上海西，也救不了樓市創新低？

國慶結束，在此前寫過一次9月的網簽匯總，不過當時數據還不夠全面，下面就來看看9月的樓市表現。

在聊網簽前，分享一個情況，上個月閩侯的江督府二期，依靠7777特價，中介分銷，持續的放出熱銷海報，本來沒有過多關注，不過國慶居然看到營銷人員，海報都發到菜市場，連買菜大媽都沒放過。

網簽匯總

9月新盤網簽：554套，環比8月減少1327套。

9月二手房：3247套，環比8月增加458套。

分析：本月福州新盤以554套的數據，近6年新低，比去年11月因為疫情原因的11月還低。

雖然在月末，上海西兩個改善盤，集體領證，集中網簽，依然改變不了這個新低的結局。

從數據來看，8月新盤數據出現上漲，不過實際是因為安商房棠悅山南，集中網簽995套，所致。

結合實際表現來看，只能說去化還在遇冷，不過力度沒有數據那么夸張。

對于二手房的表現，與預期即便一致，伴隨著市中心舊改啟動，拆遷房成了二手的成交主力，本月破3000套的表現，遠高于去年的均值，算是不錯。

為了更直觀的感受實際商品房的數據，個人統計數據如下：（存在偏差，僅作參考）

從數據來看，在新盤商品房方面，9月還是創下新低，不過僅比8月減少68套，并沒有官方數據那樣驚人。

對比年初2、3月的回暖，可以發現從6月開始，新盤已經大面積遇冷，目前對比年初，已經是腰斬。

這里面如果在按行政區查看，可以發現，遇冷的幾個月，臺江區由于上海西兩個改善盤，上市網簽，數據也有所拉高。

對于存量盤的集中區域，倉山、晉安，實際的下滑幅度更大。

綜上，面對樓市政策頻出，金9不但沒來，還創下近年新低，二手表現依然不錯，這可能也是近期為何，越來越多播主開始做二手房視頻的原因。

樓盤明細

聊完匯總數據，看看樓盤明細，特別說明，網友反饋沒看到部分新盤數據，并非是統計遺漏，而是只展示網簽靠前的項目，沒有上榜只能說明，數據低于最后一個項目，比如這個月的4套。

