法拍房未披露曾發(fā)生非正常死亡事件，買家要求退還4821萬(wàn)拍賣款！廣東高院裁定：退款

2023年6月，郭某、貝某以4821萬(wàn)余元競(jìng)拍到位于廣東省深圳市的案涉房屋。但是，案涉房屋的拍賣公告及拍賣須知中未披露該房屋于一年多前曾發(fā)生有人跳樓自殺的非正常死亡事件。由于買到“兇宅”，郭某、貝某向揭陽(yáng)市中級(jí)人民法院（以下簡(jiǎn)稱揭陽(yáng)中院）提出書(shū)面異議，請(qǐng)求撤銷案涉房屋的拍賣行為，并退還全部拍賣款項(xiàng)。他們的請(qǐng)求會(huì)得到支持嗎？

案涉房屋

紅星新聞?dòng)浾邚娜嗣穹ㄔ喊咐龓?kù)獲悉，針對(duì)這一情況，該庫(kù)日前發(fā)布參考案例，裁判要旨指出：“執(zhí)行中，人民法院拍賣的房屋存在原居住人員非正常死亡事件，構(gòu)成房屋的重大瑕疵，足以影響買受人競(jìng)買該房屋的締約基礎(chǔ)，屬于應(yīng)當(dāng)披露拍賣財(cái)產(chǎn)的重要信息。在網(wǎng)絡(luò)司法拍賣中對(duì)該信息未予披露，拍賣成交后，買受人據(jù)此主張構(gòu)成重大誤解請(qǐng)求撤銷拍賣的，人民法院應(yīng)予支持。”

據(jù)介紹，在揭陽(yáng)中院駁回郭某、貝某的異議請(qǐng)求后，二人向廣東省高級(jí)人民法院（以下簡(jiǎn)稱廣東高院）申請(qǐng)復(fù)議。該院作出執(zhí)行裁定：撤銷揭陽(yáng)中院的執(zhí)行裁定，要求揭陽(yáng)中院依法退還買受人郭某、貝某支付的拍賣款。

4800多萬(wàn)拍下的房屋

曾發(fā)生高墜事件致1死買家請(qǐng)求退款

揭陽(yáng)中院在執(zhí)行被執(zhí)行人陳某附帶民事賠償、退賠、附帶民事公益賠償、罰金、沒(méi)收違法所得、沒(méi)收個(gè)人全部財(cái)產(chǎn)一案過(guò)程中，于2023年6月15日10時(shí)至2023年6月16日10時(shí)，在司法拍賣網(wǎng)絡(luò)平臺(tái)上公開(kāi)拍賣登記在陳某、王某名下位于廣東省深圳市某路的21A、22A房屋(以下簡(jiǎn)稱案涉房屋)。2023年6月16日，郭某、貝某以人民幣48216726元(幣種下同)的最高價(jià)競(jìng)得，并繳清競(jìng)拍款。

買家以4821萬(wàn)余元的最高價(jià)競(jìng)得房屋

2023年7月5日，該院作出執(zhí)行裁定書(shū)，裁定案涉房屋中21A房歸郭某所有、22A房歸貝某所有。2023年7月25日，郭某、貝某對(duì)該執(zhí)行裁定提出書(shū)面異議，認(rèn)為法院未在拍賣公告信息中對(duì)案涉房屋存在原居住人員高空墜樓事件進(jìn)行說(shuō)明，致使郭某、貝某在參與競(jìng)買時(shí)產(chǎn)生重大誤解，購(gòu)買用于居住的目的無(wú)法實(shí)現(xiàn)，請(qǐng)求撤銷該裁定書(shū)及案涉房屋的拍賣行為，并退還全部拍賣款項(xiàng)。

法院經(jīng)調(diào)查，案涉房屋在2021年11月23日發(fā)生高空墜樓事件，造成1人死亡。

揭陽(yáng)中院以執(zhí)行法院未掌握相關(guān)信息、競(jìng)拍標(biāo)的物的瑕疵風(fēng)險(xiǎn)由競(jìng)拍者自行承擔(dān)等為由，于2023年8月15日作出執(zhí)行裁定：駁回郭某、貝某的異議請(qǐng)求。郭某、貝某不服，向廣東省高級(jí)人民法院申請(qǐng)復(fù)議。2024年2月23日，廣東省高級(jí)人民法院作出執(zhí)行裁定：撤銷揭陽(yáng)中院的執(zhí)行裁定，要求揭陽(yáng)中院依法退還買受人郭某、貝某支付的拍賣款。

記者查詢發(fā)現(xiàn)，拍賣的案涉房屋與一起涉黑大案有關(guān)。廣東高院執(zhí)行裁定書(shū)披露，揭陽(yáng)中院公開(kāi)拍賣登記在陳某、王某名下的案涉房屋是復(fù)式住宅商品房。

