未來房產(chǎn)依然是好的投資品，但投資邏輯可能需要改變了

2010年，我在浙江溫州一家房地產(chǎn)公司工作的時(shí)候，我的好朋友，一個(gè)上海的老工程師，一天跟我說，溫州的房?jī)r(jià)瘋了！

因?yàn)楦鶕?jù)他的計(jì)算，按照溫州當(dāng)時(shí)的房?jī)r(jià)和租金成本，在溫州市區(qū)購(gòu)買一套房，需要出租100多年才能收回成本。

很明顯，如果靠租金收回成本，那么，當(dāng)時(shí)在溫州購(gòu)房，就是一筆非常不劃算的買賣！

那么，為什么聰明的溫州人，在2010年房?jī)r(jià)高企的時(shí)候，還在瘋狂地買房呢？

原因在于他們相信房?jī)r(jià)會(huì)永遠(yuǎn)上漲！他們相信，只要堅(jiān)持幾年，他們把購(gòu)買的房子一轉(zhuǎn)手，就可以賺到一筆不菲的投資收益！

也就是說，那個(gè)時(shí)候，人們投資房產(chǎn)的邏輯是房?jī)r(jià)上漲！賺錢的邏輯也是房?jī)r(jià)上漲！

那么，在“房住不炒”的今天，我們還可以投資房產(chǎn)嗎？如果可以，那么投資房產(chǎn)的邏輯又是什么？

筆者個(gè)人認(rèn)為，在今天和未來，房產(chǎn)依然是好的投資品，但投資邏輯可能需要改變，甚至?xí)欠旄驳氐母淖儯?/p>

房?jī)r(jià)還會(huì)上漲嗎？還會(huì)上漲！但是不會(huì)普漲了！在一線城市的核心地帶，那些稀缺的，有著收藏價(jià)值的房產(chǎn)，房?jī)r(jià)還會(huì)上漲！

而在大部分的二線城市和三四線城市，房?jī)r(jià)都可能會(huì)持續(xù)下跌。

原因無非就是人口持續(xù)流出，住房供應(yīng)過大，而有效需求有限！

那么，在這種背景下，我們投資房產(chǎn)的邏輯是什么呢？什么樣的房產(chǎn)投資邏輯，才會(huì)幫我們賺錢呢？

筆者個(gè)人認(rèn)為，在一線城市的核心地帶，我們依然以房?jī)r(jià)上漲作為我們房產(chǎn)投資的邏輯，但是在非一線城市，為了實(shí)現(xiàn)房產(chǎn)投資滿意的收益，我們的房產(chǎn)投資邏輯一定要進(jìn)行改變！

未來投資房產(chǎn)的基本邏輯，可能要看租金房?jī)r(jià)比。

舉個(gè)例子。最近我在昆明市區(qū)各個(gè)樓盤進(jìn)行踩盤（雖然我是公司律師，但是一到周末，我就喜歡去各個(gè)項(xiàng)目的營(yíng)銷中心轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)，借此了解各個(gè)地方的房?jī)r(jià)。可以毫不夸張的說，只要我待過的城市，我就會(huì)對(duì)那個(gè)城市各個(gè)區(qū)的一手房和二手房房?jī)r(jià)了解得比營(yíng)銷總還要清楚）。

其中，有一個(gè)盤的loft公寓，引起了我極大的興趣。

那個(gè)公寓戶型建筑面積34平方米，每套售價(jià)在22萬左右。根據(jù)我在營(yíng)銷中心的了解，這個(gè)loft公寓周邊，1公里范圍內(nèi)就是城市的CBD，有沃爾瑪商圈、學(xué)校、醫(yī)院等。可以說，人流是爆棚的。而且我從營(yíng)銷中心出來后，到項(xiàng)目周邊CBD和沃爾瑪走了走，確實(shí)人潮涌動(dòng)。

人流是有了，公寓出租是不愁租戶了。那么，這個(gè)loft公寓周邊租金水平又是一個(gè)什么情況呢？

根據(jù)我在貝殼找房、安居客、58同城等幾個(gè)網(wǎng)站上查詢的租金情況，以及我在周邊中介機(jī)構(gòu)印證的租金情況，這個(gè)loft公寓周邊，同戶型的租金在1600元/月的水平上。

這樣我們就可以算算，購(gòu)買這個(gè)loft公寓，用來出租是一個(gè)什么樣的收入水平了。

（1600元/月?12個(gè)月）?220000=8.7%

也就是說，購(gòu)買這樣一個(gè)loft公寓，年化收益可以高達(dá)8.7%。不用七年的時(shí)間就可以收回成本！你說這是不是一筆劃算的買賣呢？

如果說，2021年前，房產(chǎn)的投資邏輯是房?jī)r(jià)上漲，那么2021年以后，房產(chǎn)的投資邏輯可能就是租金房?jī)r(jià)比高不高（即租金收益高不高）了。

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