樓市低迷環境下，地產中介優勢持續凸顯——淺析貝殼2Q24業績

8月12日晚間，貝殼(02423.HK)公布了截至6月30日止的2024年半年度業績。在二季度，公司實現營業收入233.7億元，同比提升19.9%；實現凈利潤19.0億元，同比增長46.2%，經調整利潤達到26.9億元，同比增長13.9%；從2024年上半年來看，公司實現收入397醫院，同比基本持平，實現凈利潤約23.24億元。同比減少42.7%。

從上半年地產行業的整體環境來看，貝殼在二季度顯然拿出了一個令人意外的成績。而從股票市場的表現來看，貝殼在公布業績的次日大漲7%，也說明市場同樣為其業績感到振奮。

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“一體”壓力漸緩，“三翼”各自展翅

在2023年7月，貝殼宣布其戰略架構升級為“一體三翼”，涵蓋其公司主要業務?！耙惑w”指房產經紀業務，為公司的核心業務根基，而“三翼”則分別指整裝（家裝家居業務）、惠居（房屋租賃業務）和貝好家（新興業務），是在本體業務上的衍生業務。在2024年上半年中，“一體”受市場環境影響而略顯頹勢，而“三翼”卻頗有各自展翼，實現騰飛之意味在內。

在2024年二季度，公司的房屋經紀業務實現收入為152.7億元，相較去年同期同比基本持平，但環比一季度表現顯著好轉。拆分來看，二季度存量房業務同比增長14.3%，但新房業務卻下滑了8.8%。而從整個上半年市場來看，受2023年上半年房產市場高基數影響及2024上半年新房交易市場低迷影響，新房業務的收入下滑情況也是比較嚴重的，同比下降了24.9%。

2024年上半年，公司新房業務實現GTV3871億元，較去年同期的GTV減少32.4%，而存量房業務GTV達到10238億元，較去年同期減少8.7%。不過只從二季度來看，貝殼存量房的GTV實現了25%的增長，高于存量的營收增速。而新房業務則收到整體市場的壓力，供需雙重疲軟，但環比一季度還是有所改善。

在房產經紀業務之外，公司在家裝、租賃、新興業務方面的增速表現均較為亮眼。其中，房屋租賃業務在2Q24中增速表現最好，實現收入31.88億元，同比增速達到167.1%，環比也實現了21.4%的增長。根據公司公告，增長主要是由于省心租模式的在管房源規模增加。根據公開信息顯示，公司省心租再管房源同比增長了150%至30萬套。

值得一提的是，從GTV金額來看，公司上半年房屋租賃業務的GTV為503億，同比減少3.9%，可見租賃業務同樣受到上半年低迷市場的影響，但收入的顯著提升增長意味著公司在房屋租賃端的收入質量顯著提升，成為公司收入的主要增量來源。

由于房屋租賃業務的重要性提升，貝殼自2024年一季度起單獨披露房屋租賃業務。相較之下，新興業務的數額就顯的比較單薄。在二季度，公司實現新興業務收入8.74億元，同比增長57.8%。根據公開信息來看，貝好家作為貝殼旗下住宅開發服務平臺，在2024年的土拍市場上開始活躍，后續或許會為該部分的業務帶來收入。

家裝業務方面，公司在二季度實現了40.4億元的收入，同比增長達到53.9%。管理層表示家裝業務的增長源于房屋經紀業務的導流。從成交合同來看，二季度家裝合同金額達到42.1億元，同比增長22.3%，其中軟裝合同金額為12.2%，占比小幅提升。

從整體的盈利能力來看，在2Q24，貝殼的經調整凈利潤達到26.93億元，同比實現了13.9%的增長，環比一季度則有了93%的增長，其表現明顯展現了回暖的趨勢，跑贏依舊承壓的樓市大盤。

在公告中，公司擬進一步擴大及延長股份回購計劃，回購授權由20億美元增加至30億美元，回購計劃期限延長至2025年8月31日。而在2024年，公司已斥資4.8億美元用于現有股份回購計劃，回購股數占2023年年末已發行股本的2.75%。

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租金有望迎政策性抬升，地產中介話語權有望提升

從2024年上半年的房地產情況來看，地產的扶持政策已經達到了一個極限寬松的環境。除北上深核心區域嚴格限制外，全國層面的限購已基本放開；首付比例方面，全國層面已調整至15%，北上深首套住宅為20%，也達到了歷史低位。進一步來看，后續對地產的支持政策空間已經比較有限了，更多是集中于中央層面主導降庫存兩個方面。

縱使各地已經在限購上大幅度松綁，且折扣/促銷/扶持政策力度加大的背景下，地產銷售依舊難以回暖，可見當前房地產市場的銷售改善還需要更多時間，新房銷售改善還需要進一步的價格下跌，而二手房的邊際優勢還將延續。相較于地產開發商的窘迫。以貝殼為首的房產中介，其話語權或許會得到進一步提升。

傳統房產中介一般通過促成二手房交易和房屋租賃活動賺取傭金。而隨著中國住房市場的供需關系改變，房產中介之于地產商就好比“輕資產”和“重資產”之間的差異一般，盡管交易規模會受到市場環境的影響，但公司的盈利能力和業務安全性在低迷的環境下得到凸顯。

另一方面，目前的政策導向，也有意從房屋銷售向房屋租賃的環節傾斜。在8月9日，央行發布的《2024年二季度中國貨幣政策執行報告》中，央行明確指出“租金是影響住房價值的核心變量”，并提出“住房租賃產業是未來房地產市場發展的重要方向”，透露推動房屋租金價格上漲的意愿。

在7月30日，政治局會議再次提出“積極支持收購存量商品房用作保障性住房”的觀點。而自從5月中旬以來，也有多地政府出臺政策鼓勵國企收儲已建成未售新房。在去庫存的同時，有關保障性住房的“保本運營”問題也稱為各地關注的重心。目前我國主要城市的租金房價平均比值均大概在2%左右，對比全球環境下的租金回報率處于較低的水平。在房價水平下降面臨壓力的背景下，抬升租金水平或許會成為未來一段時間中地產業的重心。

而參考日本、美國等成熟房地產市場環境，二手房交易中介也擁有較高的市場地位，只是這種地位需要通過政府、法律、官方或者行業協會制定規則，并對經紀環境進行監管后，才能達成一個較為健康的狀態，而國內短時間內是難以實現這點的。相對而言，貝殼在房產中介、經紀人業務方面具有一定的先發優勢，維持其在二手房交易/租賃市場的掛牌量優勢。

整體來看，由于各地政策進度和規模的不同，目前難言國內房價何時到頭，因此傳統的地產商估值也難以重估。但輕資產運營的房產中介，在當前環境下頗有點“賣水人”“旱澇保收”的意味。既能通過房產交易賺取傭金，盤活存量房交易，又在房屋租賃市場中具備先發優勢，從樓市發展趨勢中受益，其與地產行業的對比優勢將得到持續。

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