華僑城巨虧背后：深圳寶辰項目開盤10個月，去化率僅約6%！

1、華僑城寶辰賣了10個月 去化率僅6%

6月底，一則“金槍魚夜宴賓客”的消息，把深圳華僑城西部置業有限公司旗下的華僑城寶辰項目送上了樓市“熱搜”。

項目位于寶安中心區·區政府西南側，建筑高度約230米，建成后將成為集城市中心豐盛配套、公園綠地、精品地鐵商業、互聯社交空間為一體的區府CBD灣芯公園資產典范。

筆者查閱華僑城寶辰備案數據情況，發現該項目在2022年9月9日獲批預售，總共備案641套房源（辦公類141套，商業類（裙樓及半地下商業）合計500套）。

其中，辦公類建面約56-287㎡，預售備案均價約8.6萬/㎡，預售單價區間約為6.1-16萬/㎡，總價區間約為398-4265萬元。

商業類建面約20-256㎡，預售備案均價約13萬/㎡，預售單價區間約為7.2-26萬/㎡，總價區間約為432-2357萬元。

截止2023年7月3日，距離當時開盤的時間已經過去10個月了，備案系統上顯示“已備案+已簽認購書”的房源僅有40套，去化率約6%。

這銷售業績也是凄凄慘慘兮兮了！

今年的樓市行情比去年還更慘，住宅市場都在打折降價甩賣，還不一定有接盤俠，商辦市場更不用說了，銷售壓力更大，華僑城寶辰的去化“艱難”的標簽只怕會貼的更久些。

有業內人士評論，在華僑城上市以來首次虧損百億的背景下，深圳寶辰項目還如此高調用“金槍魚”夜宴賓客，實屬不妥，股民看到又會作何感想呢？

2、虧損過百億 遭深交所問詢

以文化旅游業務、房地產業務為主業的深圳華僑城股份有限公司，于1997年在深交所掛牌，公司是中國“旅游+地產”模式的開創者。

數據顯示，華僑城2022年實現營業收入767.67億元，實現凈利潤-109.05億元，較2021年同比大幅下降387.05%。

其中，華僑城房地產業務2022年收入達到493.66億元，較上年同期下降16.27%；公司另一項重要業務是旅游綜合收入為272.2億元，同比下降37.16%。

值得注意的是，這是華僑城上市以來首次虧損。

近年來，華僑城A的營收處于增長狀態，凈利潤雖然有所起伏，但均維持在盈利狀態。2018年至2021年，公司分別實現營業收入481.56億元、600.25億元、819.03億元和1025.84億元，分別實現凈利潤105.75億元、123.4億元、126.86億元和37.99億元。

從公司2022年報來看，除了營收和凈利潤均大幅下滑，其他財務數據也亮起紅燈。2022年，公司經營活動產生的現金流量凈額從2021年的192億元下滑至-5.7億元，貨幣資金期末余額同比下降高達38.41%。

而這份虧損的年報，同時受到監管部門的關注。

今年，華僑城已連續兩次收到了深交所的問詢函。

2月9日，華僑城曾因《2022年年度業績預告》中出現80億元至110億元大額虧損，獲深交所出具的關注函。

4月22日，深交所再發問詢函，提出了11個“靈魂拷問”。要求華僑城5月5日前補充說明凈利潤大額虧損原因、償債能力、存貨跌價準備計提的合理合規性、相關費用變動趨勢的原因及合理性等11個問題，其中6條仍是資產減值相關的問題。

需要關注的是，2022年是華僑城管理層更換的節點。2022年4月，華僑城原董事長、黨委書記段先念正式退休，接替者是保利集團原總經理張振高。在2022年報中，新任董事長張振高表示，公司“正處于成立以來經營壓力最大，風險挑戰最多的時期”。

而虧損的趨勢延續到了2023年。

截至2023年一季度，華僑城營收約69.17億元，同比減少7.44%；凈利潤虧損約3.03億元，去年同期約為1.76億元。如果按扣非后凈利潤來看，華僑城則虧損約3.38億元。

部分素材來源標點財經、網絡等。