案涉房屋內(nèi)部畫(huà)面

據(jù)媒體公開(kāi)報(bào)道，2023年4月，陳某等人涉黑案經(jīng)揭陽(yáng)中院一審、廣東高院終審后生效，陳某等27名被告人被依法判處死緩至有期徒刑兩年六個(gè)月，并處沒(méi)收財(cái)產(chǎn)、罰金等。

據(jù)了解，高空墜樓事件發(fā)生后，深圳市蓮花派出所民警到場(chǎng)，經(jīng)確認(rèn)，該跳樓女性系陳某的女兒。

拍賣房屋存在非正常死亡事件

廣東高院：屬于應(yīng)披露的重要信息

本案的爭(zhēng)議焦點(diǎn)為：應(yīng)否撤銷對(duì)案涉房屋的拍賣行為，并將買受人郭某、貝某支付的拍賣款予以退還。

廣東高院表示，保障案件當(dāng)事人、競(jìng)買人的知情權(quán)，是網(wǎng)絡(luò)司法拍賣的基本要求。根據(jù)《最高人民法院關(guān)于人民法院網(wǎng)絡(luò)司法拍賣若干問(wèn)題的規(guī)定》第十二條第二款、第十三條第十一項(xiàng)、第三十一條第一項(xiàng)的規(guī)定，執(zhí)行法院在處置執(zhí)行標(biāo)的物前，依法全面、具體、詳細(xì)調(diào)查執(zhí)行標(biāo)的物的情況，并在拍賣公示時(shí)予以說(shuō)明，充分、客觀地披露拍賣標(biāo)的物的信息。本案中，揭陽(yáng)中院通過(guò)網(wǎng)絡(luò)平臺(tái)拍賣的案涉房屋于一年多前發(fā)生過(guò)原居住者跳樓自殺的非正常死亡事件，執(zhí)行法院未披露該信息是否屬于《最高人民法院關(guān)于人民法院網(wǎng)絡(luò)司法拍賣若干問(wèn)題的規(guī)定》第三十一條第一項(xiàng)規(guī)定的“拍賣財(cái)產(chǎn)的文字說(shuō)明、視頻或者照片展示以及瑕疵說(shuō)明嚴(yán)重失實(shí)，致使買受人產(chǎn)生重大誤解，購(gòu)買目的無(wú)法實(shí)現(xiàn)”，是應(yīng)予審查的關(guān)鍵問(wèn)題。

其一，人民法院網(wǎng)絡(luò)拍賣的房屋存在自殺等非正常死亡事件是否屬于執(zhí)行法院應(yīng)當(dāng)披露的信息，法律和司法解釋沒(méi)有明文規(guī)定，執(zhí)行實(shí)踐中各地法院做法不一，但越來(lái)越多執(zhí)行法院將其作為拍賣公告、拍賣須知中應(yīng)當(dāng)披露的信息。按照房屋的日常交易習(xí)慣和民間習(xí)俗，交易房屋內(nèi)如果發(fā)生過(guò)自殺、兇殺等非正常死亡事件，普通民眾往往將此類房屋稱為“兇宅”。傳統(tǒng)民俗文化中，普通民眾都有“趨吉避兇”“擇吉居住”的心理，這是經(jīng)過(guò)歷史長(zhǎng)期積淀、延續(xù)形成的習(xí)俗。房屋內(nèi)發(fā)生非正常死亡事件的存在，會(huì)給居住其中的普通民眾帶來(lái)包括忌諱、焦慮、恐懼等負(fù)面感受和心理陰影，相應(yīng)也對(duì)房屋交易價(jià)值產(chǎn)生影響。因此，人民法院拍賣的房屋存在自殺等非正常死亡事件，構(gòu)成房屋的重大瑕疵，足以影響買受人競(jìng)買該房屋的締約基礎(chǔ)，屬于《最高人民法院關(guān)于人民法院網(wǎng)絡(luò)司法拍賣若干問(wèn)題的規(guī)定》第十二條第二款、第十三條第十一項(xiàng)規(guī)定的應(yīng)當(dāng)披露拍賣財(cái)產(chǎn)的重要信息。

其二，揭陽(yáng)中院雖然在拍賣公告和拍賣須知中均載明，競(jìng)買人決定參與競(jìng)買的，視為對(duì)拍賣財(cái)產(chǎn)完全了解，并接受拍賣財(cái)產(chǎn)一切已知和未知瑕疵，該院不能保證拍賣財(cái)產(chǎn)真?zhèn)位蛘咂焚|(zhì)，不承擔(dān)瑕疵擔(dān)保責(zé)任等，但是“瑕疵不擔(dān)保原則”通常是就拍賣財(cái)產(chǎn)的數(shù)量、質(zhì)量、外觀、結(jié)構(gòu)、裝飾裝修等客觀物理屬性而言。作為日常居住的房屋，其不僅是一個(gè)由水泥鋼筋組成的構(gòu)筑物，更是人們家庭起居生活的港灣，承載著人們諸多主觀的情感。拍賣房屋曾發(fā)生非正常死亡事件的，不屬于“瑕疵不擔(dān)保原則”的適用范疇。

