江西第一大房企退市留下的黑暗謎團

2021年9月20日，中國傳統佳節中秋節，內地A股休市，港股正常開市。

對于曾經的江西第一大房企新力（02103.HK）來說，這絕對不是團圓祥和的周一，新力當天股價最高跌去了90%，收市前半小時，新力才開始短暫停牌。

十天之后，新力的解釋公告姍姍來遲，境內兩筆貸款利息0.39億元逾期支付，同時觸發境外0.75億美元貸款提前到期。

9月20日的股價大跌，新力老板張園林所質押的1.49億股股份，被債權人悉數出售。按照當日開盤價格測算，這部分股份價值5.88億港元，恰好折合0.75億美元。

新力透露已請法律和財務顧問，但自此停牌后再無更多進展，出售資產的動作未有實質落地，張園林甚至玩起了消失。

停牌一年半后，聯交所正式決定，新力將于4月13日退市。

如果不是對房企暴雷太麻木的話，新力退市其實留下了很多謎團，理解了這些黑暗謎團，更有助于理解這次房地產危機。

首先是新力為何徹底躺平？

這個問題本質上很簡單，張老板不想做債務重組，可能只是簡單的收益成本問題，如果債務重組成功收益，抵不住過程的成本，那不如躺平。

新力2019年11月成功上市，募資不到20億港元，張老板持股超過80%，上市之后股價波瀾不驚，在上市價3.98港元附近游離。

股價大跌那一天，新力的成交量為3.69億股，占總股份比例超過10%。也就是說，新力的股份被高度控盤。

股價大跌的前兩個月，網絡流傳《新力地產老板求救信》，控訴保薦人、承銷商、金融高利貸集團、市值維護團隊、基金經理聯手榨干張老板。

這是一封粗糙、宣泄情緒的求救信，絕對不是出自專業人士之手，也沒有展示任何實質性證據。

不過，這封信給了我們理解張老板的一個角度，如果這個上市平臺沒有帶來太多的好處，放棄又有什么為難呢。

其次是新力為何暴雷？

新力最后財報是2021年中期，彼時在手現金是193億元（非受限現金為140億元），一年內到期的有息負債為133億元。

新力的債務結構存在巨大隱患，一年內到期有息負債占總負債比例高達45%，且需要剛兌的公開市場融資面臨集中到期，再融資壓力巨大。

2021年上半年已面臨再融資壓力，疊加下半年恒大暴雷帶來的信用緊縮，政府加強預售監管資金管理，而新力恰恰合作項目比例巨大，資金調度更加困難。

可以說，新力暴雷只是早晚問題。唯一應該追問的是，新力為什么沒有再努力一下，為什么上市前后，張園林對新力的支持，反差如此之大。

2016-2018年高速擴張之際，張園林每年都是拿出上百億元，幫助新力平滑現金流，以支持擴張。

這些錢從何而來？是借的？還是另有名目。

最后是張園林身在何處？

新力并不是沒有想過做大做強，蒙眼擴張、聘請明星職業經理人、將總部從江西搬到上海，無不透露出張園林的野心。

到暴雷之際，新力的董事會里，執行董事只剩下張園林，以及核心管理層涂菁女士。

張園林自從債權人群里提出之后，再無更多的消息，不過新力的一些資產騰挪并沒有停止。

被擺上貨架的新力物業，股權被債權人凍結之后，再無出售可能，這是新力體系內最優質的一塊資產。

張園林控制的新力上市公司體系外的新力科技，股權被轉移，優質資產有家便利店被轉讓給職業經理人，入股的一些金融機構股權也被轉移。

最為明顯的是，新力上市公司體系內一些優質項目，也被轉出了上市公司體系，比如說深圳的舊改項目。

又回到第一個問題為何徹底躺平，張園林身在何處也不重要，重要的是他可能有備選方案，以及他覺得他搞得定。