維權(quán)再現(xiàn)，中海云麓公館定金“迷局”

文/地金君

“現(xiàn)在預(yù)購，優(yōu)惠力度非常大，再晚兩天就漲價(jià)。”在買房過程中，相信很多購房者都曾面對(duì)過銷售人員給出的誘人價(jià)碼。

但現(xiàn)實(shí)往往是，付定金容易，退款難。特別是房?jī)r(jià)趨穩(wěn)甚至進(jìn)入下行通道，想從開發(fā)商口袋里要回購房定金，并非易事。即使是央企開發(fā)商——中海也不例外。

根據(jù)天津都市頻道報(bào)道，去年3月，來自天津的魯女士在紅橋區(qū)中海云麓公館看上了一套房。當(dāng)時(shí)銷售人員告訴她，“該樓盤即將漲價(jià)，可以把定金先交了，隨時(shí)可以退”，于是魯女士便當(dāng)場(chǎng)交了定金5萬元。但在第二天，經(jīng)過深思熟慮后的魯女士決定退款，銷售人員卻表示“不予退還”。

一個(gè)月后，開發(fā)商天津中海海鑫地產(chǎn)有限公司甚至向其下達(dá)了《解除協(xié)議通知書》，由于魯女士未繳納首付，其房屋將另外對(duì)外銷售，所繳的定金也不予退還。

5萬元就買到這樣一紙通知，魯女士實(shí)在無法接受。

對(duì)此，天津市消費(fèi)者協(xié)會(huì)專門提醒廣大消費(fèi)者：購房時(shí)慎簽認(rèn)購協(xié)議書。

01

看房時(shí)承諾可退

第二天不予退還

“我一再強(qiáng)調(diào)能退嗎？交完錢出來的時(shí)候她還送我，我又問了句能退嗎？她說沒問題，咱是大央企。結(jié)果等我轉(zhuǎn)天再找她，她說退不了。”在講述事情過程時(shí)，魯女士依然顯得十分氣憤。

魯女士表示，2022年3月7日，其與家人來到天津市紅橋區(qū)中海云麓公館看房。由于銷售一直聲稱樓盤即將漲價(jià)，現(xiàn)在預(yù)購可按漲價(jià)前的房?jī)r(jià)成交，如放棄購房，定金也可隨時(shí)退換。“你先過來看看，我們這兒（項(xiàng)目）下午一點(diǎn)就開始漲錢，要是不買也可以把名額先占上。”

在銷售人員的“勸說”下，想著“反正這錢能退”，魯女士便當(dāng)場(chǎng)“敲定”了一套房，并在一份文件上簽了字，交付了5萬元定金。

不過當(dāng)晚回家后，魯女士經(jīng)過一番盤算，考慮到賣掉老房子購買新房壓力有些大，她還是決定在第二天放棄購房。可沒想到的是，當(dāng)魯女士按照銷售人員的承諾提出退房時(shí)，銷售人員卻稱：“無法退還。”

在魯女士質(zhì)疑銷售人員是否存在虛假宣傳時(shí)，銷售人員還對(duì)魯女士說：“你找人去吧，找到人就能給你退。”

在后面反復(fù)協(xié)商的過程中，由于魯女士未繳納首付，2022年4月18日，“天津中海海鑫地產(chǎn)有限公司”向其發(fā)來的《解除協(xié)議通知書》，里面表明：“依貴我雙方于2022年3月14日簽訂的《商品房認(rèn)購協(xié)議》及延期簽約要求申請(qǐng)單約定……通知解除與您簽訂的《商品房認(rèn)購協(xié)議》，終止不再履行。對(duì)您所認(rèn)購房屋，我司將另外對(duì)外銷售，您所繳的定金也不予退還。”

事實(shí)上，魯女士稱，其在匆忙簽完購房協(xié)議后，并沒有拿到任何原件或者復(fù)印件，亦沒有提交過《解除協(xié)議通知書》提到的“延期簽約要求申請(qǐng)單”。只是在提出退房幾天后，她才收到一張落款為“天津中海海鑫地產(chǎn)有限公司”的電子發(fā)票，上面表明：定金5萬元，從“誠意金”轉(zhuǎn)來。與此同時(shí)，在反復(fù)申請(qǐng)退款無果后，當(dāng)初對(duì)接的銷售人員也直接微信刪除了魯女士。

后續(xù)，魯女士再次去現(xiàn)場(chǎng)咨詢相關(guān)情況。據(jù)現(xiàn)場(chǎng)銷售人員稱，中海云麓公館于2022年3月13日至14日開盤，前期主要是儲(chǔ)客階段，只有交“誠意金”才有資格參與項(xiàng)目開盤，開盤后“誠意金”便會(huì)轉(zhuǎn)成定金，也即鎖定房源。而“誠意金”可退，定金不可退。

據(jù)悉，這“誠意金”承諾退還也是有條件的。“如果項(xiàng)目實(shí)際首開價(jià)格高于承諾價(jià)格了，消費(fèi)者可以選擇退；如果低于承諾價(jià)格，那么誠意金一樣不可退。”銷售人員補(bǔ)充道。

