案說合同法｜出租違法建筑物的出租合同，無效

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【正文】

【裁判要旨】

1.出租人就未取得建設工程規劃許可證或者未按照建設工程規劃許可證的規定建設的房屋，與承租人訂立的租賃合同無效。

2.房屋租賃合同無效，當事人請求參照合同約定的租金標準支付房屋占有使用費用的，人民法院一般應予支持。

但是，因出租人原因導致對承租人經營造成一定影響的，可酌情減付房屋占有使用費用。

【關聯索引】

《最高人民法院關于審理城鎮房屋租賃合同糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋》第2條（本案適用的是2009年9月1日施行的《最高人民法院關于審理城鎮房屋租賃合同糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋》第2條）、第5條（本案適用的是2009年9月1日施行的《最高人民法院關于審理城鎮房屋租賃合同糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋》第4條）

【原告訴稱】

老A向一審法院起訴請求：

1.解除老A與老T于2013年8月21日簽訂的租賃合同，并自合同解除之日起老T立即騰空位于南昌市XX路與XX路交界處的房屋；

2.老T、老X向老A支付拖欠租金304200元，利息及違約金共計44989元（欠付租金、利定、及違約金暫算至2015年5月29日，租金、利息及違約金按合同約定計算至被告騰退為止）共計349189元；

3.本案訴訟費、律師費、公證費由老T、老X承擔。

【法院查明】

2011年11月1日，城建公司將南昌市XX路與XX路路交界處的房屋（系某農民公寓還建房裙樓部分物業，建筑面積為2203.7m2）租賃給投資公司，用途為商業及辦公場地使用，租賃期限為十年；將場地擅自轉租給其他人，視為投資公司違約，城建公司有權單方面解除合同，且不承擔違約責任，不退還押金，城建公司同意除外。合同簽訂當日，投資公司委托老A將租賃來的該處房屋對外出租。委托書載明老A有權和承租人簽訂租賃合同，有權收取租金，租金收益全部歸老A所有。

2011年11月2日，投資公司出具證明將以上承租房產的租賃權轉給老A。

2013年8月21日，老T（乙方）與老A（甲方）簽訂《租賃合同》，約定由甲方將位于南昌市XX路與XX路交界處房屋（即以上投資公司承租來的房屋）的二樓，建筑面積為1300m2租賃給乙方，房屋租賃期限為六年，自2013年8月30日至2019年8月29日止；房屋租金第一個年度（二年）自2013年8月30日至2015年8月29日止，每季度租金為70200元，年租金為280800元；房屋租金第二個年度（二年）遞增10%，自2015年8月30日至2017年8月29日止，每季度租金為77220元，年租金為308880元；房屋租金第三個年度（二年）遞增10%，自2017年8月30日至2019年8月29日止，每季度租金為85020元，年租金為340080元；乙方向甲方支付10萬元押金，租賃期內，乙方無正當理由逾期支付租金的，每逾期一天，甲方有權按日租金雙倍向乙方收取違約金，超出二十天未交租金，甲方有權解除合同，押金不退。合同簽訂后，老A按約向老T交付了租賃物，老T亦向老A交納了保證金10萬元。

老T將其中600多㎡的房屋裝修成網吧經營，后將其余600多㎡的房屋分別裝修成火鍋店和麻將館經營。老T向老A交納了2個季度租金后，一直未向老A交納租金。2016年5月31日，青云譜區人民法院對本案采取強制執行措施，查封了網吧、火鍋店和麻將館，老T、老X（系老T之妻）停止了經營。

再審中，老X提交了南昌市青云譜區城鄉建設局出具的證明材料，主要內容是涉案房屋未在該局辦理建設工程規劃許可證，還提交了青云譜區文化局出具的證明材料，主要內容是因海都網吧（即老T、老X在涉案房屋經營的網吧）未取得消防部門出具的《公眾聚集場所投入使用、營業前消防安全檢查合格證》，所以未辦理《網絡經營許可證》。

