新城野心不小，它要對(duì)標(biāo)博楓了！

可能以后，新城（601166.SH）對(duì)外說辭里，將不再出現(xiàn)“萬達(dá)”，而是“博楓”Brookfield。

博楓這名字，是在4月3日業(yè)績(jī)會(huì)上，從董事長(zhǎng)王曉松口中蹦出來的。

王曉松說，博楓并不是單純的資管類公司，而是一家在不動(dòng)產(chǎn)、基建、商業(yè)等有著產(chǎn)業(yè)綜合運(yùn)營(yíng)能力的資產(chǎn)管理公司。在研究了諸多家成熟企業(yè)后，新城選擇深度對(duì)標(biāo)博楓。

經(jīng)歷了死去活來的2022年，地產(chǎn)公司們普遍像泄了氣的皮球。

慶幸也好，意外也罷，新城還算是一家有夢(mèng)想的公司，或者說還能喊出夢(mèng)想的公司。王曉松還算是一位有情懷的地產(chǎn)二代。

拉回到現(xiàn)實(shí)，謙虛點(diǎn)講，現(xiàn)階段的新城和博楓可不是一個(gè)量級(jí)。

在成為博楓或者具備像博楓那樣的成熟運(yùn)營(yíng)能力之前，有必要盡可能審視一遍，新城有做哪些準(zhǔn)備。

● 很直觀的一點(diǎn)，新城正成為一家靠收租就能收入近百億的公司。

2022年新城商業(yè)運(yùn)營(yíng)總收入首次突破100億。這主要由重資產(chǎn)+輕資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)中的140個(gè)吾悅廣場(chǎng)貢獻(xiàn)。輕資產(chǎn)的吾悅廣場(chǎng)有14個(gè)。

新城將2023年商業(yè)運(yùn)營(yíng)收入目標(biāo)設(shè)定在110億，還是偏保守。

算上在建+擬建的，新城吾悅廣場(chǎng)一共有194家，在國(guó)內(nèi)購(gòu)物中心的數(shù)量?jī)H次于萬達(dá)。

新城投資性物業(yè)有1159億元，占總資產(chǎn)的25%。

● 兩年前，新城開始搭建資管平臺(tái)。

內(nèi)部對(duì)美國(guó)次貸危機(jī)后，帕爾迪收購(gòu)桑達(dá)克斯，加拿大的博楓、日本的三菱、新加坡凱德等等做過一系列研究。

資管平臺(tái)的搭建也是以人員調(diào)整+住宅業(yè)務(wù)收縮為代價(jià)。去年年底，新城又把總部—區(qū)域—項(xiàng)目的三級(jí)架構(gòu)進(jìn)行了一輪調(diào)整。

內(nèi)部有個(gè)“活水計(jì)劃”的稱法，要點(diǎn)是保障團(tuán)隊(duì)穩(wěn)定性，實(shí)現(xiàn)不同事業(yè)部之間人才流動(dòng)，同時(shí)將核心人才保留率作為各部門的考核指標(biāo)。

按照新城在今年2月份的盤點(diǎn)結(jié)果，公司希望當(dāng)中30%的優(yōu)秀人才到了今年年底能有90%還在職，最少是80%。

● 雖然跟優(yōu)秀企業(yè)有差距，但吾悅廣場(chǎng)的收益率基本達(dá)標(biāo)。

如果用NOI/公允價(jià)值計(jì)算，開業(yè)3至5年的吾悅廣場(chǎng)能在5.4%，開業(yè)5年以上7%。

如果是NOI/原始投入，即物業(yè)收益率（NPI Yield），數(shù)值還會(huì)更高。

● 價(jià)值觀導(dǎo)向上的變化。

對(duì)于商業(yè)資產(chǎn)，內(nèi)部提倡做深度運(yùn)營(yíng)和回歸本質(zhì)。從原先的空間運(yùn)營(yíng)轉(zhuǎn)到用戶運(yùn)營(yíng)，從原先的招商思維轉(zhuǎn)為經(jīng)營(yíng)思維，從客流營(yíng)造轉(zhuǎn)變?yōu)榭蛻舴?wù)。構(gòu)建用戶為核心，滿足多方價(jià)值訴求的新型價(jià)值關(guān)系。

