濟(jì)南CBD拆遷加速！左右逢源的改善板塊來(lái)了！

這幾天，姚家新村、北山片區(qū)拆遷的消息再次引爆關(guān)注，這兩個(gè)都是濟(jì)南核心位置的城中村，拆遷力度之大，拆遷速度之快令人咋舌。

隨著姚家拆遷的加速，CBD西片區(qū)成為輿論的話(huà)題熱點(diǎn)。CBD西片區(qū)A5地塊即將入市，大家的關(guān)注度更高了。

這個(gè)地塊的三個(gè)優(yōu)勢(shì)比較引人注目：
地段夠獨(dú)特，僅有的能在主城區(qū)和CBD之間左右逢源的地塊；

開(kāi)發(fā)商在豪宅市場(chǎng)頗有口碑，保利將與金茂合作;

綁定學(xué)校建設(shè)，附近就是甸柳一小，甸柳中學(xué)，大概率會(huì)打出學(xué)區(qū)賣(mài)點(diǎn)。

越是競(jìng)爭(zhēng)激烈的市場(chǎng)，越適合有差異化的產(chǎn)品突出重圍。下半年是濟(jì)南眾多改善樓盤(pán)的一場(chǎng)大考，也是考驗(yàn)濟(jì)南改善購(gòu)房者眼光的時(shí)刻。

今天就先來(lái)全面分析一下，CBD西片區(qū)A5地塊的產(chǎn)品特點(diǎn)。

先看土拍，今年上半年土拍市場(chǎng)沒(méi)有太多驚喜，中央商務(wù)區(qū)西片區(qū)城市更新項(xiàng)目（一期）DMLX-02-05地塊算是難得的亮點(diǎn)。

現(xiàn)在開(kāi)發(fā)商是輕易不下場(chǎng)，下場(chǎng)必?fù)尯诵膮^(qū)改善地塊。CBD西片區(qū)A5地塊吸引了瑞馬、保利置業(yè)、金茂報(bào)名參與，最終保利置業(yè)拿地，溢價(jià)率0.42%，樓面價(jià)14059元/㎡，樓面價(jià)堪稱(chēng)2024年年度地王。

爭(zhēng)奪的原因不只是看到核心區(qū)土地的稀缺性，更是因?yàn)榭吹搅薈BD西片區(qū)的發(fā)展?jié)摿歪绕鹚俣取?/p>

濟(jì)南中央商務(wù)區(qū)西片區(qū)城市更新項(xiàng)目幾乎從誕生之日起，就是輿論關(guān)注的頂流。這個(gè)片區(qū)的價(jià)值一目了然：它的出現(xiàn)，緩解了CBD歷經(jīng)多年發(fā)展，土地開(kāi)發(fā)殆盡的窘迫。又因?yàn)槠洫?dú)特的地理位置，向西連接著老城區(qū)的豐富資源，向東享受著新城的發(fā)展紅利，勢(shì)必成為濟(jì)南未來(lái)的發(fā)展熱點(diǎn)。

從進(jìn)度來(lái)看，CBD西片區(qū)大概是濟(jì)南推進(jìn)速度最快的城市更新片區(qū)：

齊魯工業(yè)大學(xué)南校區(qū)、山東物業(yè)管理專(zhuān)修學(xué)院已經(jīng)全部遷移完成；
B-1地塊——國(guó)際咨詢(xún)中心規(guī)劃公示，要建設(shè)大型商業(yè)綜合體；
B4地塊——數(shù)字科技產(chǎn)業(yè)中心招標(biāo)完成；

以前經(jīng)常聽(tīng)人感嘆CBD西片區(qū)緊挨著CBD的高樓大廈卻一片破舊，和濟(jì)南的都市化形象十分割裂。現(xiàn)在再去走一趟，大片土地被騰空，覆蓋著綠網(wǎng)，只等著高端寫(xiě)字樓、住宅崛起，兌現(xiàn)發(fā)展藍(lán)圖，與CBD連接成片。

這樣的發(fā)展決心和發(fā)展力度，讓CBD西片區(qū)A5地塊成為不少購(gòu)房者頭號(hào)關(guān)注對(duì)象。從土拍到規(guī)劃公示，后臺(tái)詢(xún)問(wèn)的粉絲都不少。

也難怪，現(xiàn)在樓市分化嚴(yán)重，別說(shuō)二八定律了，保值增值的房子能占比一成都不錯(cuò)了。從濟(jì)南二手房市場(chǎng)的成交價(jià)格來(lái)看，保值增值的大多是核心地段的稀缺豪宅。現(xiàn)在改善購(gòu)房者早已形成默契：

只有核心地段的豪宅才是穿越周期的不二法寶。

關(guān)注CBD西片區(qū)A5地塊的，不只有濟(jì)南東部的購(gòu)房者，還有不少是來(lái)自老城區(qū)置換的粉絲。濟(jì)南下半年那么多改善項(xiàng)目，這個(gè)能一開(kāi)始就吸引關(guān)注，主要還是因?yàn)楠?dú)特的地理位置。

