首場土拍，金山撐得住嗎？

2024年的首場土拍，官方發(fā)布了公告，沒有蹭到熱點(diǎn)，也順便聊聊。

土拍公告

時(shí)間：2024年3月30日

地塊：17幅地塊，面積603畝，14幅住宅用地。

金額：起拍金額合計(jì)114.7億元

分析：從這次上架地塊來看，對(duì)比年初的推介會(huì)，就少了一幅地塊，即位于東區(qū)三創(chuàng)園的商服用地，預(yù)計(jì)打造宏捷總部大樓。

從區(qū)域分布來看，這次金山成為主要糧倉，高宅地塊一次性全部上架，純商218畝，安商37畝。

這個(gè)巨型舊改，當(dāng)初的信息征收總面積約264畝，征收房屋合計(jì)594棟，總建筑面積29.58萬方。

按數(shù)據(jù)計(jì)算，這里舊改，每棟平均500平，容積率1.68。

最終只需要一幅37畝地塊，建筑面積8萬方，就完成安置需求。

不禁有個(gè)疑問，是選擇異地安置，還是其他方案，或者這里面大部分的建筑面積都是違建？

不管如何，高宅舊改，供應(yīng)量優(yōu)勢(shì)非常大，提供大量純商。

配合容積率3.0，最終供應(yīng)43萬方，按套均100平計(jì)算，可以供應(yīng)4300套。

在政策方面，這里同樣給出第四代住宅的定位，與東區(qū)的三遠(yuǎn)巨型舊改基本完全一致。

做個(gè)簡單對(duì)比，三遠(yuǎn)合計(jì)供應(yīng)527畝，其中純商四幅346畝，第四代住宅297畝。

由于定位容積率3.0左右，四幅純商可以供應(yīng)63萬方，套均100平計(jì)算，6300套。

為了更進(jìn)一步對(duì)比，南二環(huán)的四大金剛，去年樓市比較特殊的一個(gè)話題。

這里一下子成交了四幅純商，被四家國企底價(jià)拿下，最終供應(yīng)3925套。

這四幅地塊合計(jì)345畝，受限于機(jī)場限高，這里容積率只能達(dá)到2.0左右，最終供應(yīng)接近4000套左右。

去年大半年的去化表現(xiàn)，合計(jì)462套，最終讓市場明白，這里要想清盤的周期可能要10年。

此時(shí)去對(duì)比，可以發(fā)現(xiàn)東區(qū)三遠(yuǎn)，純商面積跟南二環(huán)相當(dāng)，容積率更高，按差不多的面積計(jì)算，最終會(huì)供應(yīng)6000多套。

這次的高宅地塊，純商218畝，預(yù)計(jì)供應(yīng)4000多套。

很明顯，未來的3-5年，金山、東區(qū)的四大金剛也即將來襲，甚至局面更加難堪。

目前最大的關(guān)注，就是高宅地塊，最終被哪些房企拿下。

這里面還有一個(gè)話題，就是樓面價(jià)：南二環(huán)樓面價(jià)1.3-1.7W，三遠(yuǎn)1.3W左右，高宅起步價(jià)1.1W左右。

它們的特色都是地鐵，只不過高宅三遠(yuǎn)，更多的規(guī)劃的路線。

按照近期第四代住宅限制調(diào)整，也能猜測，官方可能打算依靠這個(gè)新品的優(yōu)勢(shì)，來促進(jìn)這些巨量地塊的去化。

當(dāng)然最終的產(chǎn)品會(huì)如何，可以拭目以待。

去年的四大金剛，特指南二環(huán)，未來四大金剛-（三遠(yuǎn)、北園、高宅、西園）。

核心地塊

這一次土拍除了高宅的巨型舊改外，關(guān)注度最高的預(yù)計(jì)是臺(tái)江區(qū)的狀元小區(qū)，地塊面積43畝，樓面價(jià)2.45W。

地塊最大的對(duì)比，就是南側(cè)已經(jīng)開始預(yù)熱的建發(fā)瑞云，當(dāng)時(shí)成交樓面價(jià)28734，溢價(jià)率41%，起始樓面價(jià)20316，容積率2.0。

不懂是否因?yàn)樯弦淮喂呐_(tái)地塊熱度較高，這次起始樓面價(jià)，上漲不少。

當(dāng)然最終結(jié)局會(huì)如何，建發(fā)還能否繼續(xù)加碼。

最少從最近房企相關(guān)樓盤，預(yù)售表現(xiàn)來看，福州今年改善的熱度，可能并沒有想象的強(qiáng)。

除了這幅地塊外，還有一幅位于光明港周邊，前幾年排尾安商房，改善盤首融府的附近。

當(dāng)初首融府地塊土拍，2015年，融僑拿下，樓面價(jià)1.92W，溢價(jià)率高達(dá)276%。

時(shí)隔9年，隔壁的純商，鼓樓建設(shè)第四代住宅，容積率2.2，起拍樓面價(jià)1.85W。

如果屆時(shí)溢價(jià)率不高或者底價(jià)成交，相當(dāng)于這個(gè)區(qū)域，樓面價(jià)回歸到上一輪樓市的初期。

地鐵地塊

除了上述地塊外，這次金山北，五四北都有純商地塊供應(yīng)，不過從樓面價(jià)來看差異不少。

五四北的羅漢山地鐵站，兩幅地塊，此前上架過，樓面價(jià)1.1W。

金山北這次兩幅地塊，周邊是陣坂站，容積率高達(dá)2.6-3.1，樓面價(jià)高達(dá)1.5-1.6W。

這里面最大的區(qū)別，就是兩幅地塊，有一定看江資源，但是也僅僅是二線江景。

放在這幾年的土拍市場來說，這個(gè)區(qū)位給到這樣的樓面價(jià)，算是偏高不少。

至于所謂的二線江景，真的會(huì)有吸引力嗎，個(gè)人感受區(qū)域吸引力太低。

盤點(diǎn)總結(jié)

從這次上架地塊來看，算是前幾年土拍的合集，既有鼓臺(tái)核心地塊，也有周邊巨型舊改地塊。

從近期安商鬧劇來看，這個(gè)產(chǎn)物基本徹底走進(jìn)尾聲，

這次土拍，14幅住宅地塊，純商高達(dá)12幅，1幅安商，1幅公租。

配建房的比例都達(dá)到100%，徹底回歸原始屬性。

從樓面價(jià)來看，整體定價(jià)也談不上太高，不少地塊都低于周邊近年價(jià)。

這樣的定價(jià)對(duì)于后續(xù)上市，有較大的定價(jià)空間，換言之對(duì)于周邊樓市的沖擊力也不低。

個(gè)人瞎猜：狀元地塊依然是外來房企，高宅地塊部分兜底部分流拍，金山北、五四北地塊，同樣是兜底或者流拍。

整個(gè)土拍對(duì)于市場傳遞的信號(hào)，預(yù)計(jì)依然不會(huì)太理想。