北京“老破小”業主新政后賣房:看房變多卻不敢漲價,虧本50萬找到“接盤俠”

出品 | 搜狐地產&焦點財經

作者 | 王澤紅

“房子賣了以后，我卻失眠了！”

“失眠不是因為價格的折損，而是我始終覺得房價會再度回升。”李博向搜狐財經說道。

今年7月掛牌后，房價一直下跌，他對賣房已經失去信心。但自9月26日高層提出促進房地產市場止跌回穩，到住建部等五部委打出一套“組合拳”，樓市交易活躍度明顯提升。

但出手之后，他又陷入新的憂慮之中。

項麗麗在6月底掛牌，而且是一次性兩套房，一套是89平的自主型商品房（共有產權房的前身），另一套為52平“老破小”，前者因掛牌價低于市場價，在8月份很快以527萬元成交。

但“老破小”卻一直未能出售，掛牌價無奈從428萬一直降到345萬，期間與多位買家經歷多輪商談。10月中下旬，她曾錯失一次更高價的賣房機會，與老公連續吵架三個晚上。

11月6日，在第五輪談判中，她最終以320萬出售，距離掛牌價跌108萬。

“價格沒啥變化，我媳婦一直盯著小區的掛牌房源，但數量有所增加。”位于北京大興區的劉郡說道。他于年初賣掉“老破小”，準備置換一套同小區內更寬敞的戶型，新買家收房后便轉頭將房屋租給他，無縫銜接。

本來準備快出快進，但未曾想到一直租房至今，對此他內心很慶幸。“剛又交了一個季度的租金，準備再觀望觀望。”

房價下跌中苦等“接盤俠”的賣房業主，在這一輪新政中迎來買家的同時，也陷入了新的焦慮中，有的擔憂賣在底部，有的重新篤定房價還會反彈，有的縮窄議價空間、甚至漲價，有的還在繼續割肉出售……

“掛牌價下調83萬，帶看才變多”

但對于二手房業主而言，有一件事是確定的，終于有人來買房了。

據住房城鄉建設部數據，10月份全國商品房成交同比、環比實現“雙增長”，是2007年起首次“銀十”超過“金九”。尤其是一線城市，北上廣深走出了火熱行情，連破多項成交紀錄：

北京二手房成交超2.25萬套，創19個月以來新高，上海成交達2.37萬套，均突破1.5萬套榮枯線；深圳新房認購超1.3萬套，新房網簽量創35個月新高；廣州新房銷售翻番。

此外，杭州、武漢、南京和蘇州等核心城市，成交量也明顯回暖。

掛牌三個多月的李博，李博也感知到看房量增加，意識到賣房時機來臨。10月15日，他以124萬元將房屋成功出售，相比2015年180萬的買入價，虧損56萬元。

他的房子位于南京江北高新區，掛牌以來價格每周下跌，每當他認為跌到底時，底線不斷被擊穿，對于賣房也逐漸失去信心，只想盡早將出手止損，直到9月底政策頻出、市場回暖之際才得償所愿。

李博是一位地產從業者，對于行業的變化感觸更深，但在房子賣出的那一刻，他又患得患失起來，“怕自己判斷失誤，畢竟已經錯過了高峰，如果這次低谷只是暫時性的，那就虧大了。”

“現在市場是好點了，我掛在咸魚上的公寓，現在咨詢的人也多了。”北京朝陽區的一位業主劉先生也如此說道。

項麗麗也是在這一輪市場回暖下，重拾賣房信心，她的“老破小”位于北京海淀八里莊區域，6月底掛牌后帶看寥寥無幾，被迫不斷調低掛牌價，瀏覽量與關注開始有起色，緊接著9月下旬政策頻出，帶看量驟增。

“從428萬降到370萬時，帶看才開始多起來，降價之前帶看少的可憐。后續掛牌價一直下調，直到降至345萬。” 項麗麗說道，從8月29日至11月5日，共有41次帶看，但9月之前僅8次，其余均發生在9月20號之后。

“9月26號就多了起來，平均兩天一次，與新政有關系，也可能是降價的緣故。”她拿起手機，看著近期的看房記錄說道。

“十一之后很明顯，中介打電話口徑也變了，不再是一打電話就說姐該降價了，而是變成姐你有變化嗎？就這樣問了，他們也開始小心、怕業主漲價的那種感覺。”

“與丈夫吵架接受現狀，看房變多卻不敢加價”

由此，項麗麗才開啟與買家的五輪商談，而前兩次最讓她印象深刻。

“第一次發生于掛牌價調至385萬后，時間是9月5日，那位買家直接開口300萬，然后一直探我的底，問310萬、320萬行不行，然后一直磨，我一聽價格差這么多，就沒必要聊了，不到一個小時就走了。”