濟(jì)南的改善市場(chǎng)在地段上有些兩極分化。要么聚集在CBD東部，科技城片區(qū)、長(zhǎng)嶺山片區(qū)乃至港溝片區(qū)，去一趟趵突泉、大明湖要穿越半個(gè)城區(qū)。要么是大明湖周邊、洪樓周邊的一個(gè)小地塊，或高層為主，或含大量回遷，周邊城市環(huán)境破舊，和濟(jì)南現(xiàn)代都市的風(fēng)格截然不同。

CBD西片區(qū)A5地塊是難得能夠在老城區(qū)和新城區(qū)之間左右逢源的地塊。

家門(mén)口就是解放東路，連通泉城路為核心的主城區(qū)，濟(jì)南的頂級(jí)城市IP，大明湖、趵突泉、泉城路商圈都在日常活動(dòng)范圍內(nèi)。

西側(cè)的二環(huán)東路是貫穿濟(jì)南南北的城市中軸線(xiàn)，向北直達(dá)華山片區(qū)，向南直達(dá)千佛山腳下。CBD西片區(qū)A5地塊正是在這個(gè)中軸線(xiàn)上左右逢源。一邊是老城區(qū)的繁華核心，老濟(jì)南的精華所在，一邊是CBD的高樓林立，是全面崛起的新城區(qū)。

如果要選擇一個(gè)能薈萃濟(jì)南老城與新城頂級(jí)資源的樓盤(pán)，非CBD西A5地塊莫屬。

家門(mén)口就是CBD核心區(qū)，城市頂級(jí)繁華資源的優(yōu)勢(shì)自是不必多說(shuō)。五指山是常看常新的風(fēng)景；萬(wàn)象城、博物館、美術(shù)館都在家門(mén)口；CBD未來(lái)將入駐超20萬(wàn)高端商務(wù)、居住人群，將帶來(lái)巨大的集聚效應(yīng)。

地塊的交通優(yōu)勢(shì)，甚至比CBD還要再勝一籌。西側(cè)是二環(huán)東路，北側(cè)是城市主干道解放東路，整座城市的關(guān)鍵資源在道路兩側(cè)星羅棋布。

另一個(gè)比較突出的優(yōu)勢(shì)就是，項(xiàng)目位于歷下區(qū)政府正南約300米。東北側(cè)是茂嶺山、東南側(cè)是燕翅山，可以說(shuō)推窗即山景。這種南北皆山景的地塊，在核心區(qū)可以說(shuō)屈指可數(shù)。

改善購(gòu)房者看重核心地段，看重的就是對(duì)頂級(jí)資源的占有。CBD西片區(qū)A5地塊，幾乎薈萃了濟(jì)南優(yōu)質(zhì)的金融、商業(yè)、人文、交通資源，把核心地段的資源優(yōu)勢(shì)演繹得淋漓盡致。

這個(gè)地塊還有個(gè)特點(diǎn)很少有人注意到，它很有可能成為濟(jì)南學(xué)區(qū)最好的改善樓盤(pán)。

濟(jì)南的改善樓盤(pán)很少有重視學(xué)區(qū)的，原因有很多種。有的是戶(hù)數(shù)少，不舍得為學(xué)區(qū)多花錢(qián)；有的是多個(gè)新地塊一起出讓?zhuān)瑯潜P(pán)多了，對(duì)應(yīng)的新學(xué)校開(kāi)始上演“三個(gè)和尚沒(méi)水喝”的故事。現(xiàn)在也就只有長(zhǎng)嶺山片區(qū)簽約了燕山教育集團(tuán)。直接結(jié)果就是改善客戶(hù)在學(xué)區(qū)上的選擇比較少。

之前甸柳一小旁出個(gè)新樓盤(pán)的消息吸引了不少改善客戶(hù)關(guān)注，結(jié)果翰林府拿出來(lái)的多是小戶(hù)型。學(xué)區(qū)好了，產(chǎn)品又配不上改善的需求了，失望的客戶(hù)不少。

之所以猜測(cè)CBD西片區(qū)A5地塊會(huì)以學(xué)區(qū)為賣(mài)點(diǎn)，主要是出于以下三個(gè)原因：

（1）土拍條件捆綁一所九年制學(xué)校

根據(jù)掛牌條件，競(jìng)得人須無(wú)償代建 X-2 地塊內(nèi)教育設(shè)施18 班九年一貫制學(xué)校、9 班幼兒園。

在交付時(shí)間上，監(jiān)管文件明確要求“乙方須與歷下區(qū)教育主管部門(mén)簽訂教育設(shè)施代建移交協(xié)議并優(yōu)先交付”。

歷下區(qū)的教育水準(zhǔn)在濟(jì)南一向享有很好的口碑，很多購(gòu)房者會(huì)更偏愛(ài)歷下區(qū)的教育。再加上地塊自建九年制學(xué)校、幼兒園的這個(gè)先天優(yōu)勢(shì)，完全可以在學(xué)校上做大文章。

（2）下半年改善市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)激烈，好學(xué)區(qū)+核心區(qū)小高層能在市場(chǎng)走出差異化路線(xiàn)

