龍年，旗幟鮮明地看多深圳樓市

剛開工，救市大招就又來了。

昨天（2月20日），史上最猛降息突降，LPR5年期直接下降25個基點至3.95%，是近幾年常規(guī)降息幅度的2倍左右，也是5年期LPR降幅最大的一次。

5年期以上LPR是中長期貸款、按揭貸款的定價基準(zhǔn)，其下調(diào)主要是為了穩(wěn)定房地產(chǎn)市場。說白了，就是為了救樓市！

在此之前，春節(jié)前夕，深圳剛剛大幅放松了限購，深戶不再需要3年社保，非深戶5改3，離婚不追溯等等。

那么，春節(jié)前后樓市大利好頻出，在這個背景下， 今年該如何看待深圳樓市？這些利好有用嗎？房價是繼續(xù)下跌，還是會企穩(wěn)反彈？什么時間買房、賣房最合適？龍年應(yīng)該買什么樣的房子，什么樣的保值增值能力強(qiáng)？……

在這個關(guān)鍵節(jié)點，淘哥以二十多年的不間斷樓市從業(yè)、觀察、研究為基礎(chǔ)，給大家分享一下個人對2024及后續(xù)深圳樓市演變的看法。

在淘哥眼中，深圳樓市沒有秘密。現(xiàn)在各項政策已經(jīng)大幅松綁，接近歷史最寬松的時期，龍年就是：看多、看多、看多。樓市向上，就從2、3月份的小陽春開始。

01.

看多、看多、看多

好房子要搶了，會漲價

淘哥可以旗幟鮮明、斬釘截鐵地亮出自己的觀點：今年一定比2023年好，深圳房子會出現(xiàn)局部牛市，好房子應(yīng)該搶了。

其實看待樓市走勢，我們可以從短、中、長期的維度來分析。先看短期，短期買房問題拆解，無非是名額、錢、信心三大問題。這些問題解決了嗎？

第一個問題：名額。

節(jié)前深圳限購大放松，釋放大量房票。淘哥文章分析過，這次釋放的房票數(shù)量，比大家想象的要多得多。

1、深戶家庭有年滿18歲的深戶年輕孩子，之前還沒有3年社保/個稅的，現(xiàn)在有名額了。這種家庭往往購買力比較強(qiáng)，利好改善型、豪宅。

大家還記得嗎？當(dāng)初招商雙璽、華潤城三期等網(wǎng)紅盤搖號第一個買到房的，都是90后年輕人，其實就是這類人。

2、隨遷老人，父母隨遷深圳，一個家庭可能多出來4個名額。

3、剛落戶深圳不到3年的畢業(yè)生等新深圳人。

4、外地人，尤其是想落戶深圳，買核心地段房子的有錢人。

這三年的樓市大跌教育了所有人，買房最好買一線城市核心地段。雖然北上廣放松了郊區(qū)限購，但是外地人去買只能買郊區(qū)。

只有深圳，由于深圳落戶是四大一線城市最容易的，內(nèi)地有錢人落戶深圳，就可以買核心地段的房子。

5、非深戶5改3。給個最新數(shù)據(jù)吧，2023年深圳社區(qū)登記人口2163.77萬，增幅9.79%，這意味著一年增加了193萬人。這都是未來的房票。

6、再加上離婚不追溯三年，又可以釋放一大堆名額。

所以，可以毫不夸張的說，現(xiàn)在真的想在深圳買房，名額已經(jīng)不成問題了。

第二個問題：錢。

很多人不看好樓市，是因為認(rèn)為經(jīng)濟(jì)不景氣，大家都沒錢了。淘哥想和大家說幾點：

1、春節(jié)各項數(shù)據(jù)表明購買力依然在，消費在強(qiáng)勁復(fù)蘇，經(jīng)濟(jì)遠(yuǎn)沒有大家想象的那么悲觀。

或許只是你沒賺到錢，別人依然賺大錢了。比如跨境電商，抖音/短視頻博主，比如一些高精特專企業(yè)。

過于悲觀你就看不到事情的全貌，就會錯失大好機(jī)會。

2、確實不少行業(yè)收入下降，但是存量財富龐大，深圳有錢人依然很多，隱藏的購買力很強(qiáng)。

經(jīng)過改革開放四十年的積累，深圳民間存量財富規(guī)模難以想象，深圳有錢人依然很多，只不過沒有好的投資機(jī)會，沒有把錢拿出來而已。你看看招商璽、前海時代三期就知道了，購買力永遠(yuǎn)比你想象的強(qiáng)勁。