但值得注意的是，當(dāng)天津都市頻道記者詢問上述規(guī)則是否有成文規(guī)定時(shí)，該銷售人員表示：只有口頭表述，并無相關(guān)文件以供確認(rèn)。

對(duì)于中海云麓公館銷售人員及開發(fā)商的行為，魯女士及其家人表示深受欺騙，并于2022年8月19日投訴至天津市消費(fèi)者協(xié)會(huì)。

02

天津消協(xié)警示：慎簽商品房認(rèn)購書

律師提醒：口頭承諾切記留證或?qū)戇M(jìn)協(xié)議

據(jù)悉，天津市消協(xié)在查驗(yàn)了消費(fèi)者提供的《解除協(xié)議通知單》以及相關(guān)材料，受理了魯女士家人張先生的投訴。

天津市消協(xié)在向云麓公館的開發(fā)商——天津中海海鑫地產(chǎn)有限公司初步了解相關(guān)情況后，于8月25日發(fā)出投訴調(diào)查函，就《商品房認(rèn)購協(xié)議》內(nèi)容以及購房定金是否承諾可退等問題進(jìn)行調(diào)查，天津中海海鑫地產(chǎn)有限公司在規(guī)定期限未回復(fù)消費(fèi)者協(xié)會(huì)調(diào)查。

2022年9月7日，天津市消協(xié)發(fā)出投訴調(diào)查催辦函，仍石沉大海。天津中海海鑫地產(chǎn)有限公司既沒有回復(fù)函件、提交材料，也未聯(lián)系天津市消協(xié)溝通反饋相關(guān)情況。

天津市消協(xié)認(rèn)為：許諾即約定，天津中海海鑫地產(chǎn)有限公司銷售人員的意思表示與其職務(wù)具有關(guān)聯(lián)性，基于對(duì)交易行為合法性的信賴及對(duì)“中海”品牌的合理期待，張先生完全有理由相信銷售人員的表述。

同時(shí)，天津市消協(xié)認(rèn)可張先生“捏造、散布即將漲價(jià)信息影響其消費(fèi)判斷”的觀點(diǎn)。基于公平公正和誠信原則，天津中海海鑫地產(chǎn)有限公司應(yīng)向張先生提供一份雙方簽字、蓋章的生效認(rèn)購書。市消協(xié)堅(jiān)持消費(fèi)者立場(chǎng)，履行調(diào)查調(diào)解法定職責(zé)，經(jīng)營者應(yīng)履行社會(huì)責(zé)任，認(rèn)真予以配合。

在發(fā)出催辦函后，天津市消協(xié)還警示，天津中海海鑫地產(chǎn)有限公司應(yīng)配合消協(xié)調(diào)查調(diào)解，承擔(dān)起經(jīng)營者是維護(hù)消費(fèi)者合法權(quán)益的第一責(zé)任人的社會(huì)責(zé)任。

此外，天津市消協(xié)還提示廣大消費(fèi)者，商品房屬大宗消費(fèi)品，價(jià)格調(diào)整有相應(yīng)的管理規(guī)定。在簽訂協(xié)議時(shí)須將房地產(chǎn)公司或銷售人員的口頭承諾內(nèi)容落實(shí)到協(xié)議文字中，明確約定預(yù)先支付價(jià)款的性質(zhì)，約定不能履行認(rèn)購協(xié)議時(shí)所繳款項(xiàng)的處理和違約責(zé)任，對(duì)意向購買的商品房?jī)r(jià)款或者費(fèi)用、履行期限和方式、售后服務(wù)、民事責(zé)任等與消費(fèi)者有重大利害關(guān)系的內(nèi)容認(rèn)真了解咨詢，慎簽“認(rèn)購協(xié)議書”。

對(duì)于魯女士的遭遇，北京金訴律師事務(wù)所律師王佳紅表示，對(duì)于開發(fā)商給出的一些口頭承諾，消費(fèi)者一定記得留好相應(yīng)證據(jù)，以方便后期維權(quán)。

王佳紅稱，一般情況下，買房認(rèn)購定金通常是不退的，尤其是購房者申請(qǐng)退款的理由僅是“銷售人員的口頭承諾”或“由于自己資金不足”等，這樣退定金極其困難。但如果購房者非常想要退還認(rèn)購定金，那可以嘗試在簽署正式買賣合同的時(shí)候，通過對(duì)合同條款提出質(zhì)疑，或者對(duì)房子某些地方不滿意而提出退房訴求。

那么購房者在簽署認(rèn)購協(xié)議前需要留意什么？消費(fèi)者又該如何規(guī)避其中的風(fēng)險(xiǎn)呢？

王佳紅提醒：第一，一定要固定一下銷售人員的身份，確認(rèn)其是開發(fā)商所委托的銷售人員；第二，對(duì)于銷售所做出的口頭承諾，一定要留存好相關(guān)證據(jù)，比如電話溝通記錄、微信文字或語音證明以及現(xiàn)場(chǎng)錄音等。

