二手房銷(xiāo)量反超新房，鄭州樓市存量房時(shí)代到來(lái)？

地盤(pán)說(shuō)

鄭州樓市已經(jīng)全面進(jìn)入存量時(shí)代？

■ 撰文 | 李逍遙 ? 《地盤(pán)》特邀撰稿人

樓市成交量上漲的風(fēng)吹到了鄭州。

據(jù)360房產(chǎn)網(wǎng)數(shù)據(jù)，2024年鄭州第35周（8.26-9.1）新房和二手房成交量雙雙上漲，其中新房成交1571套，環(huán)比上漲55.08%，二手房成交1930套環(huán)比上漲4.55%。

雖然，與往年相比，這一數(shù)據(jù)還是遜色不少，但在樓市不斷下探的眼下，已經(jīng)有了止跌企穩(wěn)的勢(shì)頭。

?近四周二手房成交數(shù)據(jù)（自360房產(chǎn)網(wǎng)）

尤其二手房方面，比去年同期跌幅開(kāi)始收窄，整個(gè)7月份全市二手房共成交9478套，已經(jīng)趕超去年同期，實(shí)現(xiàn)了同環(huán)比均增長(zhǎng)的現(xiàn)象。

當(dāng)然，二手房的熱銷(xiāo)一定程度會(huì)上對(duì)新房市場(chǎng)造分流沖擊。

據(jù)安居客研究院數(shù)據(jù)顯示，鄭州樓市2020年新房成交量占比約79%左右，二手房占比只有區(qū)區(qū)21%，而到了2024年上半年，新房成交占比僅剩下了約39%，二手房成交占比居然達(dá)到了驚人的61%。

?鄭州市區(qū)住宅成交占比變化（自安居客研究院）

二手房交易量遠(yuǎn)超新房，背后則是掛牌量的居高不下。

據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，短短兩年時(shí)間，鄭州二手房的掛牌量已經(jīng)從2022年6月底的約8萬(wàn)套，激增到了現(xiàn)在13萬(wàn)套左右。

二手房掛牌量的上升，一方面由于限購(gòu)限售政策的放松，釋放了部分房源，另一方面則是“以舊換新”政策的推出，激發(fā)了不少賣(mài)一買(mǎi)一的置換需求。

“目前房貸利率比之前低了不少，正是換房的好時(shí)機(jī)。”有房產(chǎn)中介如是說(shuō)。

我們選取了各區(qū)域掛牌量較大的小區(qū)各3個(gè)，通過(guò)直觀的數(shù)字，不難看出同小區(qū)二手房的競(jìng)爭(zhēng)激烈程度。

?各區(qū)域掛牌量較大小區(qū)對(duì)比（自貝殼二手房）

二手房真的性?xún)r(jià)比勝過(guò)新房嗎？顯然并不是。

過(guò)去的這兩年，因?yàn)閭€(gè)別開(kāi)發(fā)商面臨爆雷、爛尾的風(fēng)險(xiǎn)，使新房的最終呈現(xiàn)充滿(mǎn)著不確定，加上二手房業(yè)主讓利更狠，縱使有很多缺點(diǎn)，但就所見(jiàn)即所得一個(gè)點(diǎn)就足以抵消大部分劣勢(shì)。

所以，就有人認(rèn)為，新房只有降價(jià)比二手房更狠，才能爭(zhēng)取到購(gòu)房者的青睞更好地去庫(kù)存。

乍一看挺有道理，但這種論點(diǎn)忽視了新房無(wú)論在產(chǎn)品迭代、戶(hù)型設(shè)計(jì)，還是居住環(huán)境和舒適度上的明顯優(yōu)勢(shì)。

且不說(shuō)很多二手房小區(qū)，由于年代久遠(yuǎn)造成的管理上各種跟不上，就連建筑本身都開(kāi)始衰敗明顯，更談不上居住舒適度可言。

?西區(qū)某小區(qū)管理混亂實(shí)景

特別是在市場(chǎng)上“第四代住宅”興起之后，以“戶(hù)戶(hù)自帶超大陽(yáng)臺(tái)，贈(zèng)送面積大，超高得房率”直擊購(gòu)房者的內(nèi)心，對(duì)傳統(tǒng)的戶(hù)型設(shè)計(jì)形成降維打擊。