比如一些當(dāng)?shù)卮迕瘢F(xiàn)在限購那么松了，買房錢不成問題的。

3、改善型需求購買力依然在。因為這群人往往有舊房子，來深圳也比較早，積累比較多。把舊房子賣掉也能解決資金問題。

4、節(jié)后大規(guī)模降息，之前二套首付降低，其實就是國家在解決“買房錢”的問題。

所以，其實“錢”的問題并不大，淘哥的觀點是，雖然這次大家不會再像過去那樣拼命加杠桿買房，“錢”并不能推動全面牛市、整體牛市，但是足以推動局部牛市、結(jié)構(gòu)牛市，最看好的依然是高度稀缺的核心地段物業(yè)。

第三個問題：信心。

現(xiàn)在很多人有錢，有名額，為何還是不買房呢？因為沒信心，擔(dān)心房價繼續(xù)跌。

信心是黃金，信心的恢復(fù)說難很難，說容易卻也容易。其實就是買漲不買跌、三根陽線改三觀。

現(xiàn)在各種政策松綁，已經(jīng)非常明確的表明了政府對樓市的呵護(hù)態(tài)度。加上之前發(fā)布的大量松綁政策，也在逐漸發(fā)揮合力，市場溫度在逐漸上升。

春節(jié)后，淘哥從新房開發(fā)商獲知，上門和成交暴增，有的項目節(jié)后幾天成交已經(jīng)相當(dāng)于去年一個月。而二手房市場，成交量也迅速上升，有業(yè)內(nèi)朋友預(yù)期一個月總成交能到5000套。同時，業(yè)主反價、提價、撤單不賣情況也出現(xiàn)了。

5000套是深圳二手房成交的正常水平，只要在5000套水平持續(xù)幾個月，市場的筍盤就會大量消化，房價就會上漲，至少在供應(yīng)稀缺的核心地段，一定會出現(xiàn)這種現(xiàn)象。

那個時候，信心就全回來了。深圳人就會發(fā)現(xiàn)，原來買房的有錢人還是那么多，需求還是那么旺盛。

所以，在淘哥看來，2024年的深圳樓市，名額，錢，信心最終都不成問題，去年以來陸續(xù)發(fā)布的各項松綁政策，最終會形成合力共振，推動市場復(fù)蘇+反彈。這個過程沒有2009、2015年那么迅猛，但是大方向是一樣的。淘哥今年對核心地段的優(yōu)質(zhì)物業(yè)，非常有信心。

02.

美聯(lián)儲降息在即

樓市中期抗通脹最可靠

上面是2024年的短期判斷，中期看，如何看待本輪房地產(chǎn)的調(diào)整？到底是一個時代的結(jié)束，還只是周期的陰晴圓缺式的演變？

淘哥認(rèn)為，這次房地產(chǎn)行業(yè)的大調(diào)整，本質(zhì)是只是一次供給側(cè)改革+產(chǎn)能出清。類似的事情，曾經(jīng)在煤炭，鋼鐵等行業(yè)都發(fā)生過。

比如煤炭，曾經(jīng)全行業(yè)巨虧，一斤煤炭價格賣不過一斤白菜。2016年開始供給側(cè)改革，關(guān)停并轉(zhuǎn)一些中小煤礦煤窯，供給集中在一些國有大中型煤炭企業(yè)。從此行業(yè)進(jìn)入持續(xù)穩(wěn)健發(fā)展的軌道，這些年利潤爆棚，分紅率很高、被資本市場熱捧。

房地產(chǎn)行業(yè)的未來，就是煤炭和鋼鐵行業(yè)供給側(cè)改革后的重演，大量中小房企消失，存活下來的房企市場集中度提高。 優(yōu)質(zhì)房產(chǎn)未來供應(yīng)會更加稀缺（房企減少、拿地、舊改等速度都放慢了）。

產(chǎn)能出清和去杠桿后，以后房地產(chǎn)依然會是國民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)。活下來的房企、持有優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)的購房者，都能享受行業(yè)的長期價值紅利。