第三點(diǎn)也是最重要的一點(diǎn)。購房者在簽署定金協(xié)議的時(shí)候，一定要把“解除定金協(xié)議或者退房時(shí)可以退還定金，并且不承擔(dān)相關(guān)責(zé)任和損失”等條款內(nèi)容在協(xié)議里進(jìn)行固定。否則，一旦沒有錄音證據(jù)，又沒有相關(guān)條款來證明銷售所做出的的承諾，那么消費(fèi)者的購房過程將存在一定風(fēng)險(xiǎn)。

03

盛名之下

利潤與質(zhì)量雙雙下滑

在上世紀(jì)七八十年代于香港房地產(chǎn)市場(chǎng)“摸爬滾打”起來的中海地產(chǎn)，一直是業(yè)內(nèi)學(xué)習(xí)的“榜樣”。作為有名的央企開發(fā)商，中海的“招牌”從前在購房者心中可謂是金光閃閃的存在，但近年來，這一“金字招牌”也有些黯然失色。

2022年以來，中海位于深圳龍華區(qū)的網(wǎng)紅盤“中海匯德理”屢因工程質(zhì)量問題遭質(zhì)疑。同年11月，該項(xiàng)目還曾引發(fā)大規(guī)模維權(quán)，多名業(yè)主反映主體結(jié)構(gòu)存在安全問題，如樓體外墻嚴(yán)重脫落、墻體斷裂且目測(cè)傾斜、鋼筋裸露等。

2021年11月，中海位于太原位于綜改片區(qū)的中海寰宇時(shí)代同樣遭業(yè)主維權(quán)。彼時(shí)，該項(xiàng)目因跳水式大減價(jià)、線路大規(guī)模出現(xiàn)問題等被業(yè)主送上了另類錦旗，錦旗上寫著“心黑腹黑由內(nèi)而外，推諉扯皮從上到下”，抬頭為“贈(zèng)：太原中海地產(chǎn)【綜改第一坑】”，落款為“中海寰宇時(shí)代全體業(yè)主2021年11月”。

有老業(yè)主曾坦言：“當(dāng)時(shí)銷售信誓旦旦地承諾，這個(gè)盤可以做到保價(jià)，結(jié)果一下跌成這樣，我20多萬的購房款一夜蒸發(fā)。買房拿的都是一家人的血汗錢，這讓人們?cè)趺唇邮艿昧恕！?/strong>

自1995年起，中海地產(chǎn)就開始布局北京。此后一連多年，中海地產(chǎn)在北京的銷售額就一直穩(wěn)坐房企前三。2022年，中海地產(chǎn)更是北京唯一權(quán)益銷售額突破300億的房企。可就是這樣一個(gè)京城“地產(chǎn)大戶”，也在北京頻頻被曝維權(quán)事件。

2020年6月，北京首個(gè)限競(jìng)房中海瀛海府曾因被質(zhì)疑虛假宣傳、交付質(zhì)量不合格、收房時(shí)門口多處六米高變電站等遭遇業(yè)主集體拒絕收房；同年，北京中海麗春湖墅售樓處有業(yè)主高舉條幅：“無良中海，虛假樣板間，誘導(dǎo)購房，退房”；2021年，北京房山區(qū)中海金樾和著項(xiàng)目也曾被業(yè)主投訴設(shè)計(jì)與合同不符，還有房墻體使用泡沫或廢紙箱填充、地鐵接駁車頻次縮水等問題。

百度檢索“中海維權(quán)”四個(gè)字，相關(guān)詞條超過1700萬條，甚至有業(yè)主在標(biāo)題吐槽中海“交房即維權(quán)”。在一個(gè)接一個(gè)的維權(quán)事件曝光下，頭頂央企光環(huán)的中海地產(chǎn)，其品牌力已岌岌可危。

數(shù)據(jù)顯示，2022年上半年中海地產(chǎn)的毛利率已經(jīng)從2020年的30.5%下滑至23.46%，為2005年以來最低；凈利率已從2020年的25.08%下滑至16.95%。此外，中海的銷售情況也正面臨疲軟處境。

2022年，中海累計(jì)實(shí)現(xiàn)合約物業(yè)銷售金額約2947.62億元，同比下跌20.2%；相應(yīng)的已售樓面面積1387.02萬平方米，同比下跌26.6%。而在2023年1月，中海系列公司的合約物業(yè)銷售金額約131.88億元，同比下跌10.8%；相應(yīng)的已售樓面面積約為71.12萬平方米，同比下跌14.1%。

另外值得一提的是，就在今年初，中海地產(chǎn)位于北京的項(xiàng)目也被曝在鏈家全部下架，或是因?yàn)橹泻５禺a(chǎn)拖欠了鏈家傭金超過1億元。

關(guān)于此事，中海地產(chǎn)彼時(shí)回應(yīng)稱：“是暫時(shí)停止合作。”鏈家也說明：“雙方正在協(xié)商2023年新的合同內(nèi)容。”但截至2月21日，中海富華里、和瑞叁號(hào)院、甲叁號(hào)院等多個(gè)熱賣樓盤均在鏈家官網(wǎng)上無所搜索到。

顯然，曾經(jīng)的“利潤王”中海正面臨著不小的壓力。

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