濟南東部市場還有保值增值的房子么？

一場始料未及的大分化時代，正呼嘯而來！

最激烈的博弈，發生在城市之間。一二線城市迅速吸引大量人口，三四線城市被時代的車輪無情碾壓。

在《2022最具人才吸引力城市100強》中，百強東部城市占比超七成。三、四線城市以年0.5%、4.3%的速度人才凈流出。

山東16個地市這十來年的人口演變就是最好的例子。濟南、青島的虹吸之勢已不可逆轉，三、四線人口負增長愈演愈烈。

2012—2017年，濟南、青島、臨沂、菏澤均在40%左右增幅，16地市人口持續增長；
2017—2022年間，濟南、青島保持在70%以上增幅，聊城、德州、泰安等8個城市人口負增長；
2022年，濟南、青島人口增長率在7%以上，人口負增長城市增加到11個。

錢，在流向不缺錢的有錢人；人，在流向不缺人的大城市。城市之間如此，在城市內部，同樣如此。

伴隨著濟南“東強”格局的形成，濟南的產業、人口快速向東聚集。據統計，歷城區2021、2022年人口遷入率分別為28.71%、21.0%，區域遷入人口數是歷下區的兩倍，穩居濟南第一。

在產業發展上，濟南向東的勢頭依舊不可阻擋。2023年，歷下區、高新區不僅拿下濟南地區生產總值第一、第二位置。在高薪人才聚集的第三產業上，歷下、高新區同樣穩占鰲頭。

當一座城市的生機和活力在東部匯集。到東邊去，幾乎成為濟南購房者的共識。

不僅城市在分化，樓市中的產品也在經歷一場殘酷的優勝劣汰。

最明顯的是剛需市場置身寒冬，改善市場卻一路高漲。無數人驚呼“2023年是濟南的改善大年”。

2023年上半年，130㎡或總價200萬以上的改善成交量增長顯著，由40%提升至了47%（濟南房協數據）。

2023年新房成交中，100-120㎡剛需面積段從2021年的占比28.55%，降低到2023年的24.01%；144㎡以上大面積改善戶型從2022年的占比26.01%，上升到2023年的26.85%（濟南房協數據）。

無論是為了優化資產配置，還是居住品質的升級，在改善地塊供不應求的濟南樓市里，可以預見，接下來的幾年都會呈現“改善扛鼎”的局面。

在樓市產品中，改善群體的偏好同樣在分化，人們對住宅的需求，從高層向小高層、洋房不斷進階。

對高層產品的抗拒，不僅在于其無法滿足購房者對于舒適度、私密性的要求，也在于高層產品的同質化嚴重，在保值屬性上已無法滿足購房者對于資產配置的需求。

就拿曾經的西城第一豪宅恒大天璽來說，200多平的大平層成交單價已經跌到1.2萬-1.3萬/㎡，甚至因為人們對高層產品的抗拒，掛牌一年也難尋買家。

低密度的洋房，正在成為改善置業群體的新寵。不僅在新房市場價格居高不下，在二手房市場的表現也更加堅挺。

以雪山片區為例，低密度的洋房產品，售價都已達到2萬/㎡；附近剛交付的次新房，高層產品成交價在一萬三四，高層與洋房產品的差距之大可見一斑。

在保值增值上，洋房與高層走出了截然不同的曲線。2017年，萬科龍湖紫郡的洋房產品開盤均價1.6萬/㎡，如今二手房掛牌價在2萬元/㎡左右。2017年，中新國際城高層開盤均價1.3萬/㎡，如今二手房成交價在1.4萬-1.5萬/㎡上下徘徊。

這也是為什么愈是分化嚴重的市場，改善的目光愈是專注于洋房。不僅是因為洋房更具舒適度，滿足了居住品質升級的需求，更因為洋房的稀缺性和硬核產品力，在保值增值上的優越表現，更適合當下優化資產配置的需要。

除了地段、產品的選擇分化，濟南樓市里開發商的分化也愈發嚴峻。

最明顯的改變是開發商越來越內卷了。記得2017年、2018年樓市狂飆的年代，開發商擅長期房“畫大餅”，交付“做減法”，以至于每逢交付必維權。

到了2022、2023年，TOP級房企暴雷、債務危機的消息不絕于耳。人們意識到，無論開發商多大牌，承諾多誘人，交付力才是根本。國企、央企在濟南樓市異軍突起，能夠高品質交付的樓盤成為真正的市場寵兒。

就拿深耕濟南多年的央企——中海地產來說，2023年，中海閱麓山、中海天賦嶺等多個項目實現高品質交付，無論是社區顏值、產品品質還是業主滿意度，都稱得上濟南樓盤的“教科書”級別。

中海閱麓山交付實景

正因為有這些社區作為樣板，當中海地產重回濟南東部，在雪山片區打造中?！ぱ┥骄硶r，瞬間點燃了市場的期待。

央企背景、被不斷驗證的高品質交付能力、雪山片區的優越地段、當下備受歡迎的洋房產品……從誕生開始，中?！ぱ┥骄衬玫降木褪恰巴跽ā苯M合。

中?！ぱ┥骄澄挥邙P歧路東側，周邊幾乎匯集了雪山片區最為優越的城市配套。

備受關注的雪山萬達廣場位于項目南側，總建筑面積近15萬平，將引入第四代萬達廣場。目前建筑施工已進展到地上主體施工階段。

雪山萬達效果圖

城投鳳鳴廣場已經開業，中建幸福MALL(在建)、世紀廣場正在緊鑼密鼓施工。再往南，體量宏大的融創茂同樣是休閑娛樂的好去處。

距離中海雪山境約1公里，將山山地森林公園是濟南東部的城市綠肺。除了爬山、運動、賞景，還有大量娛樂性、互動性休閑項目。

濟南地鐵2號線鮑山站，和中?！ぱ┥骄持本€距離不足1公里，極大提高通勤便捷度。

交通便捷、商業環繞、環境優越……中?！ぱ┥骄晨胺Q當下雪山片區改善樓盤的一個典型代表。區域的開發程度進入尾聲，城市配套日益完善，片區形象向高端化、品質化轉型，伴隨著人們對居住需求的不斷提升，中海·雪山境的出現恰逢其時。

