)服務(wù)為輔助功能。

而首先值得注意的是，新方案著力強化王家灣濱水地區(qū)的中心屬性。此次王家灣濱水地區(qū)的規(guī)劃并不僅僅局限于該核心發(fā)展板塊的2.9平方公里之內(nèi)，其研究范圍覆蓋了包括王家灣濱水地區(qū)在內(nèi)的沈陽東部約29.7平方公里的區(qū)域，橫跨渾河兩岸，甚至包括備受矚目的東塔機場。

其最終設(shè)計范圍也是包含了東至國公寨大街，南至渾南中路，西至祝科街，北至渾河，總面積約6平方公里的區(qū)域，這里也是通常所被認為的東湖板塊核心區(qū)域。這樣的宏觀設(shè)計視角目的就是塑造王家灣區(qū)域的中心屬性，讓整個東湖板塊與城市形成更良好的互動性和融合性。

其次是新方案進一步強化了王家灣濱水地區(qū)的生態(tài)屬性。根據(jù)獲勝方案，南堤東路將內(nèi)移，以增強與渾河的親水互動性，形成無邊界感的城市界面。此外，王家灣的綠化也將改變以往的方式，采用化整為零的方式，形成指狀綠廊向城市滲透。

其三是新方案的大型配套凸顯出王家灣的體育特色屬性。王家灣濱水地區(qū)規(guī)劃的核心邏輯一直是體育。在優(yōu)勝方案中，我們也看到明確規(guī)劃了體育公園，此外，此前還有沈陽國際體育中心啟動、遼寧冰上運動中心落地等一系列消息，其中，遼寧冰上運動中心將按照“平賽結(jié)合”運營思想，融合消費休閑功能，這令板塊的體育屬性非常明顯。

遼寧（沈陽）冰上運動中心效果圖

目前，王家灣濱水地區(qū)的方案還在完善之中，還將融合其他入圍方案進行優(yōu)化，相信最終的規(guī)劃方案一定會讓東湖板塊大放異彩。

三、潛力點評

沈陽對王家灣的期待很高，從各級領(lǐng)導的關(guān)注和規(guī)劃方案的登場方式就可以發(fā)現(xiàn)這一點。當然，整個東湖板塊也將因為王家灣濱水地區(qū)的規(guī)劃而呈現(xiàn)出獨有的特色。

其一、沈陽錨定國際化的板塊不少，但王家灣濱水地區(qū)的國際化著眼于體育文化，因此，隨著王家灣的規(guī)劃實施，未來整個東湖板塊將是繼奧體中心之后第二個具有濃厚體育運動特色的板塊。

其二、王家灣濱水地區(qū)承載著沈陽建設(shè)國家中心城市國際交往功能的戰(zhàn)略預留區(qū)的重任，因此，未來該核心發(fā)展板塊的城市界面、功能布局、產(chǎn)業(yè)引入都將是以國際視角切入。

其三、王家灣濱水地區(qū)未來的城市角色是沈陽東部的城市副中心，也是第二個跨河的中心區(qū)。在《沈陽總體城市設(shè)計》中，東湖板塊就是“一核九心”之一，即東塔王家灣中心，這也是為什么王家灣濱水地區(qū)規(guī)劃方案要將包括東塔機場在內(nèi)的東部約29.7平方公里區(qū)域作為研究對象。而從區(qū)位條件來看，未來王家灣的城市地位、繁華程度、發(fā)展路徑，最有可能的就是復制五里河奧體中心。

四、區(qū)域樓盤

東湖板塊是渾南具有標桿性地位的熱點板塊，云集了萬科、華潤置地、龍湖、保利等頭部品牌房企。比較特別的一點是，東湖板塊很熱，但供應(yīng)節(jié)奏卻一直相對較慢，而且能夠憑借一兩個項目就引領(lǐng)出城市級的市場熱度。

此前的長安里、龍湖天璞、保利和光塵樾，目前在售的萬科翡翠觀瀾、保利云上均是如此，這一點其實也體現(xiàn)出了東湖板塊的區(qū)域勢能。

而王家灣濱河地區(qū)核心板塊的落定無疑又將進一步夯實東湖板塊的發(fā)展勢能。但需要注意的是，根據(jù)規(guī)劃，王家灣濱水地區(qū)內(nèi)部幾乎不會有住宅用地供應(yīng)，現(xiàn)在以及未來的置業(yè)機會都在王家灣濱水地區(qū)核心發(fā)展板塊的周邊。

目前，東湖板塊的在售樓盤就只有保利云上、萬科翡翠觀瀾、榮盛華府等幾個項目在售，所以階段性的置業(yè)機遇還是比較稀缺的。隨著王家灣濱水地區(qū)的建設(shè)推進，整個東湖板塊的發(fā)展邏輯會更為清晰，而東塔王家灣副中心的堅挺價值也將得到兌現(xiàn)。