越秀地產(chǎn)毛利率五連降，董事長林昭遠卻要把年銷售目標再增3.5%

“企業(yè)出問題不能怪市場，只能怪自己”。2023年中期業(yè)績會上，越秀地產(chǎn)董事長林昭遠的一句名言引起了整個地產(chǎn)圈的熱議。

在行業(yè)持續(xù)筑底的當下，因債務(wù)違約暴雷的企業(yè)數(shù)不勝數(shù)。2023年以來，雖然政策端帶來的利好持續(xù)增加，但市場并未產(chǎn)生逆轉(zhuǎn)性改變，一些企業(yè)仍在承壓，甚至陷入險局。

截至目前，已有碧桂園、當代置業(yè)、融信中國、上坤地產(chǎn)、正商實業(yè)、億達中國等多家涉房企業(yè)因未能按時刊發(fā)2023年度業(yè)績而停牌。加上此前因各種問題而停牌尚未復(fù)牌的企業(yè)，目前已有近30家港股涉房企業(yè)處于停牌狀態(tài)。

幾家歡喜幾家愁。潮水般涌動的市場，也有一些企業(yè)高調(diào)露出，越秀地產(chǎn)就是典型代表。

圖片來源：企業(yè)年報

今年3月26日，越秀地產(chǎn)刊發(fā)了2023年業(yè)績。年報顯示，越秀地產(chǎn)年營業(yè)收入約802.2億元，同比增長10.8%；年內(nèi)累計合同銷售金額約1420.3億元，同比增長13.6%，其中在大灣區(qū)的合同銷售金額約716億元，同比增長20%。

公告顯示，越秀地產(chǎn)2023年毛利率約15.3%，同比下降5.1個百分點；權(quán)益持有人應(yīng)占盈利約31.9億元，同比下降19.4%；核心凈利潤約34.9億元，同比下降17.5%。

前不久召開的業(yè)績會上，越秀地產(chǎn)董事長林昭遠對未來的情況仍給出了樂觀判斷。

“國家目前已經(jīng)明確了（房地產(chǎn)）新發(fā)展模式，對于未來政策的放松，我個人還是充滿信心的。”不過他也提到，目前房地產(chǎn)市場仍處在深度調(diào)整中，并將持續(xù)筑底。

對于2024年銷售和投資情況，林昭遠則透露，今年將繼續(xù)執(zhí)行“以銷定投”的策略，將拿地投資定到400億元，銷售目標也較2023年銷售額提高3.5%左右，達到1470億元。

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連續(xù)4年拿地投資超400億

近年來，越秀地產(chǎn)在拿地上可謂逆勢加碼。

2020年越秀地產(chǎn)土地投資支出超出原本預(yù)算近110億元，達到410億元；2021年，實際計入當年報表的土地款和保證金444.8億元；2022年，越秀地產(chǎn)也將拿地預(yù)算定到457億元。

到了2023年，越秀地產(chǎn)拿地投入仍然不減。在2022年年度業(yè)績會上，林昭遠曾就曾表態(tài)，“對于2023年的拿地預(yù)算，越秀地產(chǎn)的計劃與2022年差不多，大概是400億元。”

2023年年報顯示，2023年越秀地產(chǎn)通過“6+1”多元化增儲模式于11個城市新增28幅土地，總建筑面積約為491萬平方米。截至2023年12月31日，越秀地產(chǎn)的總土地儲備達到約2567萬平方米。

值得一提的是，在2023年新增的土地中，通過TOD、產(chǎn)業(yè)勾地、國企合作等方式增儲占比達到了52%。

圖片來源：企業(yè)年報

不過地產(chǎn)金融視界查詢公告發(fā)現(xiàn)，在越秀地產(chǎn)新增的28宗土地中，僅有南京天和、北京越秀天玥與北京越秀星樾3宗土地的權(quán)益占比達到100%，有18宗土地權(quán)益占比未超50%。

此前，越秀地產(chǎn)就曾因拿地權(quán)益占比與第三方榜單公布的權(quán)益銷售額占比不符而遭到投資者的質(zhì)疑。

去年3月，多家三方機構(gòu)發(fā)布了1-2月份房企銷售榜單。據(jù)榜單顯示，越秀地產(chǎn)1-2月全口徑銷售金額為224億元，而權(quán)益銷售金額為211.3億元，權(quán)益銷售金額占全口徑銷售金額95%。

有投資者質(zhì)疑這與其以往60%的權(quán)益拿地數(shù)據(jù)嚴重不符，存在造假嫌疑。

而當時越秀地產(chǎn)的回應(yīng)也讓人玩味：其表示從未向第三方行業(yè)機構(gòu)提供權(quán)益銷售金額數(shù)據(jù)。此事在當時產(chǎn)生了一些討論，最后也不了了之。