面對購房者對高端改善產品不斷提升的居住要求，中海地產拿出了改善產品系“山麓系”作品，從產品力來看，中?！ぱ┥骄晨胺Q低密洋房中的樣板。

在容積率2.1的低密地塊上，中?！ぱ┥骄骋巹澖ㄔO了17棟樓座，其中12座為10-11層洋房產品，5棟為16-18層小高層產品。住低密洋房的夢想，在這里可以輕松實現。

不僅是土地素質的優越，中?！ぱ┥骄碂o論園林設計、社區大門還是外立面效果都在精益求精，最終呈現的，是一份誠意滿滿的高端作品。

在園林設計上，中?！ぱ┥骄逞埡勒坝^設計團隊“A&N”，重金打造了“濟南首個以雪山為主題的全景文旅級園林”。通過營造奢闊的尊貴感、細膩的品質感、場景的參與感，讓業主置身家中，也能像景區旅行般愜意自如。

比如社區大門，中海·雪山境打造了42m“宮殿級”超級界面。墻面選擇了巴西的鉑金鉆大理石、云紋庫班綠花崗石，搭配后現代古銅金屬線條，無論是大門顏值、藝術美感，還是昭示性都十分優越。

豪宅的“門面”，在中?！ぱ┥骄吵闪司窦氉恋乃囆g品，帶著超高的辨識度，氣場全開。

步入園中，遠瀑銀河、中山巍峨，近水疊流三重多元化落地水景潺潺流淌，業主仿若置身雪山之巔，聽高山融水，意境悠然。

穿過重重風景，中?！ぱ┥骄炒蛟炝?strong>酒店式落客大堂，7.5m朗闊挑高，貝金米黃石材奢華裝修，電動玻璃移門，美學張力十足。這樣顏值爆表的星級酒店式歸家場域，生活的優雅與尊崇一目了然。

在建筑外立面上，中?！ぱ┥骄车漠a品設計，將成為雪山片區最為亮眼的一抹色彩。

項目采用國際感十足的SuperFlat超平立面設計，鋪陳舒展的橫向線條，弱化豎向線條，搭配大面積LOW-E全景玻璃，呈現出輕盈、通透的視覺觀感。

在“顏值至上”的時代，園林、建筑的高級感同樣是社區的核心競爭力。從產品設計來看，中海·雪山境這次拿了滿分。

看完園林效果圖和戶型，就知道這次中?！ぱ┥骄硨⒏纳瓶腿旱南埠媚媚蟮们〉胶锰帯?/p>

中海·雪山境推出的是純粹改善產品，不僅有功能性十足的135㎡三室、四室戶型，舒適度更強的約145㎡四室兩廳兩衛產品，同時還在社區樓王位置打造了尺度奢闊的約170㎡四室兩廳兩衛產品。

約170㎡四室兩廳兩衛分布在小區中間的2棟11層洋房上。約8.4m南向貫通陽臺，窗外就是園林美景的精華所在。

約5.4m奢闊橫廳，客餐廚一體化連通設計，生活的氣派與尊崇在這里一覽無余。創新玄關收納庫同樣是個亮點，容量大、更便捷，大大增加了儲物的靈活性與整潔性。

約145㎡四室兩廳兩衛是小區的主力戶型，分布在10棟11層洋房上。南向三間臥室+客廳的設計，是改善里的王牌戶型。約13.9m的奢闊采光面，盡情享受陽光清風。

約7m景觀大陽臺連通客廳和次臥，將活動空間進一步放大，也讓洗衣晾曬的同時不影響客廳的顏值。

約145㎡產品是3+1可變戶型，無論是打造奢闊寬廳，還是增加一個功能性臥室，都可根據需求進行改造，為生活留下無限可能。

在約135㎡產品上，中?！ぱ┥骄痴宫F了對客戶需求細致入微地考察。作為改善入門戶型，以往市場上的樓盤要么追求尺度做三室，要么功能性最大化做四室，一刀切的玩法無法滿足不同需求的改善客戶。

中?！ぱ┥骄硨⒓s135㎡產品做出三室兩廳兩衛、四室兩廳兩衛兩個戶型，均分布在小高層建筑上。

約135㎡三室擁有約5.6m寬廳設計，帶來不輸大平層的居住體驗。

約135㎡四室則強調空間利用率，升級四葉草方正戶型，既沒有走廊浪費空間，同時也保障全家人的居住私密性。

值得注意的是，中?！ぱ┥骄车乃挟a品都采用高標準裝修交付。除了國內外一線品牌、中央空調、新風系統這些奢華配置，預計還將推出定制化裝修方案，滿足改善客戶個性化居住需求。

據了解，中海·雪山境將于3月底入市，目前臨時接待中心、臨時展廳已經開放。對于喜歡低密洋房產品，想要在濟南東部購買改善產品的購房者來說，中?！ぱ┥骄持档糜H臨現場，細細品味。