董小姐｜保利加碼了一個(gè)考核指標(biāo)

看一家公司卷不卷，看它的考核指標(biāo)就知道了。????

這段時(shí)間，很多保利發(fā)展的朋友跟董小姐說(shuō)，他們身上的包袱又重了。

經(jīng)董小姐多方了解，不久前，保利發(fā)展給各個(gè)地區(qū)公司總經(jīng)理及其經(jīng)營(yíng)班子下發(fā)了一些新的考核指標(biāo)。

跟往年不同的是，這次特意單獨(dú)設(shè)置了一個(gè)「存量去化指標(biāo)」考核。到今年年底，各子公司的年終績(jī)效考核、獎(jiǎng)金、領(lǐng)導(dǎo)人員考核、專業(yè)線考核等都要與存量去化強(qiáng)掛鉤。

大致的系數(shù)安排是，地方存量去化指標(biāo)完成率如果少了1%，各地方管理層的績(jī)效大致要扣0.5-0.6分左右。

假設(shè)「去庫(kù)存」指標(biāo)只完成7成，基本要扣15分左右。

之前，保利地區(qū)公司的內(nèi)部績(jī)效排名，平均分大致在80分以上。

可見(jiàn)，很多人要額外再扣分了。內(nèi)部的聲音說(shuō)，到今年底，各地區(qū)總的整體績(jī)效考核如果低于70分，大概率會(huì)換防。連續(xù)2年低于80分也會(huì)有換人的可能。

綜合來(lái)看，存量去化的考核權(quán)重不算小。一旦換人，又是一陣動(dòng)蕩，不排除繼續(xù)合并一些地區(qū)公司。

目前來(lái)看，保利發(fā)展內(nèi)部存量比較大的地區(qū)大致在華南、灣區(qū)、湖北、江蘇等地。一些2017、18年拿的合作項(xiàng)目，現(xiàn)在非常痛苦，基本沒(méi)有去化的可能性。每個(gè)地區(qū)公司的存貨結(jié)構(gòu)差別也大，還有不少要與當(dāng)?shù)丶昂献鞣匠掷m(xù)溝通，是個(gè)持久戰(zhàn)。

「這個(gè)新考核有點(diǎn)一刀切，很多庫(kù)存項(xiàng)目，不是集團(tuán)下令強(qiáng)壓，就能順利往前推進(jìn)的。」

一位保利的朋友說(shuō)，他希望公司能從集團(tuán)層面幫地方與合作方溝通溝通。

在保利，一個(gè)劃分標(biāo)準(zhǔn)是，存量項(xiàng)目指2022年之前拿地的未售出項(xiàng)目，22年及之后拿地的項(xiàng)目被稱為增量。??

過(guò)去，保利雖然經(jīng)常強(qiáng)調(diào)「去庫(kù)存、調(diào)結(jié)構(gòu)」，但一直都只做整體任務(wù)考核。

這次還是第一次單獨(dú)將「存量去化指標(biāo)」拎出來(lái)。

公開(kāi)數(shù)據(jù)顯示，截至2023年年中，保利發(fā)展存貨中已建成待出售物業(yè)的規(guī)模還有1241.04億元。

據(jù)一位保利的朋友說(shuō)，他所在的地區(qū)公司，會(huì)出現(xiàn)交3套房，有1套還沒(méi)賣出去的情況，且建設(shè)資金全部都投入了。

「如果我們不抓住合理時(shí)機(jī)加速去存和提升去存質(zhì)量，多數(shù)產(chǎn)品將會(huì)過(guò)時(shí)，甚至落后。在二手房沖擊、購(gòu)買力降維的疊加下，產(chǎn)品性價(jià)比將越來(lái)越低。」集團(tuán)管理層在內(nèi)部這么說(shuō)。

其實(shí)，把去庫(kù)存指標(biāo)單獨(dú)提出來(lái)，和地方團(tuán)隊(duì)績(jī)效、獎(jiǎng)金掛鉤這事，保利現(xiàn)在才做，在國(guó)央企房企同行中已經(jīng)算晚了。

據(jù)董小姐了解，華潤(rùn)、中海2021年就已經(jīng)這么干了，招商蛇口和綠城是2022年開(kāi)始啟動(dòng)，更不必提很多民企早年就有。????????????????????????????

考核就是個(gè)大錘，今天錘這里，明天錘那里。

距離年底沒(méi)幾個(gè)月，忽然加上存量去化的考核指標(biāo)，壓力實(shí)實(shí)在在給到了一線——地區(qū)管理層的庫(kù)存業(yè)績(jī)考核壓力，必然會(huì)傳導(dǎo)至一線團(tuán)隊(duì)。????????