比如，運(yùn)營(yíng)一個(gè)購(gòu)物中心時(shí)，不再單純?yōu)榱俗非筘?cái)務(wù)指標(biāo)把滿鋪放在第一位，而是與品牌方一起提高業(yè)績(jī)坪效、銷售額等。

● 與此相應(yīng)的在管理方式和考核上，往深度運(yùn)營(yíng)能力傾斜。

考核上體現(xiàn)整個(gè)服務(wù)的響應(yīng)度，內(nèi)部管理上倡導(dǎo)優(yōu)秀案例的分享和推廣，采取多種舉措和品牌方聯(lián)動(dòng)等等。

說白了就是先自己內(nèi)卷了自己一遍。

因?yàn)椴贿@么做，新城也發(fā)現(xiàn)會(huì)有問題，特別是一些三四線城市核心區(qū)域開業(yè)了四五年的吾悅廣場(chǎng)，一旦租金水平到1億左右就會(huì)有瓶頸。

新城能不能成為下一個(gè)博楓，關(guān)鍵在于能不能通過專業(yè)的運(yùn)營(yíng)管理，提升資產(chǎn)的經(jīng)營(yíng)回報(bào)和估值。

在王曉松的話語里，至少他認(rèn)為做這件事的時(shí)間點(diǎn)成熟了。

? 一是，房地產(chǎn)行業(yè)處于重整階段。開發(fā)商的角色和定位正面臨切換，需要去做更為專業(yè)的事情，而不是像以前一樣從資金、土地、銷售等全鏈條覆蓋。

? 二是，商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域的REITs正處在方興未艾階段。新城有資格、有基礎(chǔ)、有準(zhǔn)備迎接它的到來。

不能小覷吾悅廣場(chǎng)對(duì)于新城的作用。至少在這一次的地產(chǎn)行業(yè)縮表出清期，它在那幾個(gè)至暗月份里保住了新城的命。

截至2022年底，新城用吾悅廣場(chǎng)做了260億的融資。而新城銷售業(yè)態(tài)的融資，主要是銀行開發(fā)貸+信托融資也就300億。

另外，新城吾悅廣場(chǎng)之前沒有做很高的LTV，未來還有融資空間。一是做過融資的吾悅廣場(chǎng)可以進(jìn)一步提高抵押率。二是還有近50座已經(jīng)開業(yè)的吾悅廣場(chǎng)沒有做過融資。三是在建吾悅廣場(chǎng)落成開業(yè)后也可以作為融資補(bǔ)充。

按照當(dāng)下情況推演，新城認(rèn)為不管是做經(jīng)營(yíng)性物業(yè)貸、抵押貸款還是中債增反擔(dān)保的抵押物，吾悅廣場(chǎng)未來能產(chǎn)生400多億的增量融資。

另一方面，新城對(duì)于REITs一直是保持開放態(tài)度。

在2018年年底，新城就試圖以海口一個(gè)吾悅廣場(chǎng)作為突破口。后來又轉(zhuǎn)戰(zhàn)新加坡，打包了9個(gè)商業(yè)物業(yè)作為底層資產(chǎn)準(zhǔn)備去發(fā)行REITs。現(xiàn)在面對(duì)國(guó)內(nèi)REITs的窗口期，新城沒有理由不去努力。

只不過商業(yè)REITs還有待更多操作細(xì)則的出臺(tái)。作為權(quán)益類融資，融資成本目前沒有比債務(wù)融資成本低，甚至還會(huì)高。因?yàn)楸O(jiān)管要求年化回報(bào)率不得低于3.8%再疊加基金管理費(fèi)，成本會(huì)在4%甚至5%以上。

新城將2023年定義為是公司大資管落地的元年。至于能不能講好對(duì)標(biāo)博楓的故事，是新城的事。

我們不該輕易去否定一家有夢(mèng)想的公司，更何況資本市場(chǎng)多年來習(xí)慣了聽故事。

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