綜上所述，案涉房屋的拍賣公告及拍賣須知中未披露該房屋于一年多前曾經(jīng)發(fā)生有人跳樓自殺的非正常死亡事件，屬于《最高人民法院關(guān)于人民法院網(wǎng)絡(luò)司法拍賣若干問(wèn)題的規(guī)定》第三十一條第一項(xiàng)規(guī)定的“拍賣財(cái)產(chǎn)的文字說(shuō)明、視頻或者照片展示以及瑕疵說(shuō)明嚴(yán)重失實(shí)，致使買受人產(chǎn)生重大誤解，購(gòu)買目的無(wú)法實(shí)現(xiàn)”的情形。

延伸閱讀

女子花150萬(wàn)競(jìng)得32間法拍房等6年未交付：房?jī)r(jià)已翻番

近日，河南女子張燕（化名）向極目新聞反映，她在2020年的一次法拍中，花了150萬(wàn)元拍下河南周口商水縣的一處32間房屋（包括門面），直到如今都還未交付。11月28日，商水縣人民法院工作人員回應(yīng)稱，相關(guān)房屋涉及的占房戶較多所以一直未能騰退，目前已經(jīng)跟張燕商談補(bǔ)償意見(jiàn)，后續(xù)會(huì)加快處理。

圖為成交確認(rèn)書(shū) 圖源：受訪者

據(jù)張燕講述，2019年12月，她關(guān)注到淘寶網(wǎng)的一則法拍信息，司法標(biāo)的物處置單位為商水縣人民法院，標(biāo)的物為當(dāng)?shù)叵槿鸹▓@社區(qū)的32間房產(chǎn)。參與競(jìng)拍之前，張燕實(shí)地去現(xiàn)場(chǎng)看了一次，這32間房中有19間是門面。

“當(dāng)時(shí)去看，門面基本關(guān)著門，我想著公開(kāi)拍賣，肯定不會(huì)有問(wèn)題。”張燕提供的蓋有商水縣人民法院印章的《成交確認(rèn)書(shū)》顯示，張燕于2020年1月15日以1497760元的價(jià)格成功競(jìng)得該標(biāo)的。張燕的轉(zhuǎn)賬記錄顯示，她于2020年1月16日將錢款轉(zhuǎn)入“商水縣人民法院執(zhí)行款監(jiān)管”賬戶。

競(jìng)拍完成后，因?yàn)樘厥庠颍桓兜⒄`了一年多。讓張燕沒(méi)想到的是，之后多年一直未能完成交付。法院給的原因是有占房戶占著，無(wú)法騰退。

根據(jù)商水縣人民法院在2021年9月15日出具的一份情況說(shuō)明，商水縣人民法院依法于2020年1月15日在司法拍賣網(wǎng)公開(kāi)拍賣豫炎置業(yè)的32間房屋，后買受人張女士以1497760元的最高價(jià)競(jìng)得。

圖為相關(guān)拍賣信息截圖 圖源：視頻截圖

2020年3月24日、8月24日，法院兩次張貼公告責(zé)令被執(zhí)行人及房屋占有人搬出拍賣的房屋。但有9人以簽有購(gòu)買協(xié)議并已經(jīng)付款為由拒絕搬出，多次做思想工作未果。該情況說(shuō)明稱，已經(jīng)制定執(zhí)行方案，并將進(jìn)行強(qiáng)制搬出，交付給買受人張某。

門面現(xiàn)狀 圖源：受訪者

不過(guò)，如今已經(jīng)近5年時(shí)間過(guò)去，交付并未進(jìn)行。

張燕告訴極目新聞?dòng)浾撸?jìng)拍時(shí)，標(biāo)的所在地還很偏僻，也沒(méi)多少人。如今5年過(guò)去，當(dāng)?shù)夭粌H街面拓寬了，綠化做好了，還有多個(gè)小區(qū)人員入住，附近還建起了醫(yī)院，門面價(jià)格已經(jīng)翻番。

2024年，張燕曾和法院商議，即使無(wú)法交付門面，也可以退錢，但需要法院進(jìn)行補(bǔ)償，當(dāng)年雙方也口頭達(dá)成了補(bǔ)償?shù)膮f(xié)議。不過(guò)，到現(xiàn)在都沒(méi)有看到法院的下一步動(dòng)作。

28日，極目新聞?dòng)浾呗?lián)系商水縣人民法院，該院執(zhí)行局的一名工作人員表示，該案標(biāo)的占房戶較多，都不愿意搬走，案件牽涉的問(wèn)題也很多。“她買了房子，確實(shí)沒(méi)有拿到，投資確實(shí)有損失，應(yīng)該給她補(bǔ)償一部分。”該工作人員表示，此前跟張燕談了一個(gè)補(bǔ)償?shù)奶幚硪庖?jiàn)，但是資金目前還沒(méi)有到位，后續(xù)會(huì)加快處理進(jìn)度。