近幾年來，越秀地產(chǎn)“逆市擴張”的態(tài)勢頻頻引發(fā)業(yè)內(nèi)人士的關(guān)注，或多或少也為企業(yè)本身增加了曝光度。

去年，越秀地產(chǎn)在北京市場“玄學”拿地也引起了行業(yè)熱議。

2023年6月14日，正是北京土拍競拍的日子。越秀拋出79億元，拿下此次集中供地中的“香餑餑”海淀雙新村003-1地塊。這塊地當時吸引了30家房企和聯(lián)合體競爭，在經(jīng)過多輪搖號之后，最終被越秀摘得。

在土拍現(xiàn)場，越秀地產(chǎn)桌上擺放的一個印有“大吉大利”的紅色紙袋，引起了現(xiàn)場諸多業(yè)內(nèi)人士的關(guān)注。特別是在越秀地產(chǎn)成功拿地后，被業(yè)內(nèi)戲稱為拿地“法器”。

而在北京拿地后不久，越秀地產(chǎn)又于同年8月，在廣州斥資68億元，以5.02萬元/平方米的樓面價拿下備受關(guān)注的天河世界大觀地塊。

在行業(yè)筑底的2023年，越秀地產(chǎn)的幾次大手筆拿地頗顯其底氣與財力，均引起了廣泛關(guān)注。而展望2024年，越秀地產(chǎn)力度不減，在拿地投資上仍準備了400億元，也正在逐步鞏固全國擴張的版圖。

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毛利率5年連續(xù)下滑

十年間，越秀地產(chǎn)從一家年銷售額不到200億元的地方房企，走到了千億規(guī)模的全國性品牌。特別是近幾年來，越秀地產(chǎn)在行業(yè)波動中跨步前行，進展急速。

2021年，越秀地產(chǎn)憑借1151.5億元的銷售額首次邁進“千億俱樂部”；2022年越秀地產(chǎn)年內(nèi)累計合同銷售金額約為1250.3億元，同比上升8.6%。

進入2023年，越秀地產(chǎn)依舊保持了一個較好的銷售業(yè)績。2023年年報顯示，越秀地產(chǎn)年內(nèi)累計合同銷售金額約1420.3億元，同比增長13.6%。其中，大灣區(qū)的合同銷售金額約716億元，貢獻了一半的成績。

雖然越秀地產(chǎn)的銷售能力也算可圈可點，然而，增長的銷售額并沒有為越秀地產(chǎn)帶來更豐厚的利潤增長，也難免陷入增收不增利的境地。

圖片來源：同花順

據(jù)年報數(shù)據(jù)統(tǒng)計，越秀地產(chǎn)2019年-2023年的毛利率分別為34.21%、25.15%、21.75%、20.45%，15.28%，已經(jīng)連續(xù)5年下降，尤其在2023年，更是下滑超過5個百分點。

圖片來源：企業(yè)年報

這與越秀地產(chǎn)銷售成本的大幅上升密不可分。

2023年，越秀地產(chǎn)營收入賬802.2億元，同比增長10.8%，但銷售成本卻增加至約680億元，同比增幅近18%，致使毛利下滑17.2%至122.58億元。

值得關(guān)注的是，越秀地產(chǎn)的歸母凈利也于近年出現(xiàn)一定縮水。年報顯示，2021年越秀地產(chǎn)權(quán)益持有人應(yīng)占盈利（歸母凈利）出現(xiàn)大幅縮水，同比下滑15.51%至35.89億元，2022年雖所回漲上升至39.5億元，但仍未達到2020年42.48億元的水平。

到了2023年，越秀地產(chǎn)的歸母凈利更是下滑19.43%，降至31.85億元，較2020年減少超10億元。

值得一提的是，在年報中“其他收益及虧損”一欄中，越秀地產(chǎn)產(chǎn)生了13.48億元虧損。年報中給出的解釋是，主要系蘿崗及陳頭崗項目投資物業(yè)市場重估值賬面虧損。

據(jù)了解，2019年5月，越秀地產(chǎn)從其戰(zhàn)略股東廣州地鐵項下收購了蘿崗及陳頭崗兩個項目各51%的權(quán)益，收購代價分別約43.6億元及約34.9億元。這兩個大項目均是當時所在區(qū)罕有的大面積地塊，越秀方面也給予了高度期待。

然而，沒想到的是，時隔4年，這兩筆投資物業(yè)的市場估值卻罕見縮水13.66億元。

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攻與守的矛盾

作為逆市擴張的典范，在行業(yè)持續(xù)筑底的大背景下，越秀地產(chǎn)就如同處在聚光燈下時時受到矚目。

作為廣東土生土長的房企，越秀地產(chǎn)一直深耕大灣區(qū)，可謂“近水樓臺”。2023年，越秀地產(chǎn)在大灣區(qū)實現(xiàn)合同銷售金額約716.0億元，同比上升20.0%，約占年度合同銷售金額的 50.4%。

