【板塊聚焦】北行商業(yè)區(qū)，以城市更新打造城市級商業(yè)副中心

北行曾是與中街、太原街齊名的沈陽三大商圈之一，擁有深厚的商業(yè)底蘊、豐富的配套資源，長期以來，北行每一個動向都是全城關(guān)注的焦點。而在沈陽新一輪的規(guī)劃中，北行被確立了城市核心發(fā)展板塊的地位，此舉為北行商圈的發(fā)展帶來了新的想象空間。

基本信息

板塊名稱：北行商業(yè)區(qū)

地理位置：南至半屏山路，北至寧山路，東部邊界為嘉陵江街-金川江街一線，西部邊界為烏江街-長江街西側(cè)規(guī)劃地塊

占地面積：0.64平方公里

重要配套：碧塘公園、地鐵10號線、地鐵1號線、一環(huán)快速路、東西快速干道、沈陽第四人民醫(yī)院、遼寧大學(xué)、120中學(xué)、岐山一校、四十三中學(xué)、省實驗。

1、區(qū)位與地段

北行商業(yè)區(qū)核心發(fā)展板塊地處皇姑一環(huán)內(nèi)城心，本身就是皇姑傳統(tǒng)的北行商圈核心區(qū)。在沈陽35個核心發(fā)展板塊中，這樣的區(qū)位優(yōu)勢非常具有競爭力。

首先，北行是經(jīng)過長期沉淀而形成的商圈。北行最早可以追溯至清朝末年，最開始是以舊物、蔬菜、小吃為主的露天市場，這種市場形式當(dāng)時被稱為“行”，因其位于沈陽古城以北，所以得名“北行”。在北行，誕生了全國第一家城市農(nóng)貿(mào)市場，落地了沈陽第一家麥當(dāng)勞，也一度被稱為沈陽第三大商業(yè)街。

其次，北行在沈陽擁有明顯的核心區(qū)位優(yōu)勢。北行商業(yè)區(qū)沿長江街鋪開，沿長江街向南越過皇姑與和平交界即是西塔商業(yè)街和北市商業(yè)街，再往南則是太原街商圈。長江街向東距離黃河大街僅約600米，約1公里就是北陵大街。這里是沈陽核心發(fā)展板塊最密集的區(qū)域，城市中心的集聚效應(yīng)顯著。

其三，北行擁有輻射全城的交通資源。憑借優(yōu)勢區(qū)位，北行商業(yè)區(qū)集聚了優(yōu)質(zhì)的交通資源。公交方面，北行所在的長江街雖然不是主干道，但在主城北部具有樞紐地位，二十多條溝通南北的公交路線途經(jīng)長江街，地鐵方面，北行商業(yè)區(qū)北側(cè)有地鐵10號線，長江街東約1.3公里處有地鐵1號線，此外，北行商業(yè)區(qū)北有一環(huán)快速路，南側(cè)可直通東西快速干道，多維交通體系形成了北行輻射全城的能力。

其四，北行的一流配套資源豐富。北行及其周邊1公里范圍內(nèi)聚集了醫(yī)療、公園、教育等各類城市優(yōu)質(zhì)資源。其中，碧塘公園是沈陽比較罕見位于商圈內(nèi)，并與商圈形成良好交互的公園。又如北行周邊的教育資源也是相當(dāng)突出，其中遼寧省實驗是省內(nèi)一流的教育標(biāo)桿，四十三中學(xué)、珠江五校、岐山一校也是皇姑區(qū)響當(dāng)當(dāng)?shù)拿?，且前兩者均為總校資源，而四十三中學(xué)在2022年的三校人數(shù)達到70人，占皇姑區(qū)的37.84%，在沈陽，還沒有哪個核心發(fā)展板塊像北行商業(yè)區(qū)這樣有大規(guī)模的名校聚集。

此外，北行商業(yè)區(qū)周邊的皇姑城區(qū)，以及臨近的鐵西、和平兩區(qū)，都是沈陽人口密集的居住區(qū)，這成為北行商業(yè)區(qū)最強力的支撐因素。綜合看來，北行商業(yè)區(qū)的區(qū)位優(yōu)越，底蘊厚重，躋身核心發(fā)展板塊勢必為北行商業(yè)發(fā)展進一步賦能。

2、規(guī)劃與布局

北行商業(yè)區(qū)核心發(fā)展板塊的定位是時尚多彩、文商繁榮的城市級商業(yè)副中心，以城市更新為主要方式，以商務(wù)辦公、商業(yè)服務(wù)為主導(dǎo)功能，以酒店為輔助功能。在2022年公布的北行商業(yè)區(qū)的批前公示中，對該核心發(fā)展板塊的產(chǎn)業(yè)、用地都進行了明確。

