城中村改造，終于要來了！

2023年4月28日，在中國最高層會(huì)議上，國家明確提出：中國的超大特大城市要積極推進(jìn)城中村改造。

這個(gè)計(jì)劃被稱之為“第二次棚改”，只不過是把“棚戶區(qū)改造”改成了“城中村改造”，但其基本內(nèi)容是基本差不多的。

雖然在5月6日，經(jīng)濟(jì)觀察報(bào)以住建系統(tǒng)相關(guān)人士“沒聽說”來否認(rèn)會(huì)重啟“第二次棚改”，但城中村改造確實(shí)要來了。

5月23日杭州市宣布將會(huì)從6月12日開始，全面推進(jìn)城市更新，其中就包括了危舊房的改造、老舊小區(qū)的整治改造和城中村的改造。

所以“杭州版棚改”即將啟動(dòng)了，杭州當(dāng)然屬于“中國21個(gè)超大特大城市行列”，所以杭州可以啟動(dòng)“城中村改造”。

作為新一線城市的杭州，這幾年借助互聯(lián)網(wǎng)紅利的推動(dòng)，房價(jià)迅速攀升，2022年杭州房價(jià)以4.2萬/平米逼近一線城市廣州的4.6萬/平米。

甚至市場(chǎng)都普遍認(rèn)為，杭州將成為“中國第五城”。

然而隨著“互聯(lián)網(wǎng)反壟斷”時(shí)代的到來，杭州“阿里系”出現(xiàn)裁員和降薪，互聯(lián)網(wǎng)紅利的逐漸消失讓杭州房價(jià)“倍感壓力”。

2023年4月杭州二手房成交量僅有不到6000套，同比暴跌32%，僅有武漢的50%和成都的25%。

在這種背景下，杭州不得不連續(xù)出臺(tái)“救市政策”來撐住房價(jià)：

3月錢塘新區(qū)取消限購，4月臨平取消限購，5月大專學(xué)歷放松落戶和余杭區(qū)部分街道取消限購。

6月杭州版棚改正式推出亮相。

杭州再一次用行動(dòng)告訴開發(fā)商和買房人，大膽的拿地，大膽的買房，只要市場(chǎng)不行就會(huì)再次安排救市政策。

杭州距離全面取消限購，估計(jì)不遠(yuǎn)了。

其實(shí)杭州的“城中村改造”計(jì)劃推出并不是第一個(gè)，武漢早在年初就已經(jīng)把2023年定為“城市更新年”，并制定了“三年城市更新計(jì)劃”。

估計(jì)在未來三年，武漢的“城中村拆遷量”會(huì)比較大。

而北京的“城中村改造”其實(shí)是最早啟動(dòng)的，因?yàn)楸本┦亲〗ú?021年公布的“第一批全國城市更新試點(diǎn)城市”。

2021年11月3日，北京市城鄉(xiāng)結(jié)合部建設(shè)領(lǐng)導(dǎo)小組公布了《北京市“十四五”時(shí)期綠化隔離地區(qū)建設(shè)發(fā)展規(guī)劃》。

根據(jù)這個(gè)規(guī)劃，北京“綠化隔離地區(qū)將會(huì)迎來大規(guī)模的城中村改造。

北京“綠化隔離地區(qū)”主要指“一綠地區(qū)”和“二綠地區(qū)”。

一綠地區(qū)主要是指沿著五環(huán)路的“城市公園環(huán)”，二綠地區(qū)是沿著六環(huán)路“郊野公園環(huán)”。

這兩個(gè)地區(qū)是北京“城中村”最為集中的地區(qū)，北京的各種行政鄉(xiāng)、行政村，都主要集中在這個(gè)5-6環(huán)之間的綠化隔離地區(qū)。

比如像朝陽地區(qū)的豆各莊鄉(xiāng)，金盞鄉(xiāng)，孫河鄉(xiāng)等，城中村相當(dāng)密集。

2022年4月30日，北京市又公布了《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)第一道綠化隔離地區(qū)規(guī)劃建設(shè)管理的實(shí)施辦法》。

在這個(gè)實(shí)施辦法中，強(qiáng)調(diào)“到了2035年，北京一綠地區(qū)要確保全面實(shí)現(xiàn)城市化”，這意味著北京 大規(guī)模的“城中村改造”，將會(huì)首先在一綠地區(qū)地區(qū)啟動(dòng)。