此外，中期看，美聯(lián)儲今年降息鐵板釘釘，全球新一輪貨幣狂潮將來臨，可能又是一個持續(xù)多年的貨幣寬松周期。

而長期更加清楚，房價長期就是一個貨幣、通脹問題。世界各國長期歷史經(jīng)驗和數(shù)據(jù)表明，和股市、基金、理財?shù)冉鹑谫Y產(chǎn)相比，房子依然是最安全、最穩(wěn)健、最可靠的抵御通脹的資產(chǎn)。

你想想看，連日本崩盤后，東京的房價都回來了，甚至豪宅還大幅超過了當(dāng)初的最高水平。

因此，綜合來看，淘哥認(rèn)為：現(xiàn)在就是深圳樓市優(yōu)質(zhì)物業(yè)的底部區(qū)間，這其實也是時代賦予的機(jī)遇，是最好賺錢的時候，深圳樓市已經(jīng)到底，堅定看好核心資產(chǎn)。

03.

純投資客現(xiàn)身 二手房漲價

深圳樓市暗流涌動

淘哥注意到，深圳樓市已經(jīng)有了明顯的市場反應(yīng)。

這兩天，年后一開工，淘哥就和很多業(yè)內(nèi)人士進(jìn)行了交流，發(fā)現(xiàn)以南山為代表的核心區(qū)域，熱度正在迅速升溫。

比如深圳放松限購新政后第一個拿證的住宅新盤——南山中心區(qū)的卓越九瓏，春節(jié)期間訪客量大增，初五、初六就有七八十批訪客，初八初九甚至去到了100多批。

這種訪客量是什么概念？引用項目營銷人員的原話，就是“訪客量超出預(yù)期，比前幾年同期都要多。”

數(shù)量之外，客戶的類型也很值得關(guān)注，出現(xiàn)了一大批新獲得房票的人，比如剛滿18歲的深二代、剛落戶深圳的高學(xué)歷年輕人、深戶隨遷老人、外地客戶等。

更具風(fēng)向標(biāo)意義的現(xiàn)象是——純投資客開始現(xiàn)身。

據(jù)某項目透露，前幾天，有位賬上趴著1800多萬現(xiàn)金流的客戶，想在深圳核心區(qū)購置一套房產(chǎn)，直言不關(guān)心使用率、配套等居住價值，只關(guān)注能否實現(xiàn)資產(chǎn)的增值保值。

要知道，有錢人擁有的信息、資源、洞察力、認(rèn)知力往往比一般人要更勝一籌，所以這群人往往對市場更加敏銳，如今，連千萬級現(xiàn)金流的純投資客戶都開始現(xiàn)身，可以想象，具有自住需求的有錢人，可能會入場的更加迅速。

深圳二手房市場的表現(xiàn)似乎更能印證這一點。

看下邊這個帖子，有位因新政提前獲得購房資格的博主表示，年后回深就開始看房，結(jié)果，選定的3個小區(qū)都漲價了。

一套在出門前10幾分鐘漲價5萬，一套在路上漲價10萬，另一套在剛到地方的時候，業(yè)主要求漲價16萬。

作為一個工薪階層，面對這種調(diào)價幅度，博主瞬間崩潰，還發(fā)出疑問：這是正常的小陽春回暖+政策刺激現(xiàn)象嗎？

專業(yè)數(shù)據(jù)表明，小陽春疊加政策刺激的效果確實非常明顯。

據(jù)貝殼研究院數(shù)據(jù)顯示，2023年8天春節(jié)假期期間，一線城市的日均看房量比去年春節(jié)增加90%，僅略低于2021年。

淘哥和很多大V交流也發(fā)現(xiàn)，新政后，咨詢是否可以出手買房、怎么買房的粉絲也明顯增多，購房者“蠢蠢欲動”。

04.

