獸爺丨巨輪原地掉頭

印象中，也是國慶前的一個下午。

我迷迷糊糊犯秋困。微信電話響了，對面一家在虹橋的房企老板，一接通，他就說：

行業節奏都被帶亂了。

我懵逼了。老板把一張照片發給我。一個空蕩蕩的會場，幾個服務員正倒水。照片最顯眼的，是會場屏幕與側墻，都寫著三個巨大的紅底白字：

活下去。

滿屏“活下去”的會場，不是當下，而是2018年萬科的秋季季度會。那是個房地產正烈火烹油的年份：

全國上下都洋溢著積極樂觀的氣氛。

在2015年樓市去庫存和棚改政策的推動下，2000多萬戶“棚戶區”三四年間被推倒，5萬億棚改投資大水漫灌，中國樓市的水位被迅速抬高。

2014年還在懸崖邊上的地產商，突然盆滿缽滿；2018年碧桂園賣了近1萬億，恒大5500億，融創4600億。

不過2018年，找不出比萬科更安全的房企：年銷售6000億，有息負債2200億，現金1800億。但那個國慶節前夕，郁亮說萬科未來三年的目標，都將圍繞“活下去”展開。

其他房企都覺得萬科瘋了。但六年后，回過頭看“活下去”這三個字，感覺異常沉重。

今年上半年，萬科凈虧了98個小目標；那個給我微信電話的房企老板，也暴雷了；中國樓市，也正經歷商品房市場建立以來：

最長、最深的回調。

今年7月，一個調研房地產行業的中央調研組，下來了。

他們調研后發現，雖然幾乎大部分城市的房地產政策應出盡出，但中國房地產的成交量連續多月為負增長，房價大幅回撤，居民購房信心指數也一直在崩。

他們還發現，樓市下行對中國金融體系形成了巨大壓力。上千億的信托資金無法退出，銀行不管是個人按揭貸款不良率，還是企業貸款不良率，都在上升。

調研過去兩個月后，又一年國慶節的前夕，央行、住建部，還有各地政府，把抽屜里的工具箱，一股腦都拿了出來。

央行降息、降低存量房貸利率，下調了二套房最低首付比例。信貸政策達到歷史最寬松。

廣州徹底放開了限購，北京、上海和深圳也優化了自己的限購政策。如果沒效果，政策應該還在路上。

2008年四萬億之后，最大規模的刺激，來了。

1

這一輪政策出臺的前夕，不管是樓市，還是股市，情緒都到很低迷的階段了。

今年8月底，萬科中報會，沒有了以往的談笑風生。氣氛異常嚴肅。

作為第一個喊著“活下去”的房企，萬科半年利潤虧損近百億。萬科董秘代表管理層不斷道歉，不斷重申：

降低負債、保兌付。

不斷道歉的背后，是萬科過去一年巨大的壓力——“活下去”真的太難了。

去年10月中旬，已經感到一絲異樣的萬科，在西安辦了場交流會。郁亮在會上還表達了樂觀情緒，說樓市短期有壓力，長期有信心：

房地產超跌了。

但交流會開完沒兩天，萬科就被境外機構做空了——H股的賣空率，突然創了歷史新高。恐慌傳導到了債券市場，萬科美元債價格大跌；緊接著，又傳導到了國內市場。

萬科開始做壓力測試。郁亮發現萬科雖然只有30多億美元債，但傳導到國內，金融機構一恐慌，可能會要求萬科提前還貸，那他們就壓力山大了。

在一篇小作文就能讓一個行業漲停跌停的市場里，即便萬科這樣四十年歷史的房地產龍頭，但看上去距離暴雷，也只有一步之遙：

預期，是一個自我實現的過程。

郁亮迅速去和金融機構和股東溝通。隨后，萬科開了一個說明會，作為大股東的深鐵，及其背后的深圳國資委都表態，將全力支持萬科。深圳國資委甚至說，如有需要：

他們將通過一切可能的市場化、法治化手段幫助萬科。

萬科暫且度過了危機。但今年4月，又一輪輿論危機再次襲向了他們；到了8月底，拼盡全力的他們，交出了一份上市以來最差的中報。

