樓市，又行了？

10月17日，在國新辦發(fā)布會上，住建部部長宣布，將在前期城中村危舊房改造的基礎(chǔ)上，新增100萬套改造任務(wù)，并通過貨幣化方式加大政策支持力度。

貨幣化棚改重啟，再次點燃了樓市的希望……嗎？？？

01

今年“10.1黃金周”的樓市含金量很足，一線城市的房產(chǎn)交易數(shù)據(jù)很好看。

熱度躥升最明顯的是深圳。中指研究院的數(shù)據(jù)顯示，深圳監(jiān)測項目假期平均認(rèn)購量達(dá)9月全月2倍水平；二手房成交套數(shù)也較去年國慶假期增長100%。

上海的看點是二手房交易量大增。10月1日至13日，上海二手房總成交套數(shù)達(dá)到7949套，環(huán)比上漲7.7%；而相較于去年同期，漲幅更為明顯，成交同比漲幅超75%。

這波深滬的“金十”行情，是9.29兩地解限新政催生的。北京和廣州的情況也差不多，長假前的“臨陣磨槍”，確實起到了奇效。中國樓市目前正處于“藥不能?！钡臓顟B(tài)。

圖/圖蟲創(chuàng)意

4、5月份一二線城市紛紛“解限”，樓市啟動。出一波政策來一波行情。政策刺激的有效期短則一周，長則一月。比如上海5月27日發(fā)布“滬九條”新政。6月份二手房交易量2.6萬套，環(huán)比大漲40%。7月份迅速回落到2.04萬套，環(huán)比下跌22.5%。9月份只有1.59萬套，與年初相差無幾。上海樓市在這輪“政策行情”中已經(jīng)算是表現(xiàn)上乘，“帥不過三秒”、毫無波瀾的大有人在。

既然藥不能停，那就得持續(xù)下藥。住建部節(jié)后及時推出重啟貨幣化棚改的“大招”，情理之中。

然而，這真是大招、猛藥嗎？目前看來，算不上。

02

上一輪棚改之所以能把樓市搞得風(fēng)生水起，是因為極限資金導(dǎo)入的“超級大餐”。2015年-2018年棚改高潮期，4年開工2442萬套，年均600萬套，注入房地產(chǎn)的資金高達(dá)8萬億左右。相形之下這輪“新增100萬套改造任務(wù)”，只能算是小菜一碟。

而且，這100萬套覆蓋地級以上35城，比2015年大規(guī)模棚改的52城要少，確實少得有限。“蛋糕”大幅縮水，“分蛋糕的”只是減少有限。如果雨露均沾，每城不到3萬套，那就真成了“雨露”——比“露”大一點，比“雨”小不少。

這點“雨露”，也不好拿。貨幣化棚改投入的資金分三部分——政策性的扶持資金，地方專項債和市場融資。本質(zhì)上就是用少量的政策扶持資金撬動金融杠桿。

圖/圖蟲創(chuàng)意

在棚改啟動階段，負(fù)債主體是地方政府和房企。地方專項債由財政部代發(fā)，還不出是要中央財政兜底的，“天花板”不會很高。

房企參與棚改的融資，沒有地方財政隱形擔(dān)保很難拿到。地方財政隱形擔(dān)保的主力是城投等地方融資平臺，早已風(fēng)光不再。因此，這輪棚改啟動，可獲得的金融資源大不如前。

啟動階段配杠桿的債務(wù)包，最終要靠樓市的終端銷售消化。35城雖多，但是其中有產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)、人口穩(wěn)定流入、具備有效市場需求的有多少呢？

35城“雨露均沾”，有能力有意愿啟動的有幾城？最終能通過賣房“出貨”還債的又有幾城？誰都沒底。

不是住建部不想放大招，而是形勢比人強，不能放大招。有2015年前車之鑒，受制于現(xiàn)實條件，隨手畫餅300萬套、500萬套也沒意義。上面敢放，下面未必敢接。

這輪貨幣化棚改對樓市的資金導(dǎo)入規(guī)模，不是2015年那輪能比的，全國普漲的“潑天富貴”絕無可能。

能從中這一政策中獲益，只是少數(shù)高線城市的樓市。

03

貨幣化棚改主要是釋放樓市的改善型需求。北上廣等一線城市和經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)地區(qū)的中心城市，是改善型需求的主力。