忠告：有的房子可以等

有的房子必須搶

淘哥提醒，深圳樓市雖然暗流涌動，但是最受關(guān)注、最有價值的還是以福田、南山為代表的優(yōu)質(zhì)核心稀缺資產(chǎn)。

目前來看，深圳核心資產(chǎn)價格已經(jīng)回調(diào)至六七年前的水平。

比如蛇口、深圳灣，部分二手房跌幅已經(jīng)超過40%， 以太古城南區(qū)為例，一套 6 2 平 2 房，成交價 790 萬，和高點相比，跌幅超 40% ，已經(jīng)和 2017 年相差無幾。

南山、寶中的剛需盤，比如南山中心的陽光里雅居、寶中花樣年等，也跌回了 2016 年，跌幅也接近40%。

與此同時，最新M2余額（297.63萬億元）與2016年相比（155.01萬億元）已經(jīng)翻倍。

2016年至今，M2已經(jīng)翻倍，深圳核心資產(chǎn)的價格卻原地踏步，這非常不合理，違背了通脹會推高稀缺資產(chǎn)價格的規(guī)律，所以，未來深圳核心稀缺資產(chǎn)的前景非常明確：補(bǔ)漲會遲到，一定不會缺席。

也就是說，現(xiàn)在深圳買房，全市還是要挑，供應(yīng)稀缺的局部區(qū)域一定要搶。

那么，現(xiàn)在深圳有什么好房子可以買呢？淘哥建議可重點關(guān)注深圳2024年001號預(yù)售新盤卓越九瓏，此盤最核心的一個優(yōu)勢就是：稀缺。

1、地段稀缺。

卓越九瓏位于南山中心，近臨南山區(qū)政府，步行距離約300米就是1號線大新站、約600米就是1號線和12號線交匯的桃園站，2站瞬達(dá)前海、高新園，4站直抵寶中、后海，6站即達(dá)深超總、海上世界。

周邊匯聚了家樂福、天虹、山姆會員店、壹方城、萬象前海、海上世界、萬象城、南山博物館、南頭古城、南山區(qū)人民醫(yī)院、大新小學(xué)、前海學(xué)校等眾多高端配套，是深圳宜居價值很高的核心地段之一，全市屈指可數(shù)。

示意圖

2、供應(yīng)稀缺。

卓越九瓏所在的南山中心，近5年新房供應(yīng)寥寥無幾，供應(yīng)面積僅占全市的1%。

而且南山城市化率已經(jīng)100%，中心地段已經(jīng)幾乎開發(fā)殆盡，未來很難有新增供應(yīng)，像卓越九瓏這樣的全新住宅，可謂是賣一套少一套。

更關(guān)鍵的是，卓越九瓏本身套數(shù)也不多，共計僅有249套，產(chǎn)品為建面約83/97/119平的3-4房，每個戶型只有約80來套，稀缺性很強(qiáng)。

3、品質(zhì)稀缺。

卓越在深圳本就是豪宅、高端的代名詞，打造了卓越蔚藍(lán)海岸、卓越淺水灣、卓越維港、前海時代廣場、后海中心等一眾地標(biāo)級、封面級作品。

本次的卓越九瓏延續(xù)了卓越的豪宅基因，外立面由山墻鋁板+LOW-E玻璃外立面鍛造，采用Bezel-Less無邊框設(shè)計，并打造酒店式主入口、全齡園林空間、阿里云智慧社區(qū)等高端配套，品質(zhì)無可挑剔。

示意圖

戶型全部采用高成本的“去承重墻”式設(shè)計，給生活預(yù)留了更多創(chuàng)造空間，市面非常少見。

以建面約119平的4房為例，格局方正、南北通透、雙陽臺設(shè)計、其中主陽臺長約5.58米，能容納運動、喝茶、曬太陽等多種生活場景。

客廳兩面觀景、主臥套房設(shè)計，擁有270°超廣角采光，兩個次臥中間采用非承重墻設(shè)計，可以根據(jù)家庭結(jié)構(gòu)自由變化空間功能，非常新穎、競爭力很強(qiáng)。

戶型示意圖

4、時機(jī)稀缺、性價比稀缺。

前文提及，現(xiàn)在買房是時代賦予的時機(jī)，在此基礎(chǔ)上，卓越九瓏又是龍年深圳第一盤、新政后第一盤，指標(biāo)意義非常明顯。

此外，卓越九瓏開發(fā)商開盤限時讓利，折后單價僅約7.9萬/平就能上車。

這個價格，放在前幾年，連龍華紅山都買不到，現(xiàn)在卻能買入一房難求的南山中心，真是天賜良機(jī)。

如此稀缺的性價比放在面前，每一位購房者都應(yīng)該認(rèn)真地問一下自己：如果現(xiàn)在不抓住卓越九瓏這個買入南山、買入深圳核心區(qū)域的絕佳、稀缺機(jī)會，那下半年會不會后悔？