大悅城控股詭異巨虧，“明股實(shí)債”被戳中了

4月接近收尾，上市房企2022年報(bào)披露也到最后關(guān)頭，能拖到這個(gè)節(jié)點(diǎn)或延后的，十有八九都不太好看。

近日，大悅城控股公布了2022年財(cái)報(bào)，如其年初業(yè)績(jī)預(yù)告的，遭遇近年來(lái)罕見(jiàn)巨虧，對(duì)其原因的解釋，跟很多房企一樣，“行業(yè)下行”成了說(shuō)出來(lái)錯(cuò)不了的最大背鍋者。

早些年前，大悅城控股的前身是“中糧地產(chǎn)”，彼時(shí)吸收合并大悅城資產(chǎn)重組上市，按中糧集團(tuán)高層戰(zhàn)略謀劃，此舉要實(shí)現(xiàn)“1+1>2”預(yù)期合力，在融資、市場(chǎng)、人才、土地獲取等深度融合，創(chuàng)造良好協(xié)同效應(yīng)，不斷增強(qiáng)盈利能力。

2019年3月初，中糧地產(chǎn)更名為大悅城控股，對(duì)外解釋“為符合公司目前的業(yè)務(wù)實(shí)際情況和未來(lái)戰(zhàn)略方向及發(fā)展規(guī)劃，擴(kuò)大公司規(guī)模化效應(yīng)”。

大悅城控股完成重組上市且更名的2019年，核心業(yè)績(jī)斐然，果然給力，比如營(yíng)收同比增幅52.4%，歸母凈利同環(huán)比增幅15.27%。

大悅城控股當(dāng)年這份答卷，一度被業(yè)內(nèi)視為A股地產(chǎn)央企重組大整合的范本，有潛力成長(zhǎng)為地產(chǎn)央企巨無(wú)霸。

綜合近4年的歷史表現(xiàn)看，大悅城控股2020年起就很詭異了，2020年?duì)I收增長(zhǎng)13.76%，但歸母凈利虧損3.87億元，同比暴跌118.9%，扣非后虧5億元，同比跌得更厲害，2021年?duì)I收增幅10.84%，歸母凈利1.08億元，又同比增幅127.8%。

2022年，大悅城控股業(yè)績(jī)又遭暴跌，取得營(yíng)收約395.8億元，同比減少7.12%；歸母凈利虧損28.8億元，同比暴跌2781.4%！

業(yè)績(jī)大震蕩、“過(guò)山車”背后，讓外界越看越對(duì)大悅城控股產(chǎn)生疑惑，又有何玄機(jī)？

對(duì)原因的解釋，除了行業(yè)下行之外，大悅城控股還特別提及，公司優(yōu)化庫(kù)存和推盤(pán)策略加快去化和資產(chǎn)周轉(zhuǎn)，部分項(xiàng)目銷售價(jià)未達(dá)預(yù)期，對(duì)聯(lián)合營(yíng)企業(yè)投資虧損同比增加。

據(jù)披露，大悅城控股去年投資收益虧損約-21.6億元，占公司總利潤(rùn)近500%，以存貨為核心的資產(chǎn)減值損失-15.3億元，占總利潤(rùn)355%。

問(wèn)題是，大悅城控股去年凈虧損-22.2億元，歸母凈利卻虧損28.8億元，少數(shù)股東損益卻得利6.6億元。在股吧交流平臺(tái)上，有投資人質(zhì)疑其2022年股東權(quán)益占比和虧損分配“劈叉”，有明顯的“明股實(shí)債”嫌疑。

截至2022年底，大悅城控股總權(quán)益475億元，其中歸母權(quán)益154億元，占比32.4%，少數(shù)股東權(quán)益321億元，占比67.6%。再看合并利潤(rùn)表，該房企在去年凈虧損22.2億元基礎(chǔ)上，按權(quán)益比例計(jì)算，少數(shù)股東損益虧損應(yīng)更多，反而獲利6.6億元。

從財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)角度看，同期末，大悅城控股凈負(fù)債率84%，比上年末90%略降了4個(gè)百分點(diǎn)，但在大型地產(chǎn)央國(guó)企中依然較高，扣除合同負(fù)債后資產(chǎn)負(fù)債率74.13%，比上年末增加3.72個(gè)百分點(diǎn)，現(xiàn)金短債比2.31，被上一年末有所增強(qiáng)。

不過(guò)，大悅城控股為保現(xiàn)金流的代價(jià)也不低，雖 在手現(xiàn)金365.3億元，一是去年經(jīng)營(yíng)凈現(xiàn)金流27.1億元，同比增幅132%，但細(xì)看，去年經(jīng)營(yíng)現(xiàn)金流入477.4億元，比前一年1143.4億元減少630多億元，但拿地等總支出也大幅減少，而融資現(xiàn)金流入流出跟上年對(duì)應(yīng)數(shù)據(jù)基本相同，凈融資91.4億元，比前一年多近20億元。

這說(shuō)明，大悅城控股受行業(yè)影響，房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)收縮也比較明顯，比如去年只拿了8幅地塊，耗資96億元，相比前一年新增16個(gè)項(xiàng)目，耗資316億元，簡(jiǎn)直是被腰斬。 截至去年底，大悅城控股剔出一級(jí)開(kāi)發(fā)、舊改等凈土儲(chǔ)貨值1905億元。

作為手上核心招牌的“大悅城”商業(yè)，大悅城控股目前在營(yíng)項(xiàng)目29個(gè)（含輕資產(chǎn)和非標(biāo)產(chǎn)品），總商業(yè)面積304萬(wàn)方，其中包括18個(gè)大悅城購(gòu)物中心（含輕資產(chǎn)），總商業(yè)面積265萬(wàn)方，在建、籌備項(xiàng)目（含輕資產(chǎn)）17個(gè)，商業(yè)面積約172萬(wàn)方。

去年，大悅城購(gòu)物中心銷售額254億元，較2021年近260億元、同比增幅40%相比，有所下降，勢(shì)頭回落，但全年客流依然保持了2億人次。

背靠中糧集團(tuán)的大悅城控股，今年能否重振地產(chǎn)央企雄風(fēng)？

來(lái)源 | 地產(chǎn)密探（ID：real-estate-spy）

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