上海保衛戰（2）

　　2002 年 11 月，剛上任的香港房屋及規劃地政局局長孫明揚推出九條救樓市的措施，被稱為“孫九招”，打頭的第一條就是：

暫停土地拍賣，開發商只能勾地，但勾地也要暫停一年。

　　當時的香港樓市，很像現在的上海樓市。

　　1998年，香港樓市開始下跌，當年跌掉了30%；2000年，又跌了20%；2002年，又跌了10%。

　　然后就是孫明揚臨危受命，董建華給他的命令是，要讓房價穩中有升。說白了，只有漲價才能救房地產。

　　“孫九招”立竿見影，香港房價馬上逐步攀升，更是拉開了香港樓市連漲20年的上漲大趨勢。

　　香港領導們從此也學到了，想要房價漲，就要控制供地。

　　1

　　“讓房價穩中有升”這種政治不正確的話，內地的各級政府是不會公開說的，但很多都在默默做這件事。最明顯的是上海。

　　半個月前，楊浦新地王誕生了；十天之后，小米退掉的上海總部地塊將公開拍賣，已經取消土地限價的上海，又為其設置了封頂價，如果按照最高限價成交，未來新房可能會賣到每平米17萬元，比目前其周邊新房高出3萬多元。

　　用豪宅來托樓市的意圖，已經非常明顯。

　　今年上半年，3000萬以上的新房，上海成交了1544套，北京成交了386套，上海是北京的4倍，甚至全國其他城市所有的成交套數加起來：

還不到上海的一半。

　　總價5000萬元以上住宅，上海更是翻了4倍。合肥成交一套5000萬的二手房，全城中介都在轉發喜報，而在上海很多中介的眼中，5000萬才算摸到了豪宅的邊。

　　上海的豪宅成交旺盛，是因為今年市場上突然出現了一個特殊的產品結構：

超高層豪宅+風貌別墅。

　　這些項目都占據了上海最好的位置，從外灘到北外灘，從新天地到建國西路；

單價也基本上都在25萬/平米以內，起步價就是4000萬。

　　今年全國的銷冠順昌玖里，就是這樣一個產品，中海僅僅把超高層的兩棟樓拿出來，就成了全國銷管。

　　沒多久，均價29.8萬、總價7000萬起的順昌玖里49套別墅，悄無聲息地開盤，馬上就售罄了。普通人連個準確的戶型圖都看不到。

　　超高層豪宅+風貌別墅項目的容積率，往往在4以上，這其實并不是一個舒適的產品。普通的住宅小區，超過3就已經不太宜居了。

　　為了平衡容積率，往往還配有一個超高層的住宅，即便這樣，風貌別墅的容積率也大于一般的聯排別墅，面寬窄、樓間距近，甚至有人將其稱之為：

握手樓。

　　比如現在上海地產從業者都在翹首以盼的翠湖天地6期，就是由180米的超高層住宅地塊和低密度住宅組成，前者容積率5.3后者1.4，即便勻下來，容積率也接近4了。

　　但它滿足了富人對核心資產的想象，宇宙中心，有天有地，自由自在，于是這種介于上海洋房與聯排別墅間的風貌別墅，一躍上了上海房地產的鄙視鏈頂端，成為了政府和開發商的金鑰匙。

　　接下來，就是風貌別墅的供應潮了。僅僅在黃浦區，就有12個超高層豪宅在售或等待上市，那些99米的擦邊項目，甚至都不算在內。他們普遍還都配有風貌別墅。

　　粗略算下，未來幾年，上海將供應超過一萬套風貌別墅。別忘了，2015年至2023年，黃浦區總共只推出了6060套新房。

　　上海保衛戰，是一定要打贏的。

　　2

　　風貌別墅的地，大多數都是勾來的。

　　順昌玖里腳下的地塊，原名是建國東路67-71街坊歷史風貌保護地塊。這塊地其實2003年就開始動遷了，當時還屬于盧灣區。

　　拆遷工作很難進行，直到2020年7月，因為串標而被禁止在上海拿地的中海，才接手了房屋征收及后續開發工作，當時中海決定在這里投600億。

　　兩年后，中海因為感覺壓力巨大，又把其中幾塊地還給了上海的國企。

　　沒錯，風貌別墅這樣的優質地塊，也越來越多集中在上海本土國企手中，由他們向市場進行分配。

　　海玥黃浦灣背后的上海建工，露香園背后的上海城投，上海南房集團等。這些地塊大多是早期就預定拆遷的，有些地塊甚至動遷都完成了，但一直由于規劃沒確定不能拆遷。

　　上海本土國企雖然有拆遷能力，但是開發能力不足以支撐，只能引入經過市場驗證的開發商，來共同開發風貌別墅。

　　比如，露香園云宸地塊幾年前拍賣時，只有上海城投控股和上海建工聯合體出價；中糧北外灘壹號腳下的地塊，是大悅城與虹口區簽訂了戰略合作的一部分。在大悅城前，該地塊是由由北外灘集團旗下的公司通過協議方式獲得。

　　海玥黃浦灣、萬科高福里項目也是協議出讓，說白了就是：

勾地。

　　這些地塊對于開發商的要求很高，以豫園股份和螞蟻金服福佑地塊為例，要求開發商有風貌保護經驗、運營能力、區域貢獻要求、經濟實力。

　　主導遴選的是黃浦區招商洽談小組，由黃浦區金融辦牽頭，區商務委、區文化旅游局、區規劃資源局都是組員。

　　這些要求，也只有本土國企符合。

　　3

　　上海救市，已經整整兩個月了。“527”新政的效果，在二手房市場慢慢消退。

　　6月的30天，上海平均每天可以成交879套二手房；而七月，上海平均每天成交643套二手房，降幅已經到了：

27%。

　　上海已經是目前全中國最好的房地產市場了，沒有之一。

　　但這一輪熱點都在豪宅新房。上海的二手房價格并沒有拉動，甚至在爭相出貨的過程中，二手房的價格還在逐步走低。

　　上海的豪宅和剛需，已經完全是兩個割裂的市場。從剛需到改善，再到豪宅的置換鏈條，已經徹底被打斷，至今沒有恢復的跡象。

　　上海傳統的置換鏈條有兩條：

　　一條是以環滬為起點，江浙的滬漂年輕人，賣掉自家嘉興、湖州，甚至寧波無錫的房子，掏出六個錢包到上海外環置業，然后外環走向中環，中環走向內環；

　　另一條是以市中心老破小為起點，賣掉一套300萬的老破小，到五大新城去買一套地鐵三房，而房東以此為契機，開始進一步改善。

　　但現在，上海的二手房庫存，目前還在20萬套掛牌量的高位橫盤。無論是環滬還是上海老破小，跌得都太狠了。

　　除非成為小區房價最低的那套房，不然去化依然是困難。尤其是環滬，那些賣不掉的房子，困住了太多年輕家庭，哪怕527新政已經給了他們上海的房票。

　　
三個月前，包叔說過：

這場房地產保衛戰，上海無疑是最好的戰場。

　　2024年上半年，上海招拍掛成交土地416億元，比去年同期還少一百多億。情勢所逼，上海土地市場，已經悄然從招拍掛走向勾地模式。

　　這是市場的選擇，也是歷史的選擇。

　　這很容易讓人想起香港的孫九招。勾地模式，當然可以最大程度減少對土地市場的沖擊，不會賤賣土地，甚至可以保證房價一直居于高位。

　　但勾地模式帶來更大的影響，就是土地越來越集中在大開發商手中，香港已經證明了這一點。

　　這些年的改革和調控，不正是為了擺脫香港模式嗎？