分析：本月銷冠被上海西的改善盤建發璞云拿下，網簽92套，項目連續3個月領證，集中網簽，目前網簽也接近清盤，用實際行動告訴市場熱銷不存在網簽延遲。

隨后是國貿天琴樾，43套，項目本來只有9套，不過在月末領取新樓棟備案，開啟集中網簽。

這也是上海西改善盤，連續兩個月在月末領證，集中網簽護盤，不過即便如此，依然拯救不了低迷的市場。

從目前兩個項目的去化走勢來看，建發璞云依靠提前開盤搶跑，更低的面積段，更小體量的庫存，加上房企在福州的熱度，這個二環內臺江的第四代改善盤，目前看已經是清盤成功。

作為對比，門檻更高的國貿天琴樾，雖然備案樓棟也做到集中網簽，不過從數據表現來看，還是差點意思，加上自身面積段更大，不少房源都要800-1000W。

目前二環內啟動大面積舊改，對于意向客源，被璞云消化一波后，新的供應也吸引了一波，可以說后續的壓力不小。

排在后面的存量盤，萬科城市之光，34套，這個項目最容易與南二環四大金剛拿來對比。

按這個月的表現來看，南二環三個國企盤，網簽合計13套，還不到萬科一半。

一挑三，都打不贏。

隨后的陽光城檀映，預計還是債務工抵，馬尾的第四代住宅中建元亨府，21套沖到前列，也算難得。

剩余就是常見的一些項目，主要還是東區、五四北、三江口等。

這里面部分項目開啟特價，也做到了一定去化。

從數據來看，都在15套左右，這樣的表現，按一年的周期，也就200套不到。

對于不少新盤而言，去庫存壓力還是太大。

至于新盤領證方面，本月依然較少，只有上海西、南二環，幾個存量盤領取新樓棟的備案。

從表現來看，上海西領證就網簽，南二環領證后，沒動靜。

對于安商房而言，本月沒有集中網簽的項目，也正是因為安商房的消失，讓官方數據更加驚人。

后續隨著安商房退場，加上商品房的走低，數據對比前幾年，預計都不會太好看。

東區

分析：本月東區合計網簽88套，環比上個月減少7套，對比年初，減少200-290套，數據僅高于去年因為疫情的11月。

從這樣的數據表現，可以發現東區是今年樓市變化最明顯的區域。

年初樓市小幅反彈，東區做到大力度反彈，隨后走低，近期進入冰點。

從樓盤明細來看，三號院以15套拿下區域銷冠，這也是繼7月后的第二次。

樓盤今年去化的表現就是平穩，沒有哪個月過于突出，不過波動幅度也不算太大。

作為對比，進入尾盤的保利云上、和樾風華，本月13套，對比高峰期下滑不少，不過對于尾盤項目，也不算太差。

這里面有幾個項目，值得重點關注。

首先就是繼續掛零的桂語映月，按網友分享，由于外部原因導致數據暫停。

已經憋了3個月，至于最后到底會如何，感覺期望也不太高。

隨后就是第四代住宅天琴湖，項目開盤以來表現不錯，不過這3個月持續下滑。

實際庫存還有近400套，本月跌到個位數，高開低走后，壓力不低。

當初高開低走的案例，就是目前掛零的桂語映月。

剩余項目里面，首開的三個新盤，長久以來表現都不理想，本月依然如此，最受關注的端禮著，袖珍盤高出大平層+精裝高溢價，最終也沒等來熱銷。

剩余近期上市的項目，攬湖郡+大東海璽樾，雖然戶型定位都算貼合板塊市場，不過表現都低于預期。

本月東區的三遠，供應兩幅純商地塊，被榕發底價拿下，配合去年的供應，三遠地塊會成為一個巨型庫存區域。

目前東區還有待供應的左海星悅頌，以及后續二環內的南湖舊改等。

在很長一段時間，板塊以及周邊，都不會缺貨。

對于板塊存量盤而言，不賣成現房，就是成功的典范。

南二環

分析：本月南二環的三大金剛，網簽合計13套，其中建總江南尚璟7套領跑。

板塊最高光就是5月、6月，左海集中網簽、建總高調開盤，一度讓市場看到一絲希望。

隨后三個月，開始逐步進入個位數月網簽，情緒再一次撲滅。

本月三個項目都領取新樓棟的備案，不過網簽數據并沒有異動。

除此之外，中駿世界城璟悅三期，也領證備案。

這個打破板塊價格信心的項目，又一次上市。

目前價格還未出現大幅度降價，不過國慶房企發布境外債務違約，又一次讓市場膽寒。

這樣的局面，假如沒有特價，三期的期房，有哪個購房者敢賭？

此時，最大的關注就是房企，最終是否還會再來一次特價甩賣？

如果再來一次，對于整個板塊而言，無異于又是一次打擊，可以說中駿就是南二環的夢魘。

此時回到庫存數據，三個項目庫存3200套，還有新區項目未上市，本月網簽只有13套。

如何去庫存，目前看上去真的很難。

盤點總結

近期伴隨樓市政策持續放出，福州新盤的去化表現，依然沒有看到逆轉的表現。

本月最大的熱度，即市中心舊改，以及外圍房價崩塌。

對于目前樓市，雖然近年土拍供應下滑明顯，不過在沒有新供應的背景下，存量盤依然難賣。

目前不少區域開啟供應，在這樣的去庫存表現下，舊改的啟動，對于周邊樓市壓力都不低。

對于購房者而言，去化數據，庫存數據，獲取難度都不高，其中的去庫存周期也很容易計算。

當前新盤市場，不賣成現房，就已經是成功。

對于購房者而言，期房本來就有時間成本，還有交房的不確定性。

在這樣的庫存周期下，真正值得提前入場的項目，可能真的不多。