華僑城“雪上加霜”

屋漏偏逢連夜雨！

華僑城在經(jīng)歷了“總裁離職”、“凈利潤巨虧近65億”后，又遭遇深圳龍崗坪西項(xiàng)目員工投訴“欠薪”！

在如今市場(chǎng)下行期，本就艱難的日子，又要雪上加霜了。

根據(jù)貓哥觀地產(chǎn)公眾號(hào)內(nèi)容顯示，從2024年1月份開始到現(xiàn)在四月份，員工已經(jīng)3個(gè)月沒發(fā)工資了，社保也斷繳了2個(gè)月。去年開始華僑城就搞了一個(gè)財(cái)務(wù)共享中心，所有款項(xiàng)都要向集團(tuán)申請(qǐng)，項(xiàng)目停了，也就申請(qǐng)不到錢了。不光是工資沒有發(fā)，這個(gè)項(xiàng)目所有人的年終獎(jiǎng)，至今也是沒有發(fā)的。

項(xiàng)目所屬的公司是深圳華僑城低碳城城市發(fā)展有限公司，這個(gè)公司有四個(gè)股東，東部華僑城占51%的股份，龍崗城投占18%，創(chuàng)城置業(yè)占18%，雍盛置業(yè)占13。之前經(jīng)過兩次股東變更，該公司從深東集團(tuán)管理再到深圳集團(tuán)管理，現(xiàn)在變?yōu)槿A南集團(tuán)更新公司管理，華僑城更新公司認(rèn)為該項(xiàng)目同股同權(quán)，工資不能華僑城一家出。

只要其他股東愿意投錢那么華僑城也愿意投錢，否則員工工資也沒辦法發(fā)，員工社保也沒錢扣。由于樓市下行，考慮到售樓價(jià)格不達(dá)預(yù)期，2023年4月該公司位于坪地的住宅地塊停工，2023年5月中建五局施工單位做完基礎(chǔ)樁基后就停工了，也沒拿到工程款。

城市更新公司收編這個(gè)項(xiàng)目的時(shí)候開了一次會(huì)，說如果干完這個(gè)項(xiàng)目要虧9個(gè)億。因?yàn)榍捌谏w廠房是純投錢，要投15個(gè)億，后期的住宅地塊售價(jià)不及預(yù)期，只能賣兩萬多一平方，之前的可研報(bào)告是三萬多，做完項(xiàng)目也是虧的。去年11號(hào)4月份住宅地塊停工，原因就是房地產(chǎn)市場(chǎng)變化了，設(shè)計(jì)的戶型也由大戶型改成了剛需戶型，現(xiàn)場(chǎng)按照小戶型已經(jīng)打樁了。

早在三月份的時(shí)候，很多員工就找過公司了，但是到現(xiàn)在為止也沒解決。之前公司領(lǐng)導(dǎo)的解決思路是，找小股東要錢，小股東投點(diǎn)錢然后發(fā)工資，但是小股東也不愿意投入，就這樣僵持了。

也有員工實(shí)在是等不及了，選擇了請(qǐng)律師，給公司發(fā)律師函，但是仍然沒有啥效果。

華僑城作為央企開發(fā)商，應(yīng)該踐行責(zé)任擔(dān)當(dāng)，積極妥善解決員工薪酬之事，以堵悠悠之口。

1

地產(chǎn)營銷數(shù)據(jù)

慘不忍睹

3月30日，華僑城A（000069.SZ）披露2023年年報(bào)。

財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)顯示，2023年公司實(shí)現(xiàn)營業(yè)收入557.44億元，同比降低27.39％。歸屬于上市公司股東的凈利潤虧損64.92億元，同比上升40.46％。經(jīng)營活動(dòng)產(chǎn)生的現(xiàn)金流量凈額約34.23億元，同比增長695.59％。加權(quán)平均凈資產(chǎn)收益率為-9.9％，基本每股收益為-0.7916元/股。

