央媽特大利好，地產(chǎn)板塊今天為啥還是拉胯了丨韓韓觀察

文丨韓韓（作者系藍(lán)媒匯創(chuàng)始人）

千呼萬(wàn)喚，央媽終于聽(tīng)勸，吐血放出大招。

一是存量房貸利率將下調(diào)0.5%，二是統(tǒng)一首套房和二套房的最低首付比例，將全國(guó)層面的二套房貸最低首付由25%降低至15%。

央媽這次可是沒(méi)打嘴炮，而是實(shí)打?qū)嵉貫榈禺a(chǎn)量身定制出臺(tái)重磅利好。大A呢也終于給了一次面子，硬了一次，滬指大張4.15%，大金融掀起漲停潮。而被寄予期待的地產(chǎn)板塊卻拉胯了，整個(gè)地產(chǎn)板塊只漲了2.7%。

為啥？四個(gè)觀察。

一：利好兌現(xiàn)是利空

股市有句名言，利好出盡是利空。

實(shí)際上今天央媽針對(duì)地產(chǎn)出臺(tái)利好政策，我一點(diǎn)也不驚訝，因?yàn)?strong>早在上月底彭博社就有小作文透露，說(shuō)央媽未來(lái)會(huì)有動(dòng)作調(diào)整目前的房貸政策。然后月初4號(hào)，六大行發(fā)布了個(gè)人房貸縮水超三千億元的數(shù)據(jù)，我當(dāng)時(shí)就篤定一定會(huì)拿存量房貸和首付開(kāi)刀。

具體來(lái)說(shuō)，一個(gè)是因?yàn)榈禺a(chǎn)調(diào)控，央媽工具箱里的工具已經(jīng)不多了，存量房貸和首付威力比較大、見(jiàn)效比較快。二是參差不齊的存量房貸利率實(shí)在太高了，套牢了一批人，負(fù)債很高。把這些人的負(fù)擔(dān)降低，把斷供風(fēng)險(xiǎn)降低，從而扭轉(zhuǎn)這些人的悲觀預(yù)期。

今天屬于“你預(yù)判了我的預(yù)判”，也炒作過(guò)這個(gè)概念了，現(xiàn)在落地屬于利好兌現(xiàn)，那就先砸為敬，龍頭萬(wàn)科首當(dāng)其沖。

二：救地產(chǎn)沒(méi)有救新房

今天央媽出的政策，雖然說(shuō)對(duì)地產(chǎn)行業(yè)非常友好了，甚至超預(yù)期。但在我看來(lái)，地產(chǎn)股之所以表現(xiàn)拉胯，跟沒(méi)針對(duì)新房出利好政策有直接關(guān)系。

央媽的政策很直接，就是解決存量房貸的，減輕過(guò)往購(gòu)房人的負(fù)擔(dān)，對(duì)新房市場(chǎng)沒(méi)有太大拉動(dòng)。新房賣不動(dòng)，沒(méi)有預(yù)期，地產(chǎn)業(yè)績(jī)自然好不哪去，這樣一說(shuō)也就理解了地產(chǎn)股為啥表現(xiàn)平平了。

與此同時(shí)，今天出臺(tái)的這些政策還屬于擠牙膏，政策組合拳完全可以打得更重些。

比如像什么限購(gòu)、新房指導(dǎo)價(jià)啥的，現(xiàn)在地產(chǎn)行業(yè)都這樣了，你還限制這限制那個(gè)干啥啊？市場(chǎng)的交給市場(chǎng)，不限了不行嗎？就像任澤平說(shuō)的，這有什么好等的？

三：二套房才是重頭戲

眼下在買房的，除了剛需就是改善，投資型基本消失。其中，改善型的二套房，更是主力，重中之重。

央媽這次聽(tīng)勸，終于將二套房首付比例與首套房拉齊了，全國(guó)都改為15%，不再針對(duì)二套房人為抬高門檻了。

其實(shí)，扳個(gè)手指頭都能想明白，購(gòu)買二套房的消費(fèi)者，無(wú)論從哪個(gè)方面來(lái)講，都比購(gòu)買首套房的消費(fèi)者，實(shí)力相對(duì)來(lái)說(shuō)都更大一些，同時(shí)斷供銀行的風(fēng)險(xiǎn)更小一些。但這些年，銀行一直歧視二套房消費(fèi)者，搞有差別的信貸政策。所以，央媽在二套房政策上，早就該一碗水端平了。

四：救的不是地產(chǎn)而是消費(fèi)

不得不說(shuō)，美國(guó)降息超預(yù)期，給央媽操作留下更大的空間。降息降準(zhǔn)，不僅利好地產(chǎn)，對(duì)各個(gè)行業(yè)也都是利好。

所以央媽的這一套政策組合拳，看似奔著地產(chǎn)去的，其實(shí)根本還是想盤活整個(gè)生產(chǎn)消費(fèi)。

像大家最關(guān)心降利率的真金白銀上，以30年100萬(wàn)貸款來(lái)算，降低0.5%后每月可以少還280塊左右。這可能就是孩子的一罐奶粉、父母的幾瓶藥。

根據(jù)最早傳出小作文的彭博社消息，今年底明年初存量房貸可能還要降30個(gè)bp，也就是0.3%的降幅。這些都會(huì)最終利好消費(fèi)，所以今天除了因牛市預(yù)期而大漲的金融板塊外，跑贏大盤的還有汽車、電子、美容護(hù)理等消費(fèi)領(lǐng)域。

消費(fèi)興，一切興。

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