同樣的價(jià)位，品質(zhì)比二手房好，得房率也比二手房高太多，誰(shuí)還愿意買(mǎi)二手房？

比如惠濟(jì)區(qū)的綠都青云敘四期，通過(guò)L型陽(yáng)臺(tái)、入戶(hù)花園（計(jì)一半面積）、空中花池、設(shè)備平臺(tái)、飄窗（不計(jì)入面積）等空間創(chuàng)新，實(shí)現(xiàn)最高得房率約91%，最大化地兼顧居住舒適性與空間性?xún)r(jià)比。

以青云敘四期116m2南北通透的純邊戶(hù)為例，充分利用可拓展的入戶(hù)花園和花池陽(yáng)臺(tái)，整體贈(zèng)送面積約18.5m2，相當(dāng)于送出了 一套主臥套房面積，讓功能性和舒適性得到極大滿(mǎn)足。

?綠都青云敘四期116m2三房戶(hù)型

再比如最近熱銷(xiāo)的二七區(qū)的招商林嶼境項(xiàng)目，以143m2戶(hù)型為例，不同于傳統(tǒng)的贈(zèng)送，除了算半面積的陽(yáng)臺(tái)和飄窗外，直接還多了一個(gè)全贈(zèng)送的露臺(tái)，上下錯(cuò)層布局，實(shí)際得房率超過(guò)110%。

超高得房率，加上新一代城市森氧式旅心住區(qū)精準(zhǔn)定位，對(duì)市面上的二手房直接帶來(lái)碾壓的優(yōu)勢(shì)。這也就不難理解，首次開(kāi)盤(pán)143m2戶(hù)型一套不剩，整體去化率高達(dá)88%。

?招商林嶼境143m2四房戶(hù)型

除了從設(shè)計(jì)上著手的高得房率，新房小區(qū)還有更多的功能區(qū)，滿(mǎn)足不同業(yè)主不同時(shí)段的不同需求。

像泳池、健身房、臺(tái)球室、影音室、兒童閱讀室、四點(diǎn)半課堂、業(yè)主食堂等等，為業(yè)主提供更多的情緒價(jià)值，這些都是二手房老小區(qū)都不具備的。

可見(jiàn)，即便是在市場(chǎng)下行期，不愿躺平的房企，總能活出不一樣的精彩。

?產(chǎn)品主義為了樓市注入信心

如果僅僅圖一個(gè)眼見(jiàn)為實(shí)的價(jià)格便宜，可以直接去申請(qǐng)政府提供的配售型保障性住房。

雖然，保住房在套型、面積和銷(xiāo)售價(jià)格上有一定限制，但好在是新房房源，不管是居住體驗(yàn)還是物業(yè)管理都會(huì)好過(guò)多數(shù)的二手房。

眼下，鄭州取消了限價(jià)，意味著讓開(kāi)發(fā)商有了更多利潤(rùn)空間，從而鼓勵(lì)他們多拿好地塊，做出好產(chǎn)品。

在鄭州保交房成為全國(guó)試點(diǎn)的情況下，新房交付已經(jīng)不再成為問(wèn)題，加上已經(jīng)全面取消了限購(gòu)，正在實(shí)施的“以舊換新”政策，很明顯到了上車(chē)新房的好時(shí)機(jī)。

正如前段時(shí)間，萬(wàn)科董事會(huì)主席郁亮所講，經(jīng)過(guò)了三年的調(diào)整，新房性?xún)r(jià)比在提升，政策對(duì)多樣化住房需求的支持力度也在持續(xù)增加，這些都在為市場(chǎng)需求的復(fù)蘇積蓄能量，為新發(fā)展階段的到來(lái)提供土壤。

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