近幾年，越秀地產(chǎn)也在積極布局大灣區(qū)以外的區(qū)域，打造全國市場，北京就是其布局的重點。

圖片來源：北京住建委網(wǎng)站

2021年，越秀地產(chǎn)與本地國企天恒置業(yè)組成聯(lián)合體，以底價45.7億元拿下位于懷柔區(qū)劉各莊的1宗棚戶區(qū)改造地塊(懷山府)。

然而，越秀地產(chǎn)的試水項目去化并不理想。北京市住建委網(wǎng)站信息顯示，該項目于2021年11月取證，批準銷售的房源近1000余套，準許銷售面積128573.36平方米。截至2024年4月6日，住宅僅簽約76套，簽約面積僅9207.86平方米。

此后，在2023年2月，越秀地產(chǎn)以觸頂價斬獲2宗地塊，分別位于昌平區(qū)與石景山區(qū)，總代價59.11億元。從市場表現(xiàn)來看，這兩塊土地開發(fā)的項目銷售表現(xiàn)都遠超懷山府。

這與越秀地產(chǎn)今年大舉“招兵買馬”不無關(guān)系。

據(jù)了解，去年年初金地商置華中區(qū)域總經(jīng)理郭偉智離職，加盟了越秀，擔任越秀地產(chǎn)北方區(qū)域董事長兼總經(jīng)理；原旭輝華北區(qū)域集團總裁董毅任北方區(qū)域副總裁；原金地華北區(qū)域北京營銷總趙峰，任越秀北京公司助理總經(jīng)理，分管營銷。至此，越秀地產(chǎn)正式搭建起了一支有北方操盤經(jīng)驗的管理隊伍。

有媒體稱，越秀北方區(qū)域內(nèi)部曾定下2025年實現(xiàn)300億元銷售額的目標。根據(jù)年報，越秀地產(chǎn)2023年北方區(qū)域合同銷售金額約為129.89億元。

這意味著，越秀北方區(qū)域銷售業(yè)績要在兩年內(nèi)再翻超一倍才有機會實現(xiàn)目標。而且，其在北京相應(yīng)的土儲規(guī)模也要增加。

從去年越秀在京幾次大手筆拿地表現(xiàn)不難看出，其已經(jīng)開始為在京擴張搶占市場而布局。實際上，不止在北京，在全國眾多一線、二線城市，越秀地產(chǎn)也在加速布局，拿地絲毫不手軟。

然而，高速擴張背后往往是對資金需求的急劇增長。

據(jù)不完全統(tǒng)計，2021-2022年間，越秀地產(chǎn)合計融資1037億元，達到2017年-2020年四年的總和。

圖片來源：企業(yè)年報

最新年報顯示，2023年，越秀地產(chǎn)完成新的融資556.2億元。截至2023年末，越秀地產(chǎn)的總借款額已經(jīng)達到1043.7億元，超出2022年末近200億元。

多次借貸融資也帶給越秀地產(chǎn)更大的債務(wù)壓力。

年報顯示，越秀地產(chǎn)總負債規(guī)模已經(jīng)從2019年1795億元增長到2023年2990億元。其中，流動負債總額2101億元，同比增長17.69%；非流動負債888.8億元，同比增長7.02%；短期借款229.8%億元，同比增長45.93%。

不過，就三道紅線來看，越秀地產(chǎn)還是保持了安全的綠檔。此外，越秀地產(chǎn)的現(xiàn)金及現(xiàn)金等價物及監(jiān)控戶存款為461.0億元，同比增長31.3%，其中現(xiàn)金及現(xiàn)金等價物增至292.65億元。融資成本也有所下降，年內(nèi)加權(quán)平均借貸利率為 3.82%，同比下降34個基點。期末平均借貸成本進一步下降至3.63%。

數(shù)據(jù)上看，越秀地產(chǎn)目前并未在財務(wù)上暴露問題，不過，老債疊加新債也同樣為未來發(fā)展埋下隱患。

在行業(yè)持續(xù)筑底的當下，不同于其他房企保守拿地的戰(zhàn)略或“壯士斷腕”的自救決心，越秀地產(chǎn)仍在逆勢拿地、補倉擴張。然而，眾多暴雷房企的經(jīng)歷已然證明高速擴張的路子存在嚴重后遺癥。

越秀地產(chǎn)是否能在未來發(fā)展中化解這些隱患，持續(xù)保持健康發(fā)展，我們拭目以待。