“我甚至都懷疑是中介找的假客戶，過來忽悠我，就是為了讓我們降價。” 項麗麗氣憤地說道。“我當時的心理價是350萬。”

第二次商談已是“十一”期間，也是她最遺憾的一次。“那一次買家想325萬簽約，但我不想割肉那么多，沒有同意。未曾想到10月下旬，同小區同戶型有業主313萬便出售，成交底線再次被拉低。”

“那次是我老公和中介談的價格，由于在出差，他讓我去簽約。當時是晚上八點，我當時心里還在繃著340、350那個勁兒，就不想簽。他已經分析了周邊的市場價，認為325萬可以簽，符合市場價，但我心里很不舒服。”

“然后我想加價5萬，但對方沒有同意，最后沒有談攏。因為虧太多，我買的時候成本投入380萬，相當于虧了50萬。”項麗麗分析道。

“前年最高點時漲到470萬，我當時候還挺興奮，漲了近100萬。現在一下子跌到虧，我心里特別不能接受，割肉一樣。”

就在此后幾天，同小區同戶型三樓的一套房子，以313.8萬元成交后，她意識到錯過了一次賣房好時機，一種不好的預感油然而生，想賣320萬也很難了。

“老公很生氣，覺得那次差點就成了，為什么就錯過了這個機會。當時他出差一個禮拜沒回家，我倆電話里吵了三個晚上，他就是為了讓我接受這個現實，認清當下的市場現狀。然后我就哭的不行，50萬相當于好幾年的收入，誰不難受。”

也正是這一次，她將心理預期價位降至320萬，接下來的第三次與第四次，也正如其預感，賣家出價基本是從300萬開始談，最高能加到310萬，項麗麗最終還是沒有妥協。

“看房量變多之后，有一陣想過漲價，但我們是為了置換，明年就要上學用、想趕緊成交，所以不敢加，怕漲價后把客戶嚇跑。因為上一個成交才314萬不到，我們的底價已經比人家高，漲也漲不了多少。”

“租金收益難抵房貸利率，手握850萬欲置換”

之所以愿意虧損賣房，項麗麗是計劃“賣舊換新”，他認為當下是置換的好時機。

兩套房戶型均偏小，“老破小”長久出租，一家人此前居住在那套已售的89平自主型商品房，但隨著結婚生子和父母到來幫忙照看，如今已略顯局促，所以想置換一套大戶型，而且必須在2024年5月之前完成。

“孩子明年上學，5月份開始報名，要在3月活4月前落戶，所以在年前想趕緊買。” 她說道，反正降了一起降，漲了一起漲。

“我們想要海淀區置換一套面積更大的二手房，如果房價下降，大面積的降幅肯定比我們小面積降幅更大，這也是置換的另一個好處。”

她的預算是1500萬，沒有選擇新房因新樓盤配套的學區屬性弱。

項麗麗算過一筆賬，自住型商品房已售527萬，如果“老破小”售價320萬，兩套房子能回流現金850萬左右，然后自己再添點，可以支付900萬的首付款，貸款額度為600萬，按照目前的房貸利率，月供不到3萬元。

自住型商品房是政策房，當初購買時比周邊商品住房低30%左右，所以如今即便以低于市場價出售，項麗麗依舊是賺，但“老破小”按照目前行情注定要虧。

項麗麗也曾思考過不出售“老破小“，隨著北京首付比例的降低，500多萬的本金足夠支付。但再買卻屬于二套房，房貸利率為3.55%，相比首套的3.15%高出不少；而”老破小“的每月租金為5700元，每年還有一個月空置期，年租金收益率不到2%，遠低于二套房貸利率。

所以，她認為全部賣掉以首套資格置換更劃算。

“此外，賣掉首付也能多一點，還貸壓力小一點。”

從10月至今，她賣房與買房兩條腿走路，不是在賣房議價，就是在海淀區看房。直到11月6日晚上，在第五次商談中，“老破小”最終以320萬成交，與其最新的心理價相匹配。

自從那套自住型商品房出售后，項麗麗一家便租住在隔壁小區，她的看房足跡從萬柳片區、中關村片區，到蘇州街、世紀城，再到曙光花園觀瀾國際、四季青，正在尋覓中。

有了賣房被砍價的經歷，她對于買房有了更多心得。與繼續觀望的劉郡不同，項麗麗今年買房勢在必行。

（為保護隱私，李博、項麗麗和劉郡均為化名。）