北京的“一綠地區(qū)”主要就是特指北京“4-5環(huán)”之間的區(qū)域，包括部分朝陽東五環(huán)外和海淀北五環(huán)外的區(qū)域。

這個(gè)區(qū)域目前還存在大量破破爛爛的“城中村”和“農(nóng)民”，這讓北京這座“全球城市”看起來有點(diǎn)形象不好。

這一次“北京五環(huán)以里的城中村+海淀朝陽的五環(huán)外的部分城中村”，可能全部都要“拆遷安置”了。

村民全部變成了市民，徹底消滅“城中村”。

北京很多“村民”，可能又要成為“拆一代”了。

根據(jù)北京日?qǐng)?bào)的數(shù)據(jù)透露：北京“一綠地區(qū)”涉及的范圍將高達(dá)310平方公里，未來一共要分成27個(gè)“實(shí)施單元”，來進(jìn)行“城中村改造”。

2023年3月31日，北京市政府官網(wǎng)終于掛出了《北京市征收集體土地房屋補(bǔ)償管理辦法》的征求意見稿。

這個(gè)意見的出臺(tái)，意味著北京城中村改造的前期準(zhǔn)備工作接近尾聲。

什么是“集體用地”？

簡單來說，就是北京的“城中村”，北京雖然是超一線城市，但是北京確實(shí)也是中國最大的“農(nóng)村”。

因?yàn)楸本┐嬖跀?shù)量龐大的“城中村”，這些城中村的土地性質(zhì)大多數(shù)都是“集體用地”，而不是城市建設(shè)用地。

所以像北京這么大的城市，也是存在各種各種的“城中村”的，存在 大量的農(nóng)村用地和農(nóng)村戶口。

北京希望能夠在五環(huán)內(nèi)，也就是“一綠地區(qū)”，徹底實(shí)現(xiàn)“城市化”，消滅“城中村”。

但是要想做到這一點(diǎn)，并不是那么容易，甚至可以說有點(diǎn)難。

因?yàn)楸本┪瀛h(huán)內(nèi)的房價(jià)已經(jīng)非常高了。

這個(gè)時(shí)候要想徹底實(shí)現(xiàn)“城市化”，消滅“城中村”，如果還用傳統(tǒng)的拆遷模式，估計(jì)成本會(huì)非常高。

所以在這種背景下，調(diào)整《北京市征收集體土地房屋補(bǔ)償管理辦法》那就勢(shì)在必行了。

在本次出臺(tái)的“意見”征求意見稿中，最大的變化就是“征地補(bǔ)償安置方式”的調(diào)整了。

北京這一次的 《辦法》 強(qiáng)調(diào)要以“房屋安置方式”為主，要做到安置房先行，而且強(qiáng)調(diào)安置房一般應(yīng)為具備入住條件的現(xiàn)房。

這就意味著北京的“宅基地和集體建設(shè)”征地，確實(shí)要做到從“貨幣拆遷”過渡到“真正的異地搬遷”，給錢的可能性應(yīng)該比較低了。

簡單來 說，就是在其他地方先蓋好 “安置房”或者政府購置“安置房” ， 然后再啟動(dòng) “搬遷和征地”，居民直接 “用地?fù)Q房”。

這種方式能夠節(jié)省“拆遷支出”，同時(shí)避免居民把“補(bǔ)償款”花掉，直接用房換房，用地?fù)Q房，經(jīng)濟(jì)成本是最低的。

如果要給居民“貨幣補(bǔ)償”，按照目前北京的房價(jià)，大多數(shù)居民是壓根買不起房的，對(duì)于居民來說，用地?fù)Q房也是最劃算的方式。

在北京目前如此高房價(jià)的背景下，徹底告別“拆遷”是一個(gè)必然的趨勢(shì)。

原因非常簡單，北京實(shí)在是“拆不起”了，房價(jià)實(shí)在是太高了。

綜上所述，我們認(rèn)為中國大城市的“城中村改造”確實(shí)就要來了，從武漢到杭州，再到北京，未來還會(huì)有更多的大城市參與其中。

但是各個(gè)城市的城中村改造模式并不一樣，強(qiáng)二線城市可能主要以貨幣化拆遷為主，以房票安置為主，對(duì)樓市的刺激更大更猛。

但是北京則主要是“以房換房”，穩(wěn)步推進(jìn)，對(duì)樓市的刺激會(huì)更小，因?yàn)橄癖本┻@樣的高房價(jià)城市，確實(shí)已經(jīng)“拆不起了”。

所以盡管大家都是“城中村改造”，都是第二次“棚改”，顯然一線城市的改造要更加緩和，對(duì)房價(jià)影響更小。

【直播預(yù)告5月24日下午8點(diǎn)】

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