對(duì)于報(bào)告期凈利潤為負(fù)的原因，華僑城在年報(bào)中表示，主要源于地產(chǎn)業(yè)務(wù)收入結(jié)轉(zhuǎn)金額和毛利率較上年同期下降，對(duì)部分項(xiàng)目計(jì)提資產(chǎn)減值準(zhǔn)備；但虧損金額較2022年同期大幅減少，主要原因如下：公司旅游業(yè)務(wù)強(qiáng)勁復(fù)蘇，本報(bào)告期公司旅游業(yè)務(wù)明顯改善；公司深入開展降本增效專項(xiàng)行動(dòng)，加強(qiáng)全面預(yù)算過程管控，本報(bào)告期管理費(fèi)用、銷售費(fèi)用較2022年同期減少；本報(bào)告期計(jì)提的資產(chǎn)減值準(zhǔn)備較2022年同期減少。

截至2023年末，華僑城貨幣資金余額為401億元，占總資產(chǎn)比例超過10%,對(duì)短債覆蓋倍數(shù)為1.63。經(jīng)營性現(xiàn)金流凈額34億元。

公司平均融資成本為3.91%，較年初下降32bp，有息負(fù)債總額1334億元，有息負(fù)債以中長期負(fù)債為主，其中短期借款及一年內(nèi)到期非流動(dòng)負(fù)債占比18%，中長期借款及應(yīng)付債券占比82%。

截至2023年末，華僑城總資產(chǎn)為3710.29億元，同比下降5.57％；歸屬于上市公司股東的凈資產(chǎn)為619.53億元，同比下滑10％；資產(chǎn)負(fù)債率為76.81％，EBITDA全部債務(wù)比為1.85%。

另外，華僑城2023年旅游綜合業(yè)務(wù)收入314億元，同比增加15%，文旅項(xiàng)目共計(jì)接待游客9365萬人次，同比2022年提升51%。

其中，2023年華僑城的房地產(chǎn)業(yè)務(wù)收入242億元，同比減少51%；合同銷售面積227.3萬平方米，同比減少15%；合同銷售金額449.3億元，同比減少19%。

由此可見，華僑城地產(chǎn)業(yè)務(wù)是寒氣逼人。

就拿深圳的項(xiàng)目——寶安的華僑城瑞灣府來說，2021年下半年開盤，賣了2年多，還有近半的房源待售。

同樣位于寶安區(qū)的華僑城寶辰，2022年下半年開盤，賣了1年半之久，去化不到2成。

慘烈的銷售數(shù)據(jù)，總得有人背鍋啊！

果不其然，年報(bào)披露同一天，華僑城A還披露了一份公司董事、總裁王曉雯離任的公告，原因是工作調(diào)動(dòng)。

去年7月，中國證監(jiān)會(huì)深圳監(jiān)管局曾發(fā)布關(guān)于對(duì)深圳華僑城股份有限公司采取責(zé)令改正措施的決定，以及關(guān)于對(duì)段先念、王曉雯、馮文紅采取出具警示函措施的決定。

其中提到，該公司存在以前年度資產(chǎn)減值不及時(shí)、不充分，部分項(xiàng)目不同報(bào)告期未保持會(huì)計(jì)估計(jì)的一致性，信息披露不充分、不完整等問題。

對(duì)此，華僑城時(shí)任董事長段先念、總經(jīng)理王曉雯、時(shí)任財(cái)務(wù)負(fù)責(zé)人馮文紅對(duì)上述問題負(fù)有主要責(zé)任，深圳證監(jiān)局對(duì)三人分別采取出具警示函的監(jiān)管措施。

