深圳這類產品限貸不限購？真相來了！

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近日，南山區的御成府項目獲批預售，推出295套建面約37-54㎡的單身公寓（住宅性質），備案均價8.9萬/㎡，單價區間約7.9萬-9.6萬/㎡，總價區間約319-517萬。

值得關注的是，該項目因深圳首個“不限購但限貸”的住宅性質的單身公寓成功登上樓市“熱搜榜”。

上圖為項目官方公眾號截圖，圈線內容從字面理解是限購的，但是其營銷人員說是不限購的，很多購房者非常想知道，這個項目到底限不限購？

御成府項目土地性質為居住用地，用途為單身公寓，按照之前的規則，這類產品是限購的，所以我們就致電了深圳12345和南山住建局，了解真相。

我們先致電深圳12345熱線，得到的回復是暫時沒有接到通知說單身公寓是不限購的，目前還是限購的，之后又致電南山住建局了解到，房屋用途是住宅商品房（住宅或別墅）是限購，單身公寓是不限購的，御成府是不限購的。其他市場上存量的和新房在售的單身公寓項目限不限購需要進一步核實 ，截至發稿前還沒有得到明確答復。

不過，值得注意的是，這只是南山住建局官方答復，至于其他區域怎么實行，還是根據目前本區的政策來執行。

不過，文君覺得這一動作對市場來說是利好信號，猶如對這類產品松開了一道口，有利于持有這類住宅業主賣房換房需求，加速購房步伐，也相應地釋放出不少購房名額，新房市場這類產品銷售環境可能將有所改善，樓市信心有望進一步提升。

有媒體向多個中介平臺求證得知：目前在實操環節，可以確認“住宅性質單身公寓不限購。”

文君認為，購買這類單身公寓還是存在一些風險。本身單身公寓、宿舍產品，普遍來說社區小，容積率高，居住體驗感相對普通住宅肯定要差些；購買此類產品還需要占貸款名額，以后購房貸款成數會增加，換房就會更難些。

最重要的是學位風險 ，2020年，深高南拒絕了8個單身公寓和單身宿舍小區的學位申請——泰安軒、泰康軒、泰然公寓、財富廣場、杭鋼大廈、有色大廈、竹園小區和安華小區。

最后只有財富廣場、泰然公寓、杭鋼大廈、有色大廈和安華小區這5個小區恢復一類80分入學積分，從這件事我們就能知道單身公寓的學位是有風險的， 雖然這一事件僅涉及車公廟片區，這類單身公寓的學位風險問題開始被大家重視，如果在片區學位緊張的條件下，和住宅商品房相比，單身公寓和宿舍類房產的學位就可能第一個受影響的，此類房產的價值就大打折扣。

此外，也有業內人士認為，即使住宅性質的單身公寓和宿舍放開限購，對于整個深圳樓市而言影響有限。

①因為本身整個深圳單身公寓和單身宿舍新房和二手房目前現有共有43萬套左右，占比不大。

②其實影響深圳樓市重要因素是深圳二手房參考價，如果二手房參考價這個緊箍咒不松，深圳樓市不會有太大的回暖，不是說增加一些購房名額就能讓當前深圳樓市發生大的轉變。

③這次操作是密而不宣，沒有官宣，說明還處于試探和博弈階段，對市場信心的提振也是有限度的。

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隨著住宅性質單身公寓不限購這一消息的釋放，深圳二手房市場就掀起陣陣漣漪，網傳八卦嶺一天賣了4/5套小戶型，市場上甚至出現“深圳日均二手成交量破500套”的言論！

（來源：網絡）

11月深圳二手房日均成交量70套左右，如果按照“日均成交500套”來算，12月成交量想一想結果就知道太“不可思議”了。

不過，文君認為這個消息可信度不高，目前來說，二手房周成交量還是維持在四五百套這樣，但整體而言要比前段時間好很多。

自11月以來，重磅利好政策不斷，金融16條、房企融資“三支箭”均已落地、佛山等核心城市調控松綁等，加上疫情防控優化，市場信心有所恢復。深圳11月二手住宅成交超2100套，環比上漲25%，回暖跡象已現。

來自深圳房地產中介協會統計，10月底開始，業主賣房意愿明顯加強，掛牌房源呈現上升趨勢，截至2022年12月12日，深圳共有43242套有效二手房在售。

（圖片來源：深圳房地產中介協會）

上周（12.5-12.11），經深房中協統計，深圳二手房（含自助）錄得696套，環比增長率為7.2%，周二手房錄得量持續增長。

（圖片來源：深圳房地產中介協會）

由此可見，大家入市的信心越來越足了。

如今深圳二手房市場上，房源到底有多“筍”？

可以說，目前深圳二手房低于或接近參考價成交已成為常態。

下面樂有家這組數據就說明了一切。

①11月深圳超40%房源低于參考價成交。

②接近參考價（成交價與參考價差值10%以下）房源成交占比高達85%。

掛牌的房源價格也在持續讓利。

樂家研究中心數據顯示，11月深圳低于參考價的二手掛牌房源為7%，接近參考價的二手掛牌房源超20%，相較前兩個月呈現明顯上漲態勢。

文君認為，現在的深圳樓市，依然還是買方市場，價格仍舊在底部區間，成交會隨著市場信心的逐步恢復而有所上升。先消化的還是筍盤為主，深圳的好房子還是得拼手速的，所以有錢想上車的購房者，這個時候就一定要把握住購房良機，要上車就要趁早。