這是必然的。萬科中報說，有146個項目，在過去三年里價格跌麻了，2021年雙集中時拿的地，也都跌麻了。

孟曉蘇曾說，如果萬科這樣的三好生都出問題，那得看一看：

是不是學校出了問題。

學校是什么樣子——今年前三季度，TOP100房企銷售總額為2.97萬億元。而2021年，這個數字是10萬億。

按這種銷售趨勢看，不管統計部門怎么努力，今年全國新房銷售的10萬億大關，大概率是保不住的。

學校里其他好學生是什么樣子——比如廈門建發，是近幾年少有敢大跨步擴張的房企，今年前八個月的拿地排行榜上，建發：

名列第二。

最新發布的業績公告里，建發營收327億，同比上升34%。然而，權益持有人應占利潤卻同比減少36%。

最驚人的，是同是深圳國資旗下的深振業，凈利潤降幅為：

-4176.18%。

這是深振業二十年來的首次虧損。我看了下原因——2021年，深振業進軍廣州市場，高溢價拿下了位于增城和黃埔區的兩塊地。

一年后，黃埔地塊入市，開盤均價4.7萬左右，但兩年過去，去化只有31%。

增城地塊的入市一拖，就是三年，一個多月前開盤，售價比拿地的樓面價還低，但網簽備案：

只有14套。

這并不奇怪。在一個房價平均跌幅超過四成的板塊里，已有增城二手房房東免費送房了。

2008年席卷美國的次貸危機，全美實際房價跌幅，是32%。

2

調研組在調研企業的時候，企業其實也在調研調研組。

去年4月，我在上海出差，順便找了上海幾個民營房企老板聊天，其中也見了文章開頭出現過的虹橋房企老板。

這位大哥前些年也是ALL IN中國資產的狀態，2022年之后，他是少數幾家不躺平的房企之一。但那一次聊天，他跟我說自己拼盡了全力，但仍是資不抵債：

缺口一百億吧。

上個月，以前每天在公司加班的他，跟我說自己處于半休息狀態了——每天就是吃飯、睡覺。房子賣不出去，資產賣不出去，每天睜開眼，就是幾百億的負債，和不斷縮水的資產。

自救了兩年多，他眼睜睜看著自己公司的缺口，越來越大。資產負債表看上去沒有任何修復的可能。他有一次問我：

我們的情況，有關部門知道不知道？

7月份，我之前說的調研組，從100多家上市房企里，抽了20家民營房企、10家國企進行了調研，得出了一個結論：

民企在懸崖之下，國企在懸崖邊上。

綠營軍和鑲黃旗在懸崖之下，我們都懂。但正黃旗也在懸崖邊，這么重的話，以前從來沒出現過。

本來想換道菜，結果飯桌翻了。開發商這次終于知道了，有關部門是知道的。

國企的確壓力也不比他小。看看這幾年幫政府托底的平臺公司，就知道了。

武漢去年成交87塊住宅用地，國央企拿走14塊，民營房企拿走9塊，剩下的64塊，都被地方融資平臺公司拿走了。

其中，總價最高的十塊地，只有兩個變成商品房銷售，有一個給國企做了安置房，另一個變成城市更新項目。其他的六個項目，基本沒消息了。

成都2023年拍的住宅用地，現在還有40%沒有動工；南京2023年賣了107塊住宅用地，其中75塊被城投拿走了。這其中至少有一半，沒有動靜了。

以前很多人說，中國房價太高，影響了消費。一鯨落，萬物才能生。

幾輪政策周期疊加下來，終于，中國一線城市房價普遍跌回了2017年，二線城市普遍跌回了2016年。

這幾乎把2015年棚改后的那一輪上漲，吐出了一大半。但房價下跌后，并沒有萬物生。反而之前不是問題的問題，都暴露了出來。

老百姓突然不消費了。

他們70%的錢都在房產里。房價跌成這樣，資產負債表沒法看，他們怎么敢消費。

2024年上半年，北京年營收1000萬元以上的餐飲業利潤總額，同比下降88.8%，利潤率低至0.37%。

