北京
我經常在粉絲群跟大家聊
神仙打架，豐臺遭殃
當其他區域過度供地的時候，豐臺的表現就不是很樂觀
過去一年，整體北京樓市比較低迷，
直到930新政之后，
主城區才有了比較明顯的爆發點
朝陽的爆發點是酒仙橋和金盞，開盤數據雙爆
海淀的爆發點是明年2-3月份，功德寺雙子星以及永豐南
豐臺、石景山整體去化比較穩定
有些板塊小熱
但不足以用爆發這個詞
尤其是豐臺
又出現了板塊頻頻價格大跳水的情況
這時候豐臺需要一劑強心劑
來為豐臺樓市助助力
那宋家莊是再好不過的選擇
01
為什么是宋家莊？
明年豐臺能出很多地塊
萬泉寺和西郊冷庫都挺好
環線優勢也大
但都是板塊內最后的供應了
而且哪怕是萬泉寺帶麗澤概念
但麗澤周邊的豪宅小區鐵路割裂比較嚴重
不會再有大的改變
你說未來漲幅，當然有預期
不過價格也普遍貴了
而身處宋家莊的東鐵營街道新增供地很多
除了金茂拿下的兩宗地塊
未來還規劃了相當可觀的新商品房地塊
整體改造空間大
而且小界面沒有被鐵路割裂，整體氛圍好
后續持續供應會帶來潛力的更大上升
現在價格在三環環線里
可以說是最性價比的存在
有人說貓子你又開始畫大餅了
你了解宋家莊嘛
你知道宋家莊現在是個什么情況嘛
是的
如果你現在看到宋家莊的城市界面
看到他的配套和周邊情況
你可能心涼了大半截
我上文提到的規劃配套
真實的面貌我也呈現一下
現在的宋家莊，你這么一瞅你看不到什么有潛力的點……
其實這個區域還是挺有特點的
如果你走進宋家莊，他是屬于一種繁華大都市和安靜平和的生活氛圍來回切換的感覺。
他確實沒有大型商業配套，房子普遍老了一些，回遷房小區扎堆。但從居住感受來看，宋家莊像比較安逸的小城市。
小紅書的這個評價到位。
豐臺的這些板塊里，
麗澤是最繁華的頭部標桿
大紅門承擔了國際文化科技交流功能
分鐘寺是先規劃后發展高舉高打
而宋家莊是最便利的，而且配套最齊全最適合生活的
宋家莊最大的優勢，就是交通。
北京交通有知名的四大堵——
東邪（大望路）、西毒（西二旗）、南帝（宋家莊）、北丐（天通苑）
一個冷知識，北京地鐵人流量最大的車站是西二旗站，而北京地鐵換乘量最大的車站，就在宋家莊。
三條地鐵線，九個出入口，配八條公交車線路，可以無障礙暢達全北京。
連通10號線——北京三環
5號線——北昌平
亦莊線——南亦莊
從位置來看，宋家莊處于國貿CBD和亦莊制造產業基地中間重要的聯絡點和樞紐。不管是金融、貿易、制造業等，無論什么行業，宋家莊都可以方便觸達。
環線位置+三條地鐵換乘，宋家莊的基本配置在豐臺一種板塊里，屬于比較強悍的。
02
東鐵營的規劃和定位
在這樣的重要地段里，東鐵營片區做了詳細的規劃和定位——高品質宜居社區。
構建“一環三園四地標，橫七順八十街坊”的空間結構。
未來整體的城市風貌也會有很大改變，包括城市配套的增加。
從配套來說，這個板塊未來會新增一座商業綜合體
兩所小學
兩所中學
一座醫院
一座體育館
一座社會福利建筑
而且豐臺計劃五年內完成整個區域配套的升級。
未來規劃了11公里的全民健康慢行道。
除此之外，板塊內的交通路線也會有很大的提升。
整個地區的路網肌理是方方正正的。未來補充支路和街坊路打通斷頭路之后，路網密度會提成到8公里/平方公里。
根據市政府文件，橫一條將拓寬至35米，順三條將拓寬至20米，橫二條將拆除圍擋通車，寬度20米，順四條將拓寬至30米，順五條將拓寬至15米。
而且比較確定的是，以上道路會在2025年動工。2026車可通車。
這不是餅，是實實在在的改變。
03
宋家莊的兩次轉變，都是金茂帶來的
在北京金茂府還沒來宋家莊之前，宋家莊給大家的印象是，老破小聚集地。
宋家莊是北京最熱的上車板塊之一。
宋家莊的二手房流量一直不小。帶看量屬于豐臺頭部。
剛需房比如紅獅家園，2010年入市的北京首批限價房，1805戶，8棟電梯板樓，總高9-29層，只有1居建筑面積70平和兩居建筑面積89平，市場掛牌價在49000元/平。
在一眾老破小遍地的情況下，紅獅家園成為剛需群體上車大熱門。可以說是宋家莊里的南城一哥。
那時候大家對宋家莊最大的詬病是，他沒有豪宅基因。
北京金茂府來了以后，宋家莊周邊的城市配套、界面都改善了很多。首開福茂購物中心、北京十一學校小學中學、附近還有社區衛生服務中心……
這一帶也是宋家莊大家公認最好的區域。
北京金茂府不僅提升了宋家莊的城市界面，也改變了宋家莊再無豪宅的局面。
現在東鐵營的金茂璞逸豐宜來了。會讓大家的視線再次拉回宋家莊。
一個是他入市時機正好也是東鐵營規劃落地的時期。
第二個，就是他的產品很顛覆。
豐臺是北京城六區新房最卷的區域。基本上供應了全北京最多的改善和豪宅。未來1000-2000萬這個區間的大改善和豪宅產品競爭會很激烈。
未來的產品，大家除了比拼地段、城市界面、周邊配套之外，品牌的溢價、得房率、物業帶來的附加值，會更加顯現。
而璞逸豐宜應該會是豐臺得房率可能很高的產品。加上三個下沉庭院，以及豐臺首次出現的靈活空間的新盤。
璞逸豐宜屬于豐臺里程碑的產品了。
他會把東鐵營以及豐臺新盤推進一個全新的賽道里，
我們期待一下。
對金茂璞逸豐宜感興趣的，可以加微信maoduidui03 進群關注
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