濟(jì)南下半年十幾個(gè)改善樓盤(pán)同臺(tái)競(jìng)技，正是八仙過(guò)海，各顯神通的時(shí)候。想在競(jìng)爭(zhēng)紅海中殺出重圍，除了產(chǎn)品上做加法，還得在差異化上做文章。在都喊著自己是濟(jì)南豪宅的時(shí)候，拿出學(xué)區(qū)這個(gè)王牌，差異化立馬突出了。

（3）項(xiàng)目附近有甸柳一小、甸柳中學(xué)，引入名校資源的先天優(yōu)勢(shì)

項(xiàng)目西側(cè)不遠(yuǎn)處就是甸柳一小、甸柳中學(xué)，都是濟(jì)南老牌名校中的王者。緊鄰名校、自建校區(qū)兩大先天優(yōu)勢(shì)，感覺(jué)未來(lái)有很大可能會(huì)簽約頂級(jí)名校的資源。

這純粹屬于“老天爺賞飯吃”的項(xiàng)目，至于未來(lái)會(huì)不會(huì)簽約名校資源，就看項(xiàng)目的魄力了。

從業(yè)內(nèi)消息來(lái)看，保利將和金茂合作，保利負(fù)責(zé)產(chǎn)品、工程，金茂將提供物業(yè)服務(wù)。

據(jù)說(shuō)這一次保利要在CBD西片區(qū)打造濟(jì)南第四個(gè)譽(yù)系產(chǎn)品。這幾年，保利臻譽(yù)、瓏譽(yù)在濟(jì)南豪宅市場(chǎng)基本是獨(dú)占鰲頭，不僅在于不斷刷新預(yù)期的開(kāi)盤(pán)喜報(bào)，在產(chǎn)品力上，同樣收獲了不少口碑。

從目前公示的規(guī)劃來(lái)看，CBD西片區(qū)A5地塊又是一次保利展示豪宅功底的舞臺(tái)。

地塊一共規(guī)劃了4棟樓，包括3棟17F小高和1棟26F高層，共238戶(hù)。CBD西的17層小高層，僅憑這一個(gè)點(diǎn)就能吸引不少客戶(hù)，核心區(qū)的小高層含金量更高。

外立面是香檳金鋁板+落地玻璃窗設(shè)計(jì)。保利譽(yù)系產(chǎn)品在顏值上一向走在行業(yè)前列，這次香檳金鋁板，不知道又會(huì)呈現(xiàn)什么樣的效果？

標(biāo)準(zhǔn)層層高3m或3.15m，部分樓棟部分戶(hù)型最高層高達(dá)到3.30m。搭配上大面寬客廳、落地窗，更顯空間感。

戶(hù)均面積138㎡，目前還沒(méi)有具體的戶(hù)型資料。根據(jù)開(kāi)發(fā)商一貫的戶(hù)型配比來(lái)看，26F大概會(huì)偏向入門(mén)戶(hù)型，17F小高層大概會(huì)做出140㎡左右的四室和大平層產(chǎn)品。具體如何，還要看后續(xù)的信息。

圈層的純粹性，同樣是這個(gè)地塊的亮點(diǎn)。一共238戶(hù)，是難得的不含回遷房的居住用地。之前供應(yīng)的06、07、08、09地塊，一多半都是回遷房，僅有少量房源可以對(duì)外出售，圈層的純粹性根本無(wú)法保證。

CBD西片區(qū)早在城市更新時(shí)就說(shuō)明將包含大量回遷房，可見(jiàn)不含回遷房的A5地塊有多難得。

很多人還沒(méi)意識(shí)到，下半年百花齊放的改善市場(chǎng)，不只是開(kāi)發(fā)商的一場(chǎng)大考，也是對(duì)改善購(gòu)房者眼光的一場(chǎng)考驗(yàn)。不只是在眾多產(chǎn)品中挑選出滿(mǎn)足自身需求的豪宅，更需要它能穿越樓市周期，讓家庭的財(cái)富多一個(gè)籌碼。

能穿越周期的，往往是極致+差異化的組合拳。比如最好的產(chǎn)品、最好的地段、最獨(dú)特的亮點(diǎn)，這樣才能在未來(lái)市場(chǎng)流通中占據(jù)不敗之地。

綜合來(lái)看，CBD西片區(qū)A5地塊占據(jù)了核心地段純豪宅優(yōu)勢(shì)，又有保利+金茂的豪宅基因加持，在下半年的市場(chǎng)中有不小競(jìng)爭(zhēng)力。如果能加上學(xué)區(qū)的優(yōu)勢(shì)，比如打出學(xué)區(qū)最好的豪宅旗號(hào)，估計(jì)能吸引不少看重學(xué)區(qū)的改善購(gòu)房者。

畢竟，說(shuō)自己是豪宅的樓盤(pán)多了，敢真材實(shí)料打出地段+品牌+學(xué)區(qū)三張王牌的鳳毛麟角。據(jù)了解，燕山銀座城市會(huì)客廳將于8月3日開(kāi)放，CBD西片區(qū)A5地塊能不能給出驚喜，拭目以待。