每個(gè)人都要為過(guò)去承責(zé)。???????????????????????

據(jù)說(shuō)，保利內(nèi)部已經(jīng)開(kāi)始強(qiáng)調(diào)要「解放思想，放下包袱」，很多存量房的價(jià)格底線放低了，「價(jià)格一降到底，只要業(yè)績(jī)」，營(yíng)銷費(fèi)的上升空間也增加了。

不過(guò)，另一邊，保利審計(jì)署對(duì)實(shí)虧的項(xiàng)目，也很在意，已經(jīng)去地區(qū)公司駐場(chǎng)了。

這道「考核新規(guī)」更像對(duì)地區(qū)管理層的一次業(yè)績(jī)鞭打或整頓。

因?yàn)檫@兩年，保利很多地區(qū)的營(yíng)銷總基本已經(jīng)換過(guò)一輪，大區(qū)下面的團(tuán)隊(duì)走動(dòng)的也不少，各地營(yíng)銷都已經(jīng)被壓到了極限，但是結(jié)果上面還是不滿意。

董小姐聽(tīng)說(shuō)，23年年初，保利發(fā)展董事長(zhǎng)劉平，就拿著具體到項(xiàng)目的數(shù)據(jù)表，挨個(gè)給地區(qū)公司總經(jīng)理打電話，問(wèn)他們某某盤為什么賣不動(dòng)了，以及，為什么流速下降了？管的非常之細(xì)。

保利很多項(xiàng)目走的是著名的「高周轉(zhuǎn)」模式。今年9月，保利佛山有個(gè)項(xiàng)目，因?yàn)槟玫睾笞龅搅?5天就取證開(kāi)盤。全公司還為此大肆慶祝了一番。

大概從去年下半年開(kāi)始，保利發(fā)展設(shè)置了地區(qū)公司的「紅黑榜」，對(duì)地區(qū)單月及年度銷售業(yè)績(jī)達(dá)成率進(jìn)行排名。?

有地區(qū)公司一把手因?yàn)檫B續(xù)三個(gè)月，每個(gè)月業(yè)績(jī)都是「黑榜」，進(jìn)了集團(tuán)「小黑屋」約談，挨批評(píng)，做述職，想破局辦法。

現(xiàn)在，保利內(nèi)部的經(jīng)營(yíng)形勢(shì)會(huì)上，仍在不斷強(qiáng)調(diào)「去化仍是一切經(jīng)營(yíng)工作的基礎(chǔ)」。

集團(tuán)管理層打雞血說(shuō)：

「8月底以來(lái)，分化加劇，二手拋售沖擊，市場(chǎng)不會(huì)更好。當(dāng)下形勢(shì)嚴(yán)峻，但依然是去庫(kù)存的最佳窗口。望各位一線營(yíng)銷斗士，圍繞去化主基調(diào)，對(duì)內(nèi)推動(dòng)經(jīng)營(yíng)協(xié)同，對(duì)外拼搶競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)，全力以赴完成去化使命！9-12月是一切以結(jié)果為導(dǎo)向，一切以結(jié)果論英雄。」

考核加強(qiáng)之后，保利發(fā)展還開(kāi)始強(qiáng)調(diào)大家要有正確的業(yè)績(jī)觀。

什么叫正確的業(yè)績(jī)觀呢？

就是不準(zhǔn)弄虛作假，一旦發(fā)現(xiàn)假業(yè)績(jī)，會(huì)三倍扣除。比如，如果地方有人造假業(yè)績(jī)10個(gè)億，就扣除30億的業(yè)績(jī)額。

作為23上半年的「銷售一哥」，對(duì)房企同行來(lái)說(shuō)，保利發(fā)展的很多動(dòng)作都值得觀察與關(guān)注。???????

多位保利的朋友告訴董小姐，目前，二手市場(chǎng)已出現(xiàn)結(jié)構(gòu)性拋售潮。未來(lái)幾年，他們覺(jué)得二手掛牌量將呈現(xiàn)確定性的持續(xù)大幅增加，接下來(lái)，越來(lái)越多的「次新」二手房源將沖進(jìn)市場(chǎng)，會(huì)加劇存量戰(zhàn)場(chǎng)的空前慘烈。

「有別于2015年的新房去庫(kù)存時(shí)代，行業(yè)已迎來(lái)了歷史性的總量大庫(kù)存時(shí)代！」

這可能是保利此時(shí)決定加強(qiáng)去庫(kù)存考核指標(biāo)的根本原因。

大跨步的地產(chǎn)時(shí)代過(guò)去了，但歷史包袱需要化解。

盡管，現(xiàn)在品嘗庫(kù)存苦果的團(tuán)隊(duì)，未必是當(dāng)初種下種子的那一批人了。

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