在產(chǎn)業(yè)方面，北行商業(yè)區(qū)將對傳統(tǒng)商業(yè)進行升級改造，植入高端時尚、傳統(tǒng)文化、現(xiàn)代潮流主題業(yè)態(tài)，打造新型商業(yè)中心。同時還會深挖區(qū)域潛力，導(dǎo)入社交餐飲、文化休閑等業(yè)態(tài)，打造“公園+”的休閑商業(yè)區(qū)。

在空間布局上，新型商業(yè)中心的打造就是沿長江街鋪開，而“公園+”的休閑商業(yè)區(qū)則是圍繞碧塘公園進行導(dǎo)入，碧塘公園南側(cè)入口將被打通，增加公園綠地，并將原規(guī)劃居住用地調(diào)整為文化設(shè)施用地。

此外，對于可改造地塊將加強用地兼容性使用，鼓勵功能業(yè)態(tài)混合。其中，北部區(qū)域的兩處商業(yè)用地將調(diào)整為商住混合用地，植入復(fù)合功能的大型商業(yè)綜合體，從而引入青年居住消費人群，增強地區(qū)活力。

據(jù)了解，目前北行商業(yè)以及碧塘公園正在進行改造升級，相關(guān)規(guī)劃已經(jīng)有序推進，相信北行商業(yè)區(qū)核心發(fā)展板塊不久就會展現(xiàn)出全新姿態(tài)。

3、潛力點評

作為沈陽曾經(jīng)的第三大商圈，北行近些年的影響力有所下降，外部的原因是隨著新興板塊崛起、新興商業(yè)落地，奧體中心、金廊、鐵西廣場等商圈都發(fā)起了對沈陽三大商圈的挑戰(zhàn)。

而內(nèi)部原因有兩方面：一是缺乏大型主力商業(yè)，二是業(yè)態(tài)單一傳統(tǒng)，不能適應(yīng)注重場景和體驗的新消費需求。

從板塊最新動向和新規(guī)劃的內(nèi)容看，新的布局直面上述問題。如石棉廠地塊、輕工大廳地塊、千盛北地塊等地塊的整理，未來承擔(dān)的重任就是植入復(fù)合功能的大型商業(yè)綜合體；對于北行的業(yè)態(tài)老舊等問題，目前正在進行的碧塘公園改造已經(jīng)進行針對性改造。

當(dāng)然，北行商業(yè)區(qū)的規(guī)劃也存在一些不確定性因素，如大型商業(yè)的引入尚沒有確切消息，各類業(yè)態(tài)引入也還需要時間，北行商業(yè)區(qū)能否逆轉(zhuǎn)局面，一切都還需要時間來驗證。

但北行商業(yè)區(qū)占位沈陽城市核心區(qū)，配套資源豐富，人口稠密，作為以商業(yè)為主導(dǎo)的核心發(fā)展板塊，北行商業(yè)區(qū)的發(fā)展未來非常有看點。而且皇姑區(qū)對北行商業(yè)區(qū)也寄予厚望，計劃將在該核心發(fā)展板塊基礎(chǔ)上將北行商圈范圍擴大至150萬平，與沈陽北站商圈聯(lián)動，輻射城市北部，目標(biāo)直指重回沈陽第三大商圈。

4、在售樓盤

北行商業(yè)區(qū)及周邊區(qū)域均為成熟區(qū)域，在售樓盤較為罕見，想在這一區(qū)域置業(yè)，目前最主要的方式是二手房市場。

但所面對的問題是，北行商業(yè)區(qū)及周邊成熟較早，不少都是30年以上的老舊小區(qū)，居住體驗較差，當(dāng)然，區(qū)域內(nèi)也有10年左右房齡的項目，居住品質(zhì)相對較好。

新盤雖然稀缺，但也不是沒有，比如崇山中路與長江街交匯處的方林龍湖學(xué)樘府，該項目是目前距離北行商業(yè)區(qū)核心發(fā)展板塊最近的在售樓盤，該項目以小戶型學(xué)區(qū)房為主要賣點。此外，在金廊沿線的旭輝鉑悅公望、保利大都會，以及黃河大街上的書香景帝等樓盤，也是步行尺度內(nèi)可以享有北行商業(yè)圈利好的項目。

值得注意的是，北行商業(yè)區(qū)周邊的置業(yè)機會不僅可以享受豐沛的商業(yè)資源，一般也具有優(yōu)質(zhì)的教育屬性，這讓周邊的二手學(xué)區(qū)房在價格上表現(xiàn)堅挺。這種置業(yè)優(yōu)勢在沈陽是非常罕見的，不過北行商業(yè)區(qū)周邊不是像方林龍湖學(xué)樘府這樣的學(xué)區(qū)小戶，就是像旭輝鉑悅公望、保利大都會這樣的高端改善項目，整個區(qū)域的置業(yè)機會比較“挑客戶”。