北京
關于承租人的擅自轉租，這里涉及兩個方面的法律問題：一是，租賃合同的期限及解除；二是，轉租行為及其法律責任。
民法典
首先，關于租賃合同的三種期限及解除方式:
《中華人民共和國民法典》第七百一十六條規定“承租人經出租人同意，可以將租賃物轉租給第三人。……承租人未經出租人同意轉租的，出租人可以解除合同。”
《中華人民共和國民法典》第七百三十條規定 “當事人對租賃期限沒有約定或者約定不明確，依據本法第五百一十條的規定仍不能確定的，視為不定期租賃；當事人可以隨時解除合同，但是應當在合理期限之前通知對方。”
租賃期滿后，雙方未再簽訂書面合同，根據《中華人民共和國民法典》第七百三十四條第一款的規定“租賃期限屆滿，承租人繼續使用租賃物，出租人沒有提出異議的，原租賃合同繼續有效，但是租賃期限為不定期。”租賃合同轉為不定期租賃，通過郵寄《解約通知書》解除租賃合同后，承租人應當將房屋返還給出租人。
轉租賠償
其次，關于轉租行為及相關法律責任：
根據《中華人民共和國民法典》第七百一十六條之規定，轉租行為分為經出租人同意的合法轉租、承租人的非法轉租，二者的法律性質與法律責任不同。下面重點分析擅自轉租行為的三種法律后果：
一是，如果次承租人的轉租期限超出了承租人的剩余租賃期限，對于出租人沒有法律約束力，次承租人喪失了繼續占有使用房屋的權利基礎，轉租合同無法繼續履行，次承租人作為房屋的實際使用人應當從房屋中搬走，騰退房屋。
二是，根據《最高人民法院關于審理城鎮房屋租賃合同糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋》第十三條規定 “房屋租賃合同無效、履行期限屆滿或者解除，出租人請求負有騰房義務的次承租人支付逾期騰房占有使用費的，人民法院應予支持。” 租賃合同解除后，次承租人拒不搬出，侵害了出租人的合法權益，次承租人應當支付房屋占用費，自租賃合同解除之日起至實際給付之日止按照酌定標準向出租人支付房屋占用費。
三是，對于次承租人向承租人已支付的租賃費及造成的損失，因租賃合同解除，并不影響轉租合同的效力，次承租人可向承租人（轉租人）另行主張權利。
隆安律師
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