此次王曉雯離任后，副董事長劉鳳喜先生將代行總裁職責(zé)。

鐵打的營盤，流水的高管。

2

房地產(chǎn)深度調(diào)整

華僑城內(nèi)憂外患加劇

曾經(jīng)擁有中國首個(gè)主題公園“錦繡中華”、世界之窗、深圳歡樂谷、東部華僑城等光輝戰(zhàn)績的華僑城，在業(yè)界是“文旅航母”般的存在。

從1989年改革開放初期，憑借“錦繡中華”主題公園投資神話一炮打響后，華僑城逐步摸索出了一條“旅游+地產(chǎn)”的發(fā)展模式。

即用旅游資源帶動(dòng)地產(chǎn)銷售，同時(shí)地產(chǎn)反哺旅游，并以這一模式低價(jià)獲取大量土地，快速實(shí)現(xiàn)全國復(fù)制。

1997到2020的二十余年間，旅游業(yè)和房地產(chǎn)業(yè)雙雙蓬勃發(fā)展，華僑城乘著時(shí)代的東風(fēng)扶搖而上，營收從1.6億提升到804億，歸母凈利潤從0.61億增至126.85億，復(fù)合增速都在30%上下。

前任董事長段先念用他擅長的“曲江模式”，帶領(lǐng)華僑城邁進(jìn)千億軍團(tuán)，為華僑城博得“文旅航母”的聲名，同時(shí)也給現(xiàn)任張振高留下了一個(gè)相當(dāng)棘手的攤子。

2020年后，旅游受困于疫情，房地產(chǎn)進(jìn)入深度調(diào)整，時(shí)代的風(fēng)轉(zhuǎn)而變成時(shí)代的灰，落到了華僑城身上，成為壓垮這艘文旅航母的五指山。

2021年以前還是50%以上的毛利率，如今兩大板塊均已跌破20%線。

2021年開始出現(xiàn)利潤大幅下滑，2022年凈利潤虧損128億，通過大幅計(jì)提資產(chǎn)減值損失，填埋過往肆意擴(kuò)張留下的坑，由此引發(fā)了包括企業(yè)內(nèi)部問題、深圳歡樂谷事故、投資者關(guān)系緊張等一系列內(nèi)憂外患。

好在疫情放開，2023年華僑城旅游綜合收入超過房地產(chǎn)，占了年度營收大頭。數(shù)據(jù)顯示，公司旗下文旅項(xiàng)目共計(jì)接待游客9365萬人次，同比2022年提升51%。

經(jīng)營性現(xiàn)金流回正，雖然依舊虧損，但虧損額同比減少44億。

但房地產(chǎn)業(yè)務(wù)板塊，華僑城要面對(duì)和解決大量三四線城市沉淀的存貨。

比起一二線城市，當(dāng)下的三四線城市去化壓力，是讓碧桂園都承受不住的程度。

對(duì)于三四線城市的去化問題，華僑城方面回復(fù)地產(chǎn)財(cái)富會(huì)：

以幾線城市來劃分可能不夠精準(zhǔn)，有些屬于交通樞紐型或者有獨(dú)特旅游資源優(yōu)勢(shì)的三四線城市，市場(chǎng)表現(xiàn)還是可以的。當(dāng)然，華僑城也在加大營銷去化力度，持續(xù)優(yōu)化地產(chǎn)資源布局和業(yè)態(tài)結(jié)構(gòu)。

在財(cái)務(wù)安全方面，除了有息負(fù)債有點(diǎn)高令人擔(dān)憂外，華僑城2023年末在手現(xiàn)金401億，現(xiàn)金短債比1.63，暫時(shí)沒有還債風(fēng)險(xiǎn)。

若能甩掉歷史包袱，華僑城未來的路會(huì)好走一些。

也希望華僑城如業(yè)績會(huì)主題“篤行改革強(qiáng)動(dòng)力 克難奮進(jìn)穩(wěn)經(jīng)營”，盡快實(shí)現(xiàn)轉(zhuǎn)虧為盈，緩解股民朋友直呼“今年再虧下去就ST了”的憂慮。

來源：文君言綜合整理自貓哥觀地產(chǎn)、閨蜜財(cái)經(jīng)、地產(chǎn)財(cái)富會(huì)、每日經(jīng)濟(jì)新聞，轉(zhuǎn)載請(qǐng)注明以上來源。