這意味著賣一萬塊錢，餐廳才掙四十塊錢。而外賣配送從業人員數量，卻同比增長了49.7%。

比北京還慘的，是上海。餐飲利潤率是負的。西貝老板賈國龍說：

今天的環境，做好已經不夠了，必須要做絕才行。

很多房企也躺平了。因為他們的資產是土地，二線城市地價平均降幅26%，他怎么還得起債。

今年前八個月，全國房屋新開工面積是4.9億平方米。而2021年，這個數字是13.55億平方米。這意味著，三年時間，新開工可能要跌掉：

三分之二。

這一輪的問題，很大一部分原因，主要來自房地產引起的資產負債表收縮。修復資產負債表，讓大家重拾對中國資產的信心，才能覆蓋掉核心問題。

過去中國只有兩家房企暴雷后起死回生。

一家是綠城，因為央企中交變成了它的大股東。雖然沒怎么給錢，但給了信用背書。今年前八個月的拿地排行榜上，綠城花了317億拿地：

名列第一，遙遙領先。

另一家，是佳兆業。當年他們老板郭英成卷入深圳貪腐案，中紀委2015年查封了佳兆業旗下房子和土地。

沒想到風波過去，他們深圳房子和土地漲了一倍。信用等級反而上升了。

9月6日，易剛在上海外灘金融峰會上也說，要把重點放在抵擋通縮壓力上。

據說調研組回去后，也出了個報告，建議有關部門抓緊時間：

繼續研究救市。

3

帶有官方色彩的學者劉世錦，前幾天提出了十萬億的刺激計劃。他認為現在GDP達到了126萬億，確定刺激計劃的規模：

得按照GDP的10%。

當年的四萬億，主要投向了房地產、基建。但這一次的定向大放水，和之前完全不一樣。錢第一次指名道姓指向了股市。

畢竟，十幾年過去了，2024年了，中國房地產的總市值，已經是400萬億。再來個四萬億，很難拉得動起樓市。但讓股市站起來，只要做對一件事情，充分有態度：

5000億不行？再來5000億！

話說出來了，還沒有花錢，錢果然自己就出來了——同樣是衰退，日本股市走出來用了三十年，中國只用了3天。

所以中國老百姓呀，都很簡單，也心如明鏡。大家需要的，是一個態度而已。

至于樓市，2008年時，全國的房子差不多只有100萬億，所以四萬億就能拉起來。

但現在四萬億肯定是遠遠不夠的。

國慶節前的最后兩天，中國的一線城市，都祭出了各自的政策。

上海將外環外購房資格從三年降為一年，允許外地家庭可以買二套，增值稅由五年改為兩年，并取消普通住宅和非普住宅。

有朋友說，上海本來沒有計劃在國慶節前出政策的。政策是中央倒逼出來了。

脫得最徹底的是廣州，徹底放開了限購。

也是這一天，廣州這幾年最優質的地塊——面粉廠地塊，被保利發展117億拿下了。

這是廣州的新地王，新規之下，這個項目的得房率將達到130%。

北京看起來更有耐心一點，掐著節前最后的點，才公布政策。五環外購房社保年限降為2年，五環內降為3年。

所有人都知道，中國的限購政策的標志，其實還是京滬。在被外媒的小作文抬升了預期后，這兩座城市的政策力度，其實相對保守。

2010年，北京限購政策頒布，當時舉國嘩然。清華教授李稻葵當時寫了一篇為政策辯護的文章，說這是過渡性的制度安排。

十幾年后，這個過渡性政策還在繼續過渡。兩個月前，李稻葵在一個論壇說，當年為了給樓市降溫，他是支持限購政策的，當時被很多人罵。但現在形勢完全不一樣了，應該盡量放開人為的對老百姓消費的限制：

發燒時吃的藥，為什么長期還在吃。

一個多月前，我寫了一篇關于創業大街的文章。有讀者寫了一篇文章評論，讓我印象很深刻。他說，歷史的黃金時代就是，每個人都能成功，每個人也都能失敗，也不害怕失敗。失敗之后，還能一次次的失敗，直到成功：

容錯率高，人人心中都有一團火。