【法院認為】

本案爭議焦點是：

1.關于本案房屋租賃合同是否有效。老A、城建公司雖提交了南昌市政府辦公廳會議紀要、青云譜區人民政府會議紀要、青云譜區發展和改革委員會相關文件，但未能提交涉案房屋的建設規劃許可證或經主管部門批準建設的文件。

再審中，老X提交的南昌市青云譜區城鄉建設局出具的證明材料，證明涉案房屋未在該局辦理建設工程規劃許可證。該院在再審審查期間，向青云譜區發展和改革委員會、江西省住房和城鄉建設廳調查了解到，涉案出租房屋所屬建設項目未向有關主管部門報批可行性研究報告，即未經主管部門批準建設。

綜上，可以認定本案涉案房屋未辦理建設工程規劃許可證或經主管部門批準建設。根據《最高人民法院關于審理城鎮房屋租賃合同糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋》（以下簡稱《城鎮房屋租賃合同糾紛案件司法解釋》）第二條規定，老T與老A簽訂的房屋租賃合同無效。

2.關于老T、老X能否免除租金，并要求老A、城建公司賠償損失。根據《城鎮房屋租賃合同糾紛案件司法解釋》第五條規定，“房屋租賃合同無效，當事人請求參照合同約定的租金標準支付房屋占有使用費用的，人民法院一般應予支持。”

因此，對老T、老X要求免除租金的請求，不予支持。但是，因老T、老X經營的海都網吧未能辦理《網絡經營許可證》，對其經營造成了一定的影響，可酌情減付房屋占有使用費用。

老T、老X經營租賃房屋至2016年5月31日，依據雙方約定，自2013年8月30日起至2016年5月31日止，老T應向老A交納房屋租金793260元，該院酌情確定老T向老A支付房屋占有使用費60萬元，扣除已支付的140400元，還應支付459600元。

因本案房屋租賃合同無效，根據原《合同法》相關規定，老T應將房屋騰退給老A，老A收取老T的10萬元保證金應予退還，對老A提出老T應按合同約定向其支付違約金的請求不予支持。上述費用相抵后，老T還應向老A支付房屋占有使用費359600元，老X承擔連帶清償責任。對于老T、老X提出老A、城建公司應賠償其裝修損失300萬元的請求，因老T、老X未提供證據證明且在本案中未提出反訴，不予審理。

【裁判過程】

南昌市青云譜區人民法院于2015年9月21日作出（2015）青民三初字第【】號民事判決：

一、解除原告老A與被告老T于2013年8月21日簽訂的《租賃合同》；

二、被告老T自本判決生效之日起三個月內將位于南昌市XX路與XX路交界處房屋（象湖農民公寓還建房裙樓部分物業的二樓，建筑面積為1300m2）騰退給原告老A；

三、被告老T、老X自本判決生效之日起七日內支付原告老A租金及違約金共計人民幣349189元（2015年5月30日以后的租金及違約金計算至被告老T騰退時為止）；

四、被告老T交納給原告老A的押金人民幣100000元歸原告老A所有，不予退回；

五、駁回原告老A的其他訴訟請求。

老X不服提出上訴。

江西省南昌市中級人民法院于2016年3月23日作出（2015）洪民三終字第266號民事判決：維持一審判決第一、二、五項，撤銷第四項，變更第三項為“老T、老X自本判決生效之日起七日內支付老A至2015年8月29日的租金及違約金共計人民幣319389元；老T、老X自本判決生效之日起七日內支付老A自2015年8月30日至實際騰房時止租金（按每月25740元計算）”。

老X不服申請再審。

江西省高級人民法院于2016年12月20日作出（2016）贛民再【】號民事判決：撤銷一、二審判決，改判老T自本判決生效之日起三個月內將位于南昌市XX路與XX路交界處房屋（某農民公寓還建房裙樓部分物業的二樓，建筑面積為1300m2）騰退給老A；老T自本判決生效之日起十日內向老A支付房屋占有使用費359600元，老X承擔連帶清償責任。