這些經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)城市是中國經(jīng)濟(jì)的主力，長期承擔(dān)高比例的轉(zhuǎn)移支付，導(dǎo)致城市更新的水平遠(yuǎn)遠(yuǎn)滯后于經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平。其中的落差積累了更多的改善型需求。

比如上海，目前存量住宅800萬套中，“老破小”占比高達(dá)60%，比中西部中心城市西安、重慶高出20%左右。

這種居住環(huán)境和經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平脫節(jié)的情況，已經(jīng)嚴(yán)重影響市民的生活質(zhì)量。新市民受害尤甚，高昂的租金、巨額的房貸卻只能換來簡陋的“蝸居”，苦不堪言。本質(zhì)上這是城市更新的公共服務(wù)投入不足，造成居住成本過高的惡果。

意愿和能力相匹配，才能形成有效的市場需求。居住的改善型需求也是如此。

經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)地區(qū)中心城市的地方政府有更強的財政能力，保障貨幣化棚改。這些地區(qū)的居民存款和收入，大幅高于全國平均水平，響應(yīng)政策的經(jīng)濟(jì)能力較強。過去是高昂的房價抑制了居民的改善性需求，而這正是貨幣化棚改的用武之地。

圖/圖蟲創(chuàng)意

貨幣化棚改本身具有一定的福利屬性，而且主要是“熟地”再開發(fā)利，有降低基建成本、生活設(shè)施配套成本的空間。只要地方政府愿意讓利于民，貨幣化棚改可以降低居民成本，從而更好地釋放改善型需求的市場潛力。由此形成的鏈?zhǔn)椒磻?yīng)，會從中低端市場向上傳導(dǎo)，“溢出”一定的土地紅利。這對緩解地方政府財政壓力、改善營商環(huán)境，會有幫助。

因此，在經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)地區(qū)的高線城市重啟貨幣化棚改，加大城市更新的力度，的確可以對當(dāng)?shù)貥鞘挟a(chǎn)生較為明顯的正面作用。前提是不能走土地財政竭澤而漁的老路。如果再把貨幣化棚改搞成了高杠桿的債務(wù)游戲，即便是經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)地區(qū)的中心城市，也承受不起高負(fù)債的后果。

04

這輪重啟貨幣化棚改的政策效果還有待觀察。如果是上輪棚改那樣搞下沉式的“雨露均沾”，那么對樓市的提振作用微乎其微，甚至有“下沉”導(dǎo)致失控的風(fēng)險。

樓市回穩(wěn)不可能脫離宏觀經(jīng)濟(jì)的回暖，急不得。目前靠政策調(diào)整釋放的是存量需求，解限多少就釋放多少，因此“藥不能停”。但是，這種解除限制帶來的存量釋放，終究會到頭的。都解完了，也就釋放完了。

重啟貨幣化棚改的政策“續(xù)杯”，無非是挖掘存量需求潛力的更進(jìn)一步。但是，資金規(guī)模和適用范圍都很有限，不能指望樓市就此走上快車道。

能夠從這一政策中受益的，主要是高線城市的改善型需求。想小換大、逃離“老破小”的，可以關(guān)注政策落實的后續(xù)情況，謹(jǐn)慎地選擇“上車”時機。

圖/圖蟲創(chuàng)意

此外，如果政策落實到位、操作得當(dāng)，那么有意在高線城市安家落戶的“剛需族”，也將是潛在的受益者。

至于投資性需求，切勿盲目跟風(fēng)“買房抗通脹”。樓市的長期動力，是經(jīng)濟(jì)真實增長，而不是通脹。只有真實的經(jīng)濟(jì)增長才能帶動真實的資產(chǎn)升值，才能有居民收入增長的穩(wěn)定預(yù)期。兩者疊加才有房產(chǎn)升值的空間。，高通脹未必帶來高增長。高通脹、低增長的經(jīng)濟(jì)環(huán)境下，固定資產(chǎn)因其流動性差，并不具備保值功能。何況目前中國經(jīng)濟(jì)并沒有高通脹的跡象。

現(xiàn)階段有意購房的，還是以